【大纪元2013年05月12日讯】（大纪元记者张茹澳洲墨尔本综合报导）澳洲房价已经跌了近两年，但近期市场开始止跌回稳。研究显示，这次将澳洲房市从低谷中拉出的“英雄”是投资者而不是自住业主。房地产同时也是澳洲华人最青睐的投资领域。
简单的回顾一下这两年澳洲房地产的走势。澳洲房市在2010年6月左右达到峰顶后，一路下滑。欧洲混乱的经济形势使得消费者不愿花钱，零售业一片萧条。从2011年11月开始，储备银行做出反应，开始了一系列的降息举动，并在去年5月和6月的两个月内连续降息75个基点。10个月后，新一波的买卖活动终于将澳洲房市从低迷中拖出。拍卖成交顺畅，房价上升，在悉尼甚至达到了一个新高点。
复苏由投资者带动
据墨尔本《时代报》报导，这一次复苏不是首次购房者在起作用，而是投资者。他们蜂拥进入市场。历史新低的利率水平、较低的房价、投资负扣税效应、以及对养老金投资政策的放宽，都在鼓励着那些口袋饱满的澳洲人把钱投入房地产。
澳洲统计局的数据揭示，2012年对投资者的贷款飙升了16%，而传统上房贷市场的中坚力量——自住业主——在这段时间贷款增长的速度则远远放慢，仅为6.6％。对首次购房者的贷款金额显着下跌了16个百分点。
根据房贷统计机构RP Data的数据显示，从去年6月开始，澳洲房价开始停止下跌。从全澳来看，去年6月至今年5月的12个月内，房价增长了2.7%，尽管这一幅度与通货膨胀率大致抵消，但也足以让业主松一口气，持续两年的房产低迷终于可以告一段落了。
美林银行（Bank of America Merrill Lynch）的经济学家的Saul Eslake说，澳洲统计局的数据“提供了最确凿、最明显的证据，房地产市场的好转主要是由投资者而非自住业主带动的。”
据悉，澳洲是世界上居民拥有住房比率最多的国家之一，根据澳洲统计局的数据，70%左右的澳洲居民都住在属于自己的房子里。
但这一趋势正在发生变化。现在的澳洲人不再只满足于实现“澳洲家园梦”了，澳洲正慢慢演变成一个投资者而不是自住业主的国家。
根据澳洲税务局的最新数据，当前每7个纳税人中就有1个拥有投资房；每10个投资人中就有1个是负扣税（Negative Gearing）。（负扣税的大意是，投资房赚取的租金收入不足以支付利息等费用的损失部分，可以抵消纳税收入，从税务局获得退税。）在上个财政年度的税务申报中，平均每一位房地产投资者申报了10,950元的损失，比前一年增加1800元。
全球金融危机后世界经济的起落已收窄了投资者的选择范围，“股市波动性太强，在低利率的环境下，把钱存银行利息又太微薄，投资者没有太多选择，进入熟门熟路的房地产行业还是比较安全的。”MacroBusiness的经济学家Leith van Onselen如是说。
澳洲的人口增长也是投资者青睐房地产的一个原因。在2011-12年，墨尔本人口增长了77242人，大约每星期1500人。
房地产是华人投资首选
墨尔本华人对房地产情有独钟，儅手头有多余的钱时，房地产是他们的投资首选。澳籍华人龚先生在澳洲生活了20多年，他说曾经车行50万公里，换了17、18种工作，最后选定房地产业，因为“这是真正能看到真金白银的行业。”后来龚先生不但自己开公司作地产代理，而且手头上也积累了丰富的投资物业组合。
陈先生是墨尔本为数不少的靠房地产达到财富自由的华人之一。当年陈先生与太太一起经营一家奶吧，在会计师的建议下，开始尝试购买投资房。2000年买了第一套投资房，目前陈先生已拥有十多套房产。用他的话讲，“收获不错，靠房租收入可以生活，不用去打工了。”陈先生说，“在过去十多年里见证了墨尔本房价7-10年就勫一番的规律，真的是这样。”陈先生谦虚地说，“就收入水平来看，当年应该算低收入吧，不过经营生意可以从银行贷款，借力使力，才有了今天的规模。”陈先生认为，投资房地产比较稳妥，可以逐渐积累实力，也比较省心。而其它投资形式，像股票、基金等风险较大，要花很多精力才能搞懂这些东西，所以投资只会选择房地产，不会考虑别的。
另一位陈先生拥有两套投资房，他说，在华人投资圈里，自己应该只算一条小鱼。“墨尔本的华人有5、6套房子的太普遍了，8套、10套也不稀奇。” 陈先生表示，投资房地产不是富人的专利，在墨尔本华人社区，很多普通百姓、工薪阶层，或者做点小生意的都有好几套房子。“华人比较节俭，省吃俭用的，一有点余钱就去买房。因为买房比较保值，好过存银行，而且这几年房价涨得很快。”陈先生是2008年开始投资的，现在的两套投资房都已经能自己养自己了。但陈先生说，供房也不轻松，各种费用、土地税等等，有时账单一起来的时候，一下就要几千元。一般的小投资者不会靠房地产暴富，只是华人努力工作、勤俭节约积累财富的一种生活方式罢了。
悉尼的投资回报更高
相较墨尔本，悉尼为投资者提供了更好的机会，在近期的房屋买卖交易中，投资者占了一半以上的比例。悉尼的投资回报率比墨尔本更高，别墅和公寓的回报率分别为4.3%和5%，而墨尔本只有3.6%和4.4%。
房地产购买网站Propertybuyer.com.au 的董事总经理哈维(Rich Harvey)说，精明的投资者懂得在现有的物业基础上提供额外的价值来增加回报。“比如在悉尼Blacktown和Liverpool这样的区，35万元的投资房，他们会在后院加盖一个祖母房（granny flat）来达到8-9%的回报率。
澳洲物业监察的首席经济学家威尔森博士（Andrew Wilson）说，“我们的房地产市场正在变成一个由理财需求而不是住房需求推动的市场。”
悉尼强劲的租金增长吸引了投资者，特别是远郊一带，如Liverpool, Blacktown, Penrith和 Hornsby，租金每年增长8%。数据显示，即使在近郊，如Chippendale和 Paddington，也开始出现同样强劲的增长。
墨尔本房市未来走势不明
墨尔本房地产市场的未来走势依然是个谜。墨尔本的房价在2003，2007和2009-10年出现过三次狂飙，被称为辉煌的“黄金十年”，然而在2012-12年的低潮期跌了10.5%，虽然最近已收复部分失地，但房价依然比高峰期低6.6%。同时租金也没有上涨，使得墨尔本的投资者只能在低回报中挣扎。
买方代理维克林(Monique Sasson Wakelin)女士说，追求资本增值的投资者至少要花40万，在成熟的地区像Northcote, Fitzroy, South Yarra, Williamstown和 Kew买一套老式公寓。“这些区有50年非常强劲的增长历史。”
矿区的物业投资需慎重
澳洲的矿业重镇，曾经像磁石一般吸引寻求高回报的投资者，如今正面临艰难的处境。这些市场因为单一的依赖资源行业，回报率很高，风险也较大。如果投资者在2006年矿业繁荣的第一阶段入市，收获会很可观。2011-12在市场高位的时候，矿区的房价涨了20%多，房租几乎翻番，一套新装修的两卧室公寓房每周租金$850元。然而一旦采矿业降温，市场将迅速作出大幅调整，现在再也看不到雷西的房价增值幅度，同样的两卧室公寓目前只能收租$550元/周。
SQM研究机构的数据显示，矿业已开始降温，早期征兆是柏斯和其它一些矿区的空置率开始上升。SQM的Louis Christopher 说，“我们正在非常密切的关注采矿区的数据，我们不清楚是什么原因导致空置率上升，一定是有些项目被取消了。”
首次购房者面临困境
澳洲的房地产复苏正在以牺牲首次购房者的利益为代价。
虽然利率水平已经达到历史低点，房价也比高位时便宜很多，但首次购房者的数量还是稳步下跌，达到两年来的低点。
下跌幅度最大的是纽省和昆省，在2012年中期，这两个省都取消了对旧屋的首次购房补贴，市场做出了迅速而且剧烈的回应。根据澳洲统计局的数据，今年2月份，只有800名首次购房者申请了房屋贷款，比前一年下降了50%。
AMP Capital的奥立弗（Shane Oliver）说，市场的主力由首次购房者转变为投资者，“可能是件好事，也可能是坏事”，主要取决于这两个群体在市场上的角逐。“一个群体可能会将另一个群体挤出市场——如果投资者很活跃的时候，他们会推高房价，首次购房者就无力负担了。”
2003年就是这种情况，投资者对旧房的需求使房价大涨，创造了一个投机性的、无法负担的市场。尽管近期出现一些房价上涨的媒体炒作，拍卖成交率也获得一些改善，但准业主被警告不要期待一个新的热潮会降临。
澳洲储备银行财政稳定的负责人埃里斯（Luci Ellis ）说，未来房价增长的趋势将比过去30年放缓，我们也不希望再出现一次过去10年的那种繁荣。”
儅矿业降温之后，储银试图将房屋建造业作为替代行业，预计储银对待房地产的政策会像走钢丝一样慎重。
（责任编辑：刘珍）
