【大纪元2013年01月09日讯】Jane Tjian做地产经纪人已有超过25年的经验，刚刚进入这个行业就显露出不凡能力：当时她在著名的Zeckendorfs公司，公司位于14街友联广场（Union Square）的Zeckendorfs大厦刚刚建成并开始销售。结果大厦的四栋大楼里，东南朝向的那栋楼80%都是Jane Tjian卖出的，以至于其他销售人员开玩笑说，这座大楼应该命名为“Jane Tjian大楼”。目前Jane Tjian是纽约第五大地产中介公司——Halstead公司的行政副总裁。
“这样的房子不要买”
经纪人通过房屋买卖的成交而赚钱，所以经纪人一般都会尽力促成交易。但是Jane Tjian告诉我们，有些房子买下后会很麻烦，她会直接告诉客户不要买。比如有的房子属于“Land lease”，就是房子并不拥有土地的产权，买时可能会感觉价格较低，但是日后费用会逐渐增加，最后变得很高，也很难卖的出去，所以最好不买。
还有些新建的房子享有Tax Abatement税务减免，谈到这种房子Jane Tjian又显出她的坦诚本色：“这种房子我最不喜欢。”虽然开始时公寓管理费较低，但每两年就涨一次，最后比谁的都高，因为税是根据建筑成本计算的， 新建筑的建筑成本总是最高的，而那些战前老建筑（Prewar）因历史原因，建筑成本就低得多，所以管理费也低。
然而Jane Tjian的坦诚却让客户对她非常的信任，他们都知道她是为了保护他们的利益。所以有的客户，相信Jane Tjian超过相信自己的律师；甚至还有20年前的客户现在买房时，仍然找到了Jane Tjian，根本不考虑其他人。
经验至关重要
Jane Tjian告诉我们，一个好的经纪人要有责任感，同时经验至关重要。Jane Tjian说选择一个好的经纪人要看他的简历，看他都卖过什么样的房子，有哪些经验。
比如当买卖Condo公寓时（Co-op不存在这个问题），会涉及大约2%的Transfer Tax（转让税/过户税）。如果是从房主（Owner）手里买的，那么这个费用按惯例是由房主来出。但如果是从经销商(Sponsor)那里买的，市场比较好时（比如现在），经销商就不会承担这笔费用，而让买主来付。有一次一个客户在买房时，Jane Tjian就告诉他，同样一座建筑里的房子，经销商在卖，有个私人业主也在卖，应该先去看看私人业主的房子，这样可以省下Transfer Tax。客户听从了她的建议，省下相当一笔费用。而这样的事情如果经纪人不说的话，客户根本无从知道。
所以Jane Tjian说，好的经纪人应该对市场非常了解，比如上东城的税就比上西城要高，下城（Downtown）的税要比上城(Uptown）高，还有Co-op可以借钱，而Condo却不可以，等等这些，都应向客户解释清楚。但遗憾的是有些经纪人自己都不知道。
如何在纽约做房东
很多中国人在纽约买房投资，做房东出租获利。但出租也不是那么简单，每月要付日常费用，每年还要付四次地产税，房间设施出现问题租客还要找你解决等等，因此如果不在纽约的话，就要请人来“管理”。有些专门的管理公司要价很高，一般是租金的6%。Jane Tjian则仅要价4%（对于高端公寓而言），但是，“我不专门做这个事情，只是在客户有需求时才做，因为管理出租房有时会很麻烦，因为房客会有维护需求。”Jane Tjian 说，“当客户有需求时你总不能把他推出去不管，我会尽量满足客户的需求，让他们无后顾之忧。”
不可忽视的战前建筑
中国人有个观念，买房时喜欢买新房，殊不知在纽约，二战前的公寓（Prewar）占有重要地位，有着自己独特的魅力，很多有钱人甚至非战前建筑不住。
和新建筑相比，战前建筑最大的特点就是房间宽大，层高一般是9英尺甚至更高，墙体坚固，隔音效果极佳。其次还有一个很大的好处就是上文提到的，公寓的管理费低。Jane Tjian告诉我们，74街的Ansonia和79街的Apthorp是战前建筑的佼佼者，尤其Apthorp，占据从78街到79街整整一个街区，有一个很大的庭院，曾经是有钱人的高档酒店，是“Best of the best”。
◆ Jane Tjian联系方式
jtjian@halstead.com
Tel: 212-381-2235
Fax: 212-381-2448
（责任编辑：李海）
