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陈建友 加州房地产律师

租约上房产购买选择权 不等于优先权

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【大纪元2013年03月21日讯】问:2年前我承租了一个小仓库,租约为期2年,月租2,500元。当时经纪人为我谈判并争取到房东的同意,给予我将来以55万元的价格购买该仓库的权力,并在合约上注明房客拥有“Option To Purchase”。欲运用该选择权时,房客必须在租约结束之前的一年内通知房东该意向,否则将失去购买权。

我搬进仓库后也向来按时缴租,也按合约规定的时限,准时通知房东购买意向,但是由于我需要向银行贷款才能筹足所需资金,而贷款申请又面临艰难,所以未能及时成交,租约快到期了却又临渴掘井,找不到合适的取代仓库,也只好请求房东把租约延三个月,房东也同意了。

但是,与此同时,房东接到了一个买家的50万的offer。请问我有权力阻止房东卖给他吗?我有优先权以50万购买吗?此外,租约规定,我若没有选择或有选择而不完成购买产业,数额1万元的押金将变成“Non-Refundable”,我可否用押金来抵最后几个月的租金?

答:“Option”的意思是选择权。在租约还未截止前,你有权以55万元的价格购买。虽然你已经“Exercise”了(行使的意思)Option,但是你若未能在租约未截止前完成买卖交易,房东不仅有权不卖,还有权不与你续约。房东若有告知其他有兴趣的买家,说你已“Exercise”了,他们一般是应该等待你的交易失败后,才会进行下一个交易。但是选择权不等于优先权(Right of First Refusal),意思是说房东没有义务提供其他买方的Offer给你, 并允许你以他们出Offer的相同条件优先购买。你若不能成功成交,你也不能阻止房东接受其他买家的Offer。

押金是不能拿来抵租金的,但是可以用以补偿房东,于房客搬走后所需做的修理费用。从法律上来说, “Non-Refundable”(不能退)与“Forfeited”(被没收),或许有小区别。以你的立场而言,只分析文字,而不探讨双方对“Non-Refundable”的意思认知的话,押金虽不能退但并没被没收,你可以试图搬走之前不做任何修理,让房东从押金上扣,但这种说法也毕竟有一点强词夺理,很可能因为双方拟订租约时用字不妥当,而产生了这方面的模糊。

(陈建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-21 8:18 AM
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