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11个买房人易犯的昂贵错误(四)

作者:德立昂(Deleon Realty)

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【大纪元2014年12月16日讯】在硅谷,您的房屋很可能是你最大的一笔投资。如果买得合适,您的房产也会成为您做的最好的投资。反之,在买房时犯的错误可能会让您多花好几万美金的冤枉钱或者让您错失后来悔之莫及的好机会。本文将列举买房人最常犯的错误,而且,更重要的是,也将说明如何避免这些错误。

昂贵错误7:众多竞争者,首次出价不够具吸引力

如上所述,Palo Alto及其周边城市的大多数房产处于“卖方市场”,通常出价者众多而且最后卖价也高于标价。我们现在面临的就是这样的情况。在出价者众多的情况下,您的首次出价具有吸引力就非常重要,没有第二次机会。

很多买家错误的认为他们的首次出价只是讨价还价的开始,所以应该给未来谈判时加价留下足够的空间。这在“买方市场”中您是唯一出价人的情况下,这样讨价还价的确没错。

*了解市场 了解卖家情况

但是,在有很多买家出价的情况下,卖方经纪人只会考虑最高的出价。很多时候,因为推测买方一开始出的就是他们的最高价格,卖方经纪人和卖方将会直接接受最高的出价,不再还价。有些时候,卖方经纪人和卖家只会与出价最高的两个买家进行还价,礼貌地谢绝其他买家参与竞标。

因此,要想我们的出价有竞争力,我们还是应该对市场状况比较了解。

我将会向您描述卖主,并与您讨论那些可能会影响到他们谈判风格的特点。比如说,一对老年夫妇可能不那么愿意讨价还价,将可能接受最高的出价,而一位风险投资人卖主可能就愿意多周旋几次。

昂贵错误8:未针对卖主的需求量身出价

不管买方市场还是卖方市场,如果您了解卖方的需求并且在某种程度上满足这些需求都会获益匪浅。在买方市场上,照顾到卖方的需求将使您以更低的价格买到房子;而在通常有众多出价者的卖方市场上,这将使我们的出价脱颖而出。

此外,我们的通融预示着一个顺利的第三方支付过程,这也会使我们的出价对卖方经纪人更具吸引力。

*给卖家不必付出成本的好处

关键就在于买方经纪与卖方经纪的沟通,从而确定您能够给卖方提供哪些条件——这些条件可能只增加很少成本或者完全没有成本,却对卖方很有价值。

有些因素属于零和谈判,比如,卖家想要尽可能高的价格,而我们想出尽可能低的价格。但是,卖方有些其他的要求可能不会让您产生任何费用。只要这样做能让我们的出价更有吸引力,或者能帮我们降低交易价格。

一个非常重要而且存在变数的条款,是第三方支付的交割。如果卖家已经买了另一处房产或者还需要时间找合适的房子的话,交割条款对他们来说就非常重要。

*给卖家想要的交割日期

举例来说,如果卖家已经签署了买房合同,约定了一个确定的日期付款,他就需要用旧房子的售房款去付新房子的购房款,在这种情况下,任何能够保证尽快交割的出价都将胜出其他不能保证的人。

一个常见的例子:卖方可能想先卖掉自己手上的房子,然后安心的拿着售房款去买新房子。在这种情况下,卖方可能会想要“回租”,即卖方在房子中继续住一段时间,通常是1至2个月,在此期间找买新房子。

我发现如果买方的居住条件相对灵活的话(比如月租房、与家人或朋友同住等),他们就能根据卖家的需求来确定相应的第三方支付的期限。这样做了之后,我就能帮客户在众多出价中胜出。

我会经常询问您的贷款专员以确定他们能够在多短的时间内交付。我经手的贷款交付最快记录只用了4天。但以现在的放贷环境来说,3个星期已经算是非常快了。

*何时需要“意外状况条款”

买房子时“原封不动”的接收,或许会让买主将来产生一些费用,费用的多少跟房产的情况密切相关。因此,假如牵涉的费用不太大的话(比如房子没有按要求进行害虫灭杀),我会推荐客户接受。

但如果涉及费用比较大的话(比如在害虫检查时发现了大概需要1万美金才能解决的害虫问题或者淹水问题),我就会建议反对这个条件。

“意外状况条款”意在保护买方,允许买方在特定条件下解除合同。不过,包含这样的条款会使您的出价对卖方的吸引力降低。我会根据房产在经过各种检查之后的报告、以及买方的贷款和房产本身牵涉的财务情形等,来推荐您是否在出价中包含相关的意外状况条款。

如果该房产未进行任何检查,我觉得房检是很有必要的;但如果已进行过彻底的检查,并且没有发现大问题的话,可能不必加上任何有关的意外状况条款。

关于是否需要意外状况条款,因为最终的选择权在您,如果确实需要意外状况条款,我们就应当加进去。我会根据房产的状况和您的财务情况提供专业的个人意见。◇(待续)

德立昂房地产 Deleon Realty
地址:2600 El Camino Real, Ste. 110
Palo Alto, CA 94304
电话:650-543-8500
Email:Info@deleonrealty.com
网址:www.deleonrealty.com

责任编辑:李曜宇

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