（大纪元记者李圆明旧金山采访报导）房地产的发展与经济息息相关，面对美联储的各种举动及利率的起伏变化等等因素，让地产投资家与地产经纪需要时刻掌握经济脉搏。Marcus & Millichap于11月14日在旧金山举办了多家庭住房的湾区论坛，超过450位投资人、建筑商和地产经营的参与者参加了这个论坛。论坛中几位主讲人主要针对湾区经济的动态、如何在湾区计划发展、商业资产的评估及发展环保绿色屋顶价值等，几个方面与行业内人士进行交流探讨。
为房地产市场提供领先视角
Marcus & Millichap自1971年成立以来，一直是给美国地产经纪提供房地产投资服务的首要提供商。Marcus & Millichap以对本土投资市场了解的深度为基础，42年来持续与美国房地产经纪人密切联系，成为房地产经纪人最好的信息源和全美交易的供应商。Marcus & Millichap公司的专业人士为客户提供当地房地产市场区域性或全国性的前所未有的视角。
就业稳步 推动地产发展
关于湾区经济动态方面，Marcus & Millichap的报告指出，旧金山在过去一年高科技公司创造了254,000个就业机会，就业率增长了2.5%。在过去的一年中，产生的39,000个职位表明就业增长放缓至较稳定水平。湾区的风险投资基金在第二季度吸引了4,600万美元，位居全国首位，高于第二名华盛顿40%。就业率将在2013年增长2.1%，预计明年加速进入2.5%的范围。
在论坛交流会上加州经济研究中心的经济学家Stephen Levy指出，就业机会的创造不仅展现了湾区经济的生机勃勃，还有很多其它积极因素也为多家庭住房带来更多的发展机会。例如南湾BART的发展，房地产基金（IPO）市场为投资者实现盈利再次提供出路，移民改革这些都将有益于湾区经济发展。
商业地产风险小 租金看涨
商业地产的混合性质使它成为一个引人注目的投资选择，它具有类似证券的现金流，即使在经济衰退期间，升值的因素也可以应对通货膨胀来保值。当通货膨胀时，物业业主可以从增长的租金和物业价值中收益；长期租约包括消费物价指数租金上涨，而短期租约允许投资者迅速调整市场价格。
债券和股票市场应该在可预见未来保持稳定，但环境是否有风险和短期波动也要考虑在内。新美联储主席的上任、持续的债务上限和预算争论、在中东的紧张局势及政府削减开支的影响都将对经济增长发生阻碍作用。此外，货币政策的变化也会给经济带来风险，但美联储已表现出相当的灵活性，退出量化宽松政策，减少购买债券让债券成熟。
很显然，较高的利率会影响投资者，因为融资成本上升，需要的回报也要上升。融资成本的增加会削弱在二级、三级市场的投资。但从中期前景看，入住率及租金将增长超过一级市场和核心资产。在强势的经济推动下，商业地产需求，是所有物业类型中风险最小的。收益及其它因素在短期内会抵消利率上升的影响。
公寓收租好 投资者热衷
Marcus & Millichap分析旧金山的租金增长趋于稳定水平。在过去的几年中旧金山的公寓出租，由于新开发和成型的租赁人推动，租金收益以惊人的速度增长。平均有效租金从两年前的37%已攀升至家庭收入中位数的45%。另外预测在2014年第四季度，房产存货将增加超过1,000个单位房，每个季度将有上百个公寓完成。
两年来强劲的租金增长为旧金山买家提供了很多机会，几乎在地铁旁低于市场租金的建筑，一些买家断定情况会反转呈现出新的更高的利率。投资者尤其热衷于一些在未来3到5年仍有空缺的租赁单位房。
Marcus & Millichap预计单独家庭住房市场对当地公寓业主不会造成影响。Condo仍是现在公寓商业运行的重要选择。旧金山今年将完成3,400个单元房，明显比2012年完成的7,00个高出很多。2013年，开发商将有效租金擡高4.7%，达到每月2,490美元，较去年有9.9%增长。
硅谷中心、外围郊区租金差距大
Marcus & Millichap指出，圣荷西的高科技薪资将当地租金擡高。高薪工作的创建重塑了公寓市场，为南湾的供应商提供更多租金增长的空间。有效租金是经济衰退时期的40%以上，额外的收益也可在明年预测。在之前不景气期间，业主实现了32%的增长，与20世纪90年代末的互联网泡沫时期相比，整体的就业和租金远低于峰值。
投资者正冒险离开硅谷的高科技中心，收购位于南湾郊区的公寓。旧金山和附近的Mountain View, Santa Clara 还有Palo Alto强势的租金增长，都鼓励租房者寻求买房的动力。硅谷中心和外围郊区租金的差距已接近每月1,000美元。◇
