【大纪元2014年03月09日讯】（大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导）在一个理想的具有经济效益的世界里，税收政策不会影响纳税人所做的投资和消费选择，但在现实中，这种中立性很少能够实现。
据澳洲房产观察网报导，外部因素影响着选择，以致于无法形成理性的经济模式，或者税务政策可能有意干预市场以消除低效率。
在澳大利亚，自住房主与投资者竞争房产市场，这些群体内还存在着竞争。退休金引入房产市场和外国投资者购买房产的增加能对房产需求产生显着影响，而首次购房者越来越难以进入市场。每个群体受税务政策的影响各不相同。
自住房主为主要受益者
自住房主是房产税务优惠政策的主要受益者。
最新的税务支出表所计算的对自住房主减免的资本利得税（CGT）为300亿澳元，与养老金减免的302.5亿澳元的税收相当。
亨利审查（Henry Review）认为，这些税收支出当属合理，均有助于退休者的生活水平。
然而，资本利得税的主要住房税收优惠扭曲了市场，因为自住房主更多地投资于房产，而从其它更富有成效的具有资本收益免税预期的投资项目中转移走资金。
投资者还受益于资本利得税的折扣，而且负扣税有着更为直接的好处。负扣税是税收制度的基本设计原则的产品。
浑水局面
费用计算在收入或损益中，税制所应用的全球系统计算所有收入来源以确定纳税人的年收入，因此，在没有任何具体限制的情况下，一项活动的损益可以应用于扣减来自其它来源收入的应纳税额。
2010/11年度税收统计显示，250万出租房产的明细表由个人上报，显示出全年有近300亿澳元租金收入。
申报收入扣减部分达到378亿澳元，其中220亿澳元为贷款利息，另有180亿澳元为基本工程的扣减金额，这些都计入租金收入中的资本支出。
税务制度中并无特别的偏见，使负扣税比其它投资项目更有利于房地产。决定的动力来自于税收制度之外。
例如，相对于其它形式的投资，借款人可能愿意为房地产的购买价格提供较高的贷款比例，因此购房者在杠杆作用下，最终资本收益的回报率更高。然而，这需要假定投资者拥有足够的现金流，往往从其它收入来源偿还贷款。
资本利得税的作用
如果投资房出售时的资本收益被全税征税，负扣税会减少吸引力。
负扣税表明负现金流，如果房产出售时的资本收益被征税，负扣税所产生的年度税务优惠则被抵消。但计算应税收入时的折扣优惠政策的运用，资本利得税一般只按资本收益的一半来计算。因此，这里存在一种不均衡的现象，即任何贷款利息能以全额计入应税收入的扣减，但资本收益只有一半计入收入中。
亨利审查建议，将40%的折扣应用于所有非商业投资的收益，包括资本收益，相应减少每年可扣减的利息金额。这将减少双方资本收益上的不均衡和对负扣税杠杆作用的刺激。
首次购房者和租房者的错失
该群体受房价影响最大，他们明显不在税收优惠的讨论之列。
首次购房者没有贷款利息支出来获得减税优惠，也不能通过出售其它房产获利，他们可能很难积蓄存款。
但是，首次购房者补贴的影响是多方面的。虽然它提升了存款，但补贴本身可以引起价格的膨胀，因为卖方考虑到补贴的情况下，其价格预期会上升。
余下的群体为租房者，他们也面临着租金的增加，因为房主寻求从他们所投资的房产获得资本回报。
有人认为，对负扣税政策的任何更改将导致租金的增加，因为1986年和1988年时，霍克（Hawke）政府曾停止负扣税而导致租金的上涨。但是，有证据显示当时有其它因素致使柏斯和悉尼房产市场需求的增加。
这些政策都会影响需求，从而提高房价，还有投资者与购现房的自住房主也在抬高了房产成本。
当前需要的是一组刺激房产供应的政策，例如国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）对开发新住房提供了税收优惠。
最终房产税制改革需要政府做出一些艰难的决定。
需要进行改革的两个问题是，主要的住房资本利得税优惠和去除相对其它收入的抵销投资损失的能力。没有公众的支持这种改革不会成功，工党和新的联盟党政府都还没有准备对这些建议采取行动。
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