【大纪元2013年03月18日讯】房子不溺水 卖方可否退出短售交易？
问：我于2006年购买了一栋用来出租的独栋屋，购买时我向银行借一笔房贷，买成后我又借一笔房屋净值贷款，之后房子的价值连续下跌了几年，于是到了2012年的时候，房子的价值就远低于所欠房贷，而我的财务又产生入不敷出的情况，因此我就向银行申请修改贷款。但是由于我目前没有固定的收入，所以银行就拒绝了我的申请。我也只好把房子短售出去。
接着我与一位经纪人签署了一份卖屋委托书，随后房客发现我想卖房子，并告诉我说他有兴趣购买我的房子，我们于是谈好价钱，打算签定买卖合约书，但是按他提出的要求，合约由他儿子以买主身份签定。合约签署后，我们也接着开了Escrow，可是突然间房屋净值贷款银行打电话通知我说，它们已经作出决定把该房贷注销，我因此只剩下一笔房贷，这也意味我的房子已经不再“溺水”了。
与此同时，银行已花了约四过多月，短售虽然还在等待银行的审批，但是审批结果已经是指日可待了。既然房子已不“溺水”，我也因此不舍得放弃它，于是我向买方提出解约。合约规定，若银行于签约后的45天内还未能完成短售的审批，双方均有权退出合约，我因此根据这个条件为理由，向买方提出解约。但是房客不仅不接受，甚至连租金也不缴了。请告知我身为卖方及房东的权益及责任。
答：显然这是一个典型的“卖方反悔”（Seller’s Remorse)的情况。但是卖方并非不可以因反悔而提出解约，只是必须要按照合约处理。你所签署的是一份加州地产商协会所制定的标准买卖合约，合约所允许银行审批短售的时间只有45天，早已不实用。众所周知，银行一般的审批时间实际上远远超出合约所规定的。原则上你是可以利用这个条件提出解约，关键在于你是否已经放弃了这个条件。若没有放弃的话，则解约有效，你既不欠经纪人佣金，也没义务赔偿买方的损失。
至于你身为房东的权益，房客不缴租金，房东一般是可以发出通知要求房客支付租金，3天之后若房客仍然拒付租金，房东则有权开始驱逐程序。所幸房客并非买卖交易中的买主，否则驱逐程序就会变得棘手。
(陈建友律师中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
