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【英国房市】新房贷条例收紧审批标准

按揭市场回顾分析

对很多人来说,购房是一生中最大的几笔投资之一,不过也通常是最耗时劳心的体验之一。特别是申请按揭时的面试就像讯问一样,购房者不得不小心翼翼而又陪着笑脸,生怕哪个回答不够完美而与自己的梦幻之家失之交臂。(Fotolia)

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【大纪元2014年05月27日讯】(大纪元记者英国伦敦逸铭报导)引言:对很多人来说,购房是一生中最大的几笔投资之一,不过也通常是最耗时劳心的体验之一。特别是申请按揭时的面试就像讯问一样,购房者不得不小心翼翼而又陪着笑脸,生怕哪个回答不够完美而与自己的梦幻之家失之交臂。也许,真实的购房体验并非如此夸张。不过可以确定的是,现在申请按揭的面试回忆只会让人更为紧张了。因为,规范按揭发放的按揭市场回顾(Mortgage Market Review,MMR)现已发布。

1. 痛定思痛 MMR的起因

对很多人来说,金融危机带来的苦果都植根于自己的欲望战胜了理性。在2008年的房市泡沫中,很多购房者和贷款机构都仅仅看到了增长,而没有预计无法偿还的可能和后果。因此,“非理性的繁荣”产生了很多不负责任的按揭,导致了2009年房市的崩溃以及随后数年的全球金融危机。

为了防范申请和发放不负责任的按揭以降低损害,确保借款人在个人境况发生改变或利率提高时仍然能够偿还贷款。英国金融市场行为监管局(FCA)从2009年开始着手回顾并重整按揭市场。今年4月26日,对于这一行业的指导规则,也就是MMR被公布出来。

2. 居安思危 更严格的审查

MMR规定贷款机构需要深入审查的购房者偿还能力,并进行压力测试,同时必须对申请者提供专业建议。但并不像其他国家那样限制工资的倍数,贷款与价值比或按揭时限。

受影响的人包括普通购房者、转抵押、增加贷款规模、改变按揭时限或换房的人。而购房出租按揭和现金买家不属于MMR的规整范围之内,不受新规则影响。正在偿还助学贷款或在缴纳退休金的人可能会因MMR而降低最大贷款额度。富裕的借款人也会面临更多的波折。

在引入MMR之前,申请按揭的标准材料仅需收入证明。而现在还将考虑未来收入和支出的变动,如孩子的诞生、是否即将退休、是否计划出租房产,并根据消费习惯来计算你能借款的最大限额。FCA还坚持要对申请者未来的负担能力进行“压力测试”,确保利率上涨不会造成致命影响。

在新的面试中,审批者将会对您的生活提出许多更深入、更“有侵略性”的问题。例如:

. 你打算开始养育孩子么,或者要更多的孩子?
. 你有没有申请过发薪日贷款?你赌博么?
. 你在或是理发、个人仪容、口腔/眼部护理上花费多少?
. 你在停车、外出就餐、健身会员等方面花费多少?
. 你有打算过离职创业或自雇么?

MMR也规定在所有的按揭面试中,无论是来自银行、按揭经纪人或独立公司的顾问,必须讲清其前期费用、经营范围并给予申请人专业建议。这将帮助购房者做出更明智的选择。但是这份专业意见亦需成本,进而提高按揭申请的整体费用。

总而言之,MMR的新规则意味着申请过程将变得更漫长难捱,但也会确保通过审核者可以得到一份合理且稳妥的按揭。

3. 宁缺毋滥 对按揭种类的影响

由于MMR规定必须验证收入,因此自我认证的按揭、用于自雇借款人或信用较高人士的快速按揭(Fast Track)都将被排除。虽然自住业主的仅付利息按揭并没有被禁止,但借款人必须提供证明已经安排了合理的还款途径。

FCA预期压力测试将会减少风险较高的贷款类型,例如跟踪按揭和短期定息按揭。而对于长期的定息影响较小。也可能会造成延长贷款偿还期限的效果,因为申请者的每月还款更少。但FCA预期按揭利率基本不受MMR影响。

4. 此消彼长 对房市的影响

在过去五年中,按揭市场波折起伏。从2009年后信贷紧缩后直至去年,初购者都在忍受按揭饥荒,而在去年推出Help to Buy前后两期之后,虽然房市出现了显着的复苏,但是也有很多人批评太容易获得的按揭在供不应求的基础上进一步推高了房价。

而现在MMR的严格规定在排除长期潜在风险的同时,也会对房市造成一定的减速作用。至少在最初阶段,按揭的批准数量将会下降,而新的压力测试可能会进一步加剧这种局面。

但另一方面,因为购房出租按揭和现金买家不受新规则影响。再考虑到今年3月份发布的财政预案放宽了养老金的投资限制,很多人可能会从年金转向购房出租投资。因此现金买家的比例在此消彼长下可能还会继续增大。

因此,如何看待MMR的影响可能取决于您的情况。若您已积累起可观的首付或已有房产,那么您可能会感谢MMR,因为它限制了您潜在竞争对手获取按揭的能力。相反,若您仍未积攒起足够的按揭首付,那么MMR可能会使您的申请过程更加漫长艰难。

5. 厚积薄发 通过审查的要点

. 准备必要文件:除了过去三个月的工资单、银行对账单,P60表格等标准收入证明外,关于退休金及投资的证据也是必要的。

. 准备信用报告:确保您的信用报告是最新的,准确而全面。如果您的信用评分低于预期,那么在申请按揭之前请专家帮你尽可能的修复。

. 端正消费习惯:一旦你决定开始搜房,那么从现在到你申请之前,尽量表现的像个理想的按揭申请者:不要额外借款,展示你可以轻松地管理您的任何未偿还的信贷,证明自己可以稳定且略有盈余的度过这几个月。

. 估算承受能力:用按揭计算器(网上有很多)来计算出你的可能还款。并调高1%~2%的利率看是否能够承受。

. 延长偿还时限:如果觉得不易证明自己的负担能力。那么在申请时可以先申请更长期的按揭贷款,(也就是更低的每月还款额),然后加速支付以确保不会过多缴纳利息,但这也需要您应挑选没有提前支付惩罚的按揭产品。◇

(责任编辑:杨青)

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2014-05-27 8:14 PM
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