陈建友 加州房地产律师

未能1031交换屋 我想取消出售

【大纪元2013年03月16日讯】未能1031交换屋 我想取消出售

问:我于去年11月份卖了1个商业地产,买卖双方预定2月中旬Close Escrow,这个交易正在进行Escrow当中。我当时决定售卖这个地产时,忽略了一个很重要的问题,因为我需要作1031交换以避免缴交资本利得税。要得到延税的好处,我就必须再购买一个交换地产,但是,我根本没有考虑过把这个地产卖了之后是否可以找到合适的交换地产来购买。

虽然目前我能够以高价售出这个地产,但是我也必须以高价买该交换地产。经过分析后,我认为卖掉这个地产所得的金额是不够让我购买我心中想买的交换地产,于是我希望能够找到一个合法的解约办法。听说卖方的解约根据有限,我把合约内的主要条件提供给您,希望您能协助我想出一个解约策略。

我与买方签的是一份CAR标准商业地产买卖合约书,成交价约90万元,买方已把2万元订金存进Escrow账户,买方也需要作1031交换,买方其余的头款将来自他所作的1031交换地产卖后所得之钱,他计划这两个交易同时Close Escrow,但是合约并没规定,他必须能够卖掉他的交换地产后,此笔交易才能Close Escrow。原先我们在协商合约条件时他曾经作出这项要求,但是被我拒绝了。买方必须贷到款,才能完成这个交易。

答:首先您应当确定买方在此合约之下必须呈交给卖方的每一份文件,包括贷款公司所发出的预先核批书(Pre-approval Letter)及买方的头款证明文件,都按约准时提供,否则作为卖方的你是有权向他提出解约的。

一般而言,买方需要在签约之后的短时间内,把该Pre-Approval Letter及头款证明交给卖方,以证明他有能力购买该地产。假若买方不及时呈交该文件,您可以准备一份向买方要求履行该合约内之条件的通知书(Notice to Buyer to Perform),并务必在该通知书上注明,卖方要求买方在48小时内呈交该文件给卖方,否则,卖方将有权解约。为了避免将来买方强辩没收到该通知书,除了把该通知书传真给买方外,您务必保留签收记录。

假若买方没有在48小时之内提供该文件给您的话,您便可以如愿以偿地把该合约书给解约了。

假若买方准时于48小时内,把该文件提供给您的话,您可以检查文件内容,以确定文件是否符合合约要求,如没有的话,您仍然可以解约。由于买方成功地完成他的1031交换不是合约里的条件之一,买方不能够利用他从该买卖交易当中,将获得的钱作为他的头款证明。假如他拿不出其他种类的头款证明,你可以用这个理由与他解约。

根据您所提供的事实,以上的建议是您应当采取的策略。
(陈建友律师中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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