破解居屋租赁12误区 租客房东皆大欢喜(二)

文:崇德慧

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【大纪元2014年09月21日讯】在加拿大卑诗省,有1/3的人口住在租房里,可想而知有多少人涉入了居屋租赁行业,尤其在移民人数居高的大城市。不过,从过往持续生发的租赁矛盾事件中看来,“租房”并不是每位租客或房东津津乐道的轻松话题。其实,如果我们更多地了解租务法律,很多“不愉快”都会绕道而行……

误解之四,租客:前几天我们看中了温歌华西区好学区附近一间独立屋一楼的一个出租套间,房东让我们预交了一笔保证金,并且说以后如果我们搬进去住的话这笔钱将会作为损毁赔偿保证金,由于房子条件和地理位置都不错、尤其是孩子可以入读理想的中学,我们非常希望能够入住,所以交了这笔钱。

答案:不正确!这是不合法的。只有在签订租屋协议(合同)时才缴纳保证金。BC《住宅租赁法案》要求房东不得要求租客缴交纯属申请租住居屋的费用,一些曾经交付过这种不合法的申请保证金的租客发现很难要回他们的钱。

当然如果租客缴付了申请费而其后房东不退回该款项,租客可申请住宅租务管理处出面调解纠纷,但是为免由此产生的诸多麻烦,最好不要缴交申请费,也不要向要求收取此费用的房东租屋。

更多关于保证金的资讯:

缴纳损毁赔偿保证金:房东可要求租客缴纳损毁赔偿保证金(半个月的租金),以弥补租客损毁租处或欠租造成的损失,租客必须在迁入后的30天内交齐全额保证金,否则可能被驱逐;
  
一旦交付保证金给房东,就已经确立了一份合同。此时如果租客决定不迁入,就可能失去这笔钱,而且房东可以要求其支付当月房租,除非另有租客迁入;
  
保证金的退回:1,租客决定搬出后,必须以书面形式向房东提供转递地址(Forwarding Address);2,租客可以书面同意房东保留部分或全部保证金;3,租客一旦提供了转递地址并且搬出,房东有15天的时间退回保证金及利息(或申请纠纷调解以保留保证金);
  如果房东不遵守程序,租客可以申请双倍保证金;
  如果房东拒绝提供状况检查报告,就失去保留保证金的权利;
  如果租客在搬出后的一年内没有提供转递地址,就失去要回保证金的权利;
  
即使所住建筑物售出,房东换了人,租客也不必缴交新的保证金(只有在迁入、签订新合同或开始饲养宠物时才须缴交保证金),从旧房东处取得保证金是新房东的责任,当租客搬出时,新房东有责任退回其保证金;
  
额外保证金:法例允许房东因钥匙及车库门开关遥控器等出入设施、以及因只限租客使用的设施而收取保证金(但如果钥匙或出入卡是租客进入所住建筑物的唯一方法,那么房东不可收取保证金)。

误解之五,房东:我的一户租客入住时带进来一只狗,当时我收了他们一笔宠物损毁赔偿保证金,现在他们准备要多养一只狗,我打算提出要再收他们一笔宠物保证金。

答案:不正确。法例规定租客只需交付一笔宠物损毁赔偿保证金,就算其饲养超过一头宠物,房东也不能要求其交付额外保证金。

更多关于宠物损毁赔偿保证金:

房东可要求半个月的租金、作为租客的宠物损毁赔偿保证金,可在租客迁入时或准备饲养宠物时要求其交付这项保证金;
  
如果房东收取租客超过半个月租金额度的宠物损毁赔偿保证金,BC省的法例允许租客可从租金中扣除多付金额,或者用其他方法讨回多付金额。

附注:租客的责任:

   按时支付足额租金;
   保持合理的清洁、卫生和健康标准;
   遵守租务协议条款;
   通知房东有关任何维修或问题,不要拖延;
   对于你和你的访客造成的超出正常的损坏、磨损(wear and tear)负责;
   不要过度打扰别人。

误解之六,租客:房东收到房租理应给租客收据,过往的两个月我准时写支票交房租,并要求房东开收据给我,但房东一直没有给。

答案:法例规定如果租客用现金支付房租,房东要开具收据。但租客要确定自己拿得到收据,否则无法证明自己已经交了租。写支票交房租是明智之举,可将注销支票及相关银行资料存放在安全的地方。

关于交租:

  租金需于每个月的第一天缴交,除非房东与租客有另外的协议;
  尽可能用支票或本票缴交;
  如果房东不写收据,可当着亲友或邻居的面数钱给房东,这些人以后可以作为证人;
  将收据和注销支票存放在安全的地方,以备今后需要用到。

附注:房东的责任:

在租客迁入21日内提供租务协议(合同)的副本(合同上的规定如经双方协商同意后有增加或改动,租赁双方应在每一项旁边简签);
  
提供两个机会来完成入住状况检验报告和搬出状况检验报告(Move In And Move Out Condition Inspection Report)——这两个检查报告犹如查核清单,非常重要,如果房东不安排做住宅状况检验,就会丧失扣留保证金的权利,而如果租客不参与迁入和搬出状况检验,将失去索回保证金的权利;

对于以现金支付的租金出具收据;

   按时返还保证金;
   进行维修以符合安全、健康和住房标准;
   如果换了新房东:旧合同里的规定将维持不变,新房东不能强迫租客签订新合同;例如,假如租客的租处售出,新业主将要依从同样的加租规定,就好像房东从来没有换人一样。◇

特此鸣谢提供居屋租赁资讯的展望社区服务中心(Chimo Community Services)和TRAC租客资源与咨询中心(TRAC Tenant Resource & Advisory Centre)!

责任编辑:邓琳

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