公寓共和国?租屋需求带动美国新屋营建

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【大纪元2015年10月12日讯】(大纪元记者林清泉报导)过去数年形成了房租上涨的超完美风暴:经济复苏及人口结构使数百万Y世代需要出来自立门户,房市大萧条期间建屋数量萎缩到每年60万户,导致房市复苏后供需不平衡而使房价大涨,上涨的房价迫使首次购屋人难以进场;银行缩紧放贷条件使首次购屋人难以获得房贷,购屋难度雪上加霜。这些自立门户的人就点燃了租屋市场的广大需求。

今年7月新屋营建的步调达到了在房市大萧条前两个月2007年10月的数量,但是目前新屋多集中在公寓(Apartment)、康斗(Condo)及排屋(townhouse(等,系瞄准租屋族为主要对象。

根据市场观察(MarketWatch)的报导,美国房市在2009年4月触底后至今,多家庭住宅营建已增长了466%,而传统中新屋营建的主力独立屋却增长不到两倍。

从新屋营建比例来看,目前多家庭住宅占新屋营建35%,是近29年来最高;相比之下,在房市大萧条前,多家庭住宅只占新屋营建20%。

租屋族的比例也可以从拥自住屋比例可见一斑,在今年6月,拥自住屋比例降到63.5%,是美国政府自1980年开始追踪这个资料以来的最低水平。

最贵的租屋市场

许多房地产相关网站都对全美最贵的租屋城市提出报告,排行依其分析方法各有差异,但仍然能从其梗概一窥租屋市场的发展情况。从房地产网站Zillow的中位价租金来看,全美最贵的前十大租屋城市依序为圣荷西、旧金山、圣克鲁兹(Santa Cruz, CA)、拿帕(Napa, CA)、洛杉矶、檀香山、圣塔芭芭拉、圣塔罗沙(Santa Rosa, CA)、纽约市、圣地亚哥。

在Zillow的资料中,前三大城市都跟旧金山湾区科技业峥嵘发展有关,圣荷西和旧金山的中位租屋价都在3200元以上。而前15大最贵的租屋市场中有十个城市在加州,在这十大市场中,租屋族至少都要付上收入的四成在租金上;而这仍不是最高的比例,在洛杉矶,租屋族要付上收入的48.9%在租金上,已经相当于收入的一半了。

租屋网站Zumper的八月租屋报告,以一房的中位价租金来看,最贵的前十大租屋市场依序为旧金山、纽约市、波土顿、圣荷西、华府、奥克兰、芝加哥、迈阿密、洛杉矶、西雅图。

其中,若以年度租金涨幅来看,涨最多的是奥克兰20%,其次是奥斯汀17%,及堪萨斯城(Kansas City)16.7%。奥克兰的涨幅最多,被视为是旧金山租屋客的溢出效果,旧金山一房房租中位价3500元,而奥克兰只要1980,比旧金山少了43%。而且透过捷运BART就可以到达旧金山,不失为是想找低房租通勤旧金山的一个选项。

政府租金管制

各地政府对租金管制的方法不同,纽约市和旧金山就是两个典型管制租金涨幅的城市。纽约市的管制简言之,系1974年后落成的房子租金涨幅不受限制,在1947至1974年建成的房子若现在租金高于2700元,则涨幅亦不受限制,若户数大于6间且现在租金低于2700元,则从今年10月12日起的续约一年不能涨租金,绩约两年涨幅限制在2%。

根据房地产网站Trulia,在曼哈顿的租屋族可以找房租受到这类管制的房子,但是这类房子却只有在Inwood、哈林区、Washington Heights才比较多。

旧金山的房租涨幅比纽约市严格的多,简言之系1979年后建成的房子租金涨幅无限制,1979年前的房子在符合若干规定后,房租每年只能按租管局定的年度涨幅。

虽然旧金山有高达82%的房子属于这类受租金管制的范畴,但是新房客租金不在此限,于是议会又通过不得随意驱赶房客的法令,旧金山的租管法案在业主、租客、议员、及各方利益团体的角力下日趋复杂,迭有争议。租管限制也同时带来不少畸形影响,例如有的房客早期以便宜租金租下的房子,多年后即使工作改变,也死守着原租屋而每天花数小时通勤;或有的房东饱受不肖房客干扰,却难以要求房客离开,或有房客住在屋内无法要求离开而使售屋价格大跌等,导致有些房东宁空不租,更使旧金山的租房供给更为短缺。

《前十大最贵租屋市场》
城市 1房单元
旧金山 $3500
纽约 $3100
波士顿 $2250
圣荷西 $2230
华盛顿DC $2150
奥克兰 $1980
芝加哥 $1920
迈阿密 $1880
洛杉矶 $1750
西雅图 $1600
资料来源:Zumper

责任编辑:黄小渝

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