【大纪元2015年01月30日讯】本港楼市升势持续，反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）连续三周创历史新高，最新报134.64，按周再升0.75%。分区指数除了九龙区跌0.72%外，其余各区皆升兼创历史新高，港岛区大幅反弹2.45%，新界东上周大升后站稳，微升0.07%，新界西弹升1.9%。其余各大领先指数包括大型屋苑指数、大型单位指数及中小型单位指数齐声破顶。
二手楼市失控干升
指数图表已说明一切，从政府减辣起，短短7个月整体楼价已升14%，新界西升近18%，个别新界大型屋苑升25至30%，根本上二手楼价已失控。楼价超高，新居屋供应却杯水车薪，引来疯狂认购，房委会最终收近13万份申请，结果令市场更加炽热，代理更有话题说服买家入市。《施政报告》完全未能让市民看见解决楼市供应的出路，全城继续抢盘，短期升势持续。
资本巿场方面，欧洲央行大举印钞引发金融市场动荡，货币战争一触即发，资金继续泛滥令息口无法回升，结果只会令固定资产价格再升。更不幸的是，梁振英还自欺欺人，指楼市供不应求情况接近尾声。若特区政府再不认清楼市情况，采取果断有力行动调控，楼价及租金将继续干升，上车盘将升至不可理喻的水平。政改问题与民生问题复合将令特区停滞不前。
楼价远超负担能力
某公司公布最新的《全球楼价负担能力调查》显示，本港楼价冠绝全球，成为最难负担城市。负担能力是以平均楼价及平均家庭入息中位数作比较，结果显示本港楼价是家庭入息中位数的17倍，为调查有纪录以来最高，远超排行第二位温哥华的10.6倍及第三位悉尼的9.8倍。按国际标准，负担能力超越5倍已代表楼价极难负担，17倍不知可用什么来形容。
数据还未考虑适切居住环境，负担能力是以400多呎房屋计算，而真正可用空间少于实用面积八成，比其它国际大城市平均住屋空间差天共地，价高之余亦空间严重不足。负担能力还是按去年第三季楼价计算，较现时楼价低6%，实际情况更令人心寒。怪不得连诺贝尔经济学得奖者克鲁明都说香港楼价疯狂，又直指土地不足所致，与梁振英说不缺土地南辕北辙。
事实上，本港因土地不足，政府操控供应，提供楼房者准入门槛极高，需求又非与楼价有十足弹性关系，因此楼市的市场机制无法有效运作。即意味本港需要更大的限制板块，即公营及资助房屋，及引入考虑负担能力的管理机制。香港政府必先改变思维，多管齐下，单靠以数量为策，不可能使楼价回到可负担水平。
轻率推政策致狂飙
对于近期楼市飙升，运房局局长张炳良指是因为量化宽松所致，又指其余各大城市面对同样问题。诚然，全世界各大城市固定资产近年涨幅不少，但可惜局长只说出了一半。先看看数据。《全球楼价负担能力调查》报告比较2013年与14年的年负担能力，香港由14.9升至17.0，温哥华10.3升至10.6，悉尼9.2升9.8，伦敦7.3升至8.5。本港楼价的升幅，让其它地方根本望尘莫及。
翻查伦敦市楼价数据，从08年至今平均升幅只有五成多，升幅最大的肯盛顿区亦只是七成。本港现时平均楼价是08年底的238%。翻查金管局统计数字，港元M2货币供应量2014年11月份比5月份增长只有3%，流动性没有明显增加，试问如何支持近期楼价升幅？
综合以上数据，其实合理解释只得一个，就是额外升幅来自政府制造的供求失衡及不当管理，长期没意识到市场机制失效，对策没有经过深思熟虑，调控力度不足，辣招不够全面，又于不适当时侯减辣，令压抑需求爆发，楼市狂飙。更重要的是，政府无法说服市民长策可以解决长期房屋问题，导致抢购潮。
作为领导者，首要任务是推销愿景研究策略贯彻执行。现届特首认受性极低，政策背离大众，肆意破坏行政立法关系，根本无法做到领导者的基本要求。香港若不处理根本，改变楼市管理思维，官员还一味指鹿为马，为处于17倍负担能力的天价楼房找借口，楼市问题哪有解决的一天？
责任编辑：黄浩
