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陈建友:房子不溺水 卖方可否退出短售交易?

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【大纪元2013年02月04日讯】(文/陈建友 房地产诉讼律师)问:我于2006年购买了一栋用来出租的独栋屋,购买时我向银行借一笔房贷,买成后我又借一笔房屋净值贷款,之后房子的价值连续下跌了几年,于是到了2012年的时候,房子的价值就远低于所欠房贷,而我的财务又产生入不敷出的情况,因此我就向银行申请修改贷款。但是由于我目前没有固定的收入,所以银行就拒绝了我的申请。我也只好把房子短售出去。

接着我与一位经纪人签署了一份卖屋委托书,随后房客发现我想卖房子,并告诉我说他有兴趣购买我的房子,我们于是谈好价钱,打算签定买卖合约书,但是按他提出的要求,合约由他儿子以买主身份签定。合约签署后,我们也接着开了Escrow,可是突然间房屋净值贷款银行打电话通知我说,它们已经作出决定把该房贷注销,我因此只剩下一笔房贷,这也意味我的房子已经不再“溺水”了。

与此同时,银行已花了约四过多月,短售虽然还在等待银行的审批,但是审批结果已经是指日可待了。既然房子已不“溺水”,我也因此不舍得放弃它,于是我向买方提出解约。合约规定,若银行于签约后的45天内还未能完成短售的审批,双方均有权退出合约,我因此根据这个条件为理由,向买方提出解约。但是房客不仅不接受,甚至连租金也不缴了。请告知我身为卖方及房东的权益及责任。

答:显然这是一个典型的“卖方反悔”(Seller’s Remorse)的情况。但是卖方并非不可以因反悔而提出解约,只是必须要按照合约处理。你所签署的是一份加州地产商协会所制定的标准买卖合约,合约所允许银行审批短售的时间只有45天,早已不实用。众所周知,银行一般的审批时间实际上远远超出合约所规定的。原则上你是可以利用这个条件提出解约,关键在于你是否已经放弃了这个条件。若没有放弃的话,则解约有效,你既不欠经纪人佣金,也没义务赔偿买方的损失。

至于你身为房东的权益,房客不缴租金,房东一般是可以发出通知要求房客支付租金,3天之后若房客仍然拒付租金,房东则有权开始驱逐程序。所幸房客并非买卖交易中的买主,否则驱逐程序就会变得棘手。

陈建友律师中文博客﹕www.KennyTanLaw.com/blog, 电话﹕1-800-488-4529)◇

(责任编辑:李曜宇)

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2013-02-04 4:05 PM
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