【大纪元2014年10月26日讯】作者按语：人们买第一套房，都会有经验不足的因素。如果尝到甜头想买第二次，那就是投资行为了，几十万投出去，自然马虎不得。通常首置自住，等有积蓄再买投资房出租赚钱。但如果原来租的房子还满意，而买下的第一套房，租出后回报不错，具备投资房特征Dollar to dollar，那就不一定要先自住。下面这位主人翁就是这样：买第一套房放租，获较高租金收入。自己仍然租房，付较低租金，这个价格差可以加速资金积累。
我买第二套房的经过
国内双亲要来澳洲住段时间。我们夫妇原来住一房studio，无法住两代人。要么另外租两房，要么搬出studio，搬进刚买的两房。但是半年后老人们回中国，要再次调整过来，但是现在这套studio租金便宜，半年后就租不回来了。考虑到我们首置房没什么负担，已经增值，干脆再买一套久居房。我们的原则是：比首置房略差一点，但既适和老人来住，又适合老人回国后我们继续住里面。一套房同时适合两种情况，难度自然比较大，要靠“细心挑选”。以下是我们在看房过程中下的功夫。
首先确定看房的基本原则
规格：二手的两房一厅。位置：步行到火车站或者汽车站10分钟左右，方便老人进城。价位：18万以下，这也决定了只能在悉尼西区（1996年）。环境：3层楼以下的静街。悉尼房源包罗万象、差别很大，根据实际经济能力和生活习惯制定原则，可缩小看房范围，不会被五花八门广告搅得心急火燎，还可减少夫妻看法不一致产生口角。我们有个朋友“房子越看越好，房价越看越高，结果贷款拒掉，苦劳变成疲劳”。
要逐字逐句细细看广告
销售房子的广告成百上千、五花八门，其中还有很多广告词需要我们从反面去识破。违背我们购房原则的不考虑。与购房原则打擦边球的，通过电话搞清虚实。符合看房原则的才决定上门。而且讲好我先做跑腿，看过后觉得满意的，才让我的上级领导，经理太座出马。这样做，减少盲目性、由粗到细、由细到精，和选美完全同一个模式。
要书面写下问题后再打电话
我打中介电话前先做功课，电话里针对广告单刀直入提出关键问题，先重点、后细节，疑点一个不漏。常常三言两语yes or no就明白了。平均五分钟左右就可以知道该房子是不是值得我赶过去看。有些朋友看到一个广告，拿起电话就打，东拉西扯，容易迷迷糊糊。遇到热销的房源，中介听不出你的诚意马上就会不耐烦而结束对话，反而使你失去一次撞宝的机会。同时，我还把中介的电话答复记录下来，即使今后不考虑此房，也可以在评定其它房子时作参照资料。
看房子要带好纸和笔
看房时要把中介的口头回答当场记下来。中介看到你做记录，一定格外小心谨慎，不敢来虚的，从而大大提高了看房含金量，甚至成为以后交涉的原始凭证。低房价的多年二手房常常没有平面图，我一面看、一面随手画下草图，尤其是居室面积、形状、门窗位置和朝向。回家后细细参详，不放过任何疑点。沙盘推演如“身临其境”一样，很容易取舍。那时也没有什么360度的彩色视频广告，但是我18年前做的不是和现在一样的吗？
多看房是对的，但也有妙法
在这次买房中，我通过电话，当场一票否决的约35处，直接上门看的约15处，再由太座去看的仅仅3处，整个过程大约一个月。看房周期太长不好。房价不但有地区差，而且有时间差。有个朋友，房子看百处，历时逾一年。任何买房的相关问题她都能说出子丑寅卯，自己心里却比来较去，看房多多，眼里花花，最后买的房仍是起初看过的，被多敲2万元。因为中介一搭脉，便知她是“回头客”，非此房不买。自然非此客不斩！
三次看房实录
1.两个小时看五处房。悉尼的Granville当时有五处房，属于同一个中介，我要求他联系房主，安排五房同一时间段open，然后前往。因为看房已多，我只要‘房外一站、巡视一圈。客厅一扫、卧房一看。门窗一开、朝向一辨。闭目一思、掐指一算’，感觉全出来了。看完五处，综合评分，我告诉中介：1、2、4、5号不考虑。3号房主开价12.3万，我还价11.6万，先付500元holding deposit。三天内如果有别人出价，告诉我，或许我会考虑加价。如果没有，我和太座再来确认。中介听我言之凿凿，便知我有诚意，看似随意地催促了一句：“房主急售，你要抓紧”。读者看官不要小看这八个字，奥妙全在其中呢？！
2.邀请别的中介看我的房源？！我有了3号房候选，赶紧约另一位中介去看他在Lidcombe的房子。看完感觉也不错。中介看我有诚意，便极力怂恿。我也实言相告：我已看中Granville的3号房，情况和你相似，但便宜2万。如果你能降1.5万，或者说出3号不足之处，我就买你的。说着递上我自画的3号房简易平面图。他边听我说，边看图纸，挑不出啥毛病。他为了否定3号，拉我的生意，提出干脆驱车去看看‘小三’。这是可遇不可求的机会，我举双手同意。虽然无法入内，但是周围一看，加上图纸，也八九不离十。分手时他说：“不相信3号房主会出这个价。如果属实，那你要抓紧，买不到3号再来找我”。这就是西人可爱之处：‘赚钱狠心，做事尽心’。当然我更为惊喜的是两天内第二次听到“你要抓紧”这句话，而且出自内行人，显然可圈可点。那天我们误了午餐，我请他吃中餐海鲜炒面一大盘，他说这是他的‘处女餐’。哇，味道好极了！
3.看房后主动加价立即成交。我回家后把两天的经过描述给太座听，虽然我极力绘影绘色，显示辛苦，却一点不会加油加醋。关键是不要让“小三”跑了。我们当即决定各自向老板紧急请事假一天，同时急电告知中介，后天再看房，而且只看3号。看完房，回办公室正式谈判，中介说：“你们出的11.6万，房主不同意。现在已经另有人出11.8万，房主尚未答复”。我和太座早有灵犀之通，迅即‘眉来眼去’，当即接口“好，我们出11.7万，今天就成交，怎么样？”中介一个电话过去，强调我们的诚意，房主也爽快同意了。在签10%定金支票前，我问：这个价位大约低于市场5000澳元，能告诉我原因吗？中介：“没错。小夫妻刚离婚，急着分割财产”。原来确实别有隐情。那个吃海鲜餐的中介不相信，也在情理之中。但是为什么我会当场加价呢，那就全赖于多看房形成的内行感觉：超值。半年后两位老人回国，我们仍住里面多年，负担也不重。再后来此房出租，租金200元/周，远超dollar to dollar。2010年这套房价28万。
本文启示
买房子是大交易，就像开创一个生意。看房子是基本功，就像开展市场调查。俗话说：“看房要看五十间，成交只在一瞬间”，道尽了‘加价和砍价、耐心和决心、积累和结晶’的相互关系。有意今后买房投资的朋友，今天就请先看看你自己的住房，倘若放市场上卖，房价大概是多少？结合你付的租金，可推断出你的住房适合买下来住？还是适合租下来住？然后，你每次到朋友家做客，别忘了顺便看看他们房型，问一下租金和房价，来印证你的推断，那么假以时日，到了你要集中精力买房的时候，朋友，你必定早就“胸有成筑”了。
道思考题：
1. 如果你决定买的是公寓房，那么其它候选的房型如排房terrace、镇房townhouse、连体别墅等，还值得花时间去看吗？
2．“房主急售”，是房产广告促销的常用手法，为什么那个中介一开始不说，看到我有诚意才加上这么一句呢？如果一开始说有什么不好吗？
读者留言
滴滴冻：思考题求答！
跟帖：
1、同一时期不同房型之间都有相对的合理价差，可做参照系。
2、先说“房主急售”，容易被顾客泛泛理解，认为中介故意夸大。后来再说显示中介诚意留客，含义实在，顾客要正视！
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