奥克兰房市难寻灵丹妙药 拼谁效果更好?

人气 13

【大纪元2015年11月27日讯】(大纪元记者李扪心新西兰报导)本周,新西兰官方利率网站(interest.co.nz)发布第三季度报告,称创记录的净移民的涌入,使得在未来的5年内,即使新房的建造显着增加,奥克兰房屋供应短缺的局面也不会发生显着的变化。

新西兰始创(NZ Initiative)的专家詹森•克拉普(Jason Krupp)则回应说,目前虽然没有“灵丹妙药”,可以一下就改变奥克兰房市过热的状况,但从蒙特利尔和休斯敦等城市的成功经验看,工党的住房政策可能更接近正确的方向。

工党住房政策发言人菲尔•特怀福德(Phil Twyford)对《大纪元》表示,工党对国外许多城市和国家的政策作了研究,吸取他们成功的经验,希望能够采取有效措施,阻止奥克兰房市泡沫进一步胀大,切实有效地增加可负担住房的建造,让更多新西兰人能够拥有自己的住房。

蒙特利尔的“他山之石”

克拉普在对加拿大蒙特利尔(165万人口,2011年)进行了详细考察研究后,建议住房建筑部部长尼克•史密斯(Nick Smith)到蒙特利尔考察,看看他们如何在有限的土地上,合理规划,能够让市民都买得起房。

由于蒙特利尔整座城市建在一个小岛上,所以能够用来建房的土地自然是异常紧张,这一点与目前奥克兰所处的状况非常相似。但两个城市房屋可承担程度却著有明显差距。奥克兰是除了香港之外,世界上房价最难承担的城市,平均房价与家庭平均收入比为8.2;而蒙特利尔却能够把平均房价与家庭平均收入比,维持在4.3,这确实需要“绝杀技”。

蒙特利尔的城市经济师马里奥•颇莱(Mario Pol□se),总结了蒙特利尔的3大绝招:灵活的建筑法规,通过租借仲裁法庭控制租金、避免投资者随意涨价,以及由市政当局承担基础设施建设的费用,然后通过税收逐渐再收回。

这样做的好处是,由于基础设施的成本没有加到房屋销售价格中去,所以房价都会自动降低;同时因为房价低,用来援助政府的税收也较低,这同时也意味着基础设施的费用,分摊在资产的整个周期当中,而不只是一次性的前期投入,这就避免了给新建房屋加价。

克拉普认为,工党的政策,是把奥克兰住房政策向正确的方向推了一把。蒙特利尔的做法,与工党放松城市边界和住房高度的限制的计划相似,这对于把房价降到让多数新西兰人都可承担的目标,应该会很有助益。克拉普表示,我们知道这些措施有效,也一直在推广,因为这些在蒙特利尔和休斯敦都成功地实践过了。

“松绑”很重要?

利率网站的季度报告说,按照政府和奥克兰市在2年前签订的住房协议,如果要能赶上人口的增长,每年必须建造1万3,000套房屋;但两年过去了,特殊建房区的房屋只建成了100多套,市政府颁发的建筑许可,去年也只达到8,300多套,这就出现5,000套的缺口,并且还没算上奥克兰净移民的创记录增加,所引发的更多需要。

截止到今年9月,新西兰净移民达到了创记录的6万1,234人,其中选择在奥克兰的大约是2万9,100人,加上人口自然增长的1万4,500人,奥克兰去年人口净增加4万3,500人。按每户最多3口人计算,总共需要1万4,500套住房,才能让增加的人口居有定所。这样奥克兰去年房屋供应短缺6,200套房,再加上连续这些年累积的房屋缺口,让供应欠缺达到了2万4,000套,显示奥克兰的房屋供求仍在继续恶化。

特怀福德对《大纪元》说,如果我们想要把居民的房屋拥有率提升到可以负担的水平,就必须改革规划条例,这样才能允许更多的可负担房屋建造。但是在目前,有很多规定阻碍了可承担房屋的建造。这就迫使建筑商们在边缘郊区建造新房,因为需要新的基础设施的建造,比如道路、用水、下水和供电系统等等,所以新房的价格一点都不便宜。

同时,住在这些新区的人,可能得花几个小时的时间在高速公路上开车,工党认为应该放松对于住房高度和密度的限制了,工党倾向于奥克兰规划更多的中等密度住宅区。专家预计,在未来的30年里,奥克兰人口将增长75万人,如果我们现在不学会如何改变住房密度,无法建造足够的房屋,到时根本就不可能容纳那么多人。

特怀福德也注意到,因为土地价格越来越高,所以很多人买了建地,并不是要建房,而是放在那,等到价格上涨之后再出售。比如在特殊建房区,一些人就是买卖土地,从中牟利,并没打算建房。另外一方面,因为土地价格太高,所以那些建筑商不想造便宜房屋,这样才能赚更多的钱,这导致可承担房屋的建造很少。

加高加密是趋势

特怀福德表示,尽管有这样那样的问题,要想从根本上解决奥克兰住房供应的问题、缓解过热的房市,在一些街区增加建房密度,应该还是有效的。他认为,不是很多人都喜欢住在边远的郊区,每天在高速公路上花费一个半小时,很多人还是希望住在城区,所以在一些稍远一点的城区,比如Onehanga、Panmure、New Lynn、Avondale等,我们可以在那里建造可承担的、并可公开上市的住房,打造现代的城区,让那里有良好的公共交通、购物和公共设施。

特怀福德说,儅土地价格昂贵时,最可以负担的住房形式应该就是中等密度住宅区了,这样可以减少每一套住宅所用的土地,从而降低住宅价格。以前,因为城区的规划不好,有很多房屋的建造存在问题,同时很多奥克兰人不喜欢住房密度太高,害怕变成像贫民区一样。其实,只要有好的城区规划(不止是好的住房设计),应该可以达到既能增加住房密度,又能够有足够的空间和绿地,这样的话,中等密度住宅区就能够提供给民众很好的居住环境。

特怀福德表示,很多外国城市就是采取了这种规划,成功地控制了房价,让民众在有可以负担住房的同时,又保证了很好的居住环境。比如悉尼和墨尔本,很多新西兰人去那里,尤其是在一些周边城区的中心、火车站的周围,都是这种中、高密度住宅区。

当然不是所有的区域都要改变。对于那些景色优美、或者有着历史遗迹的区域,那肯定是要保护的。但对于一般的城区,如果我们只因为要保护自己现有的那点利益,而阻碍在那里建造更多的住房,这就等于在告诉子孙:这里没有你们住的地方。把他们往外赶,无论如何也难说这么做有道理。

本周,媒体透露,奥克兰市政府把10几个高档住宅区,从单一住宅区改成了混合住宅区,此事引发了各方不小的反响。有些团体和居民担心,大奥克兰统一计划,可能给了市政府太多的权力,可以轻易改变住宅区的性质,使城区的发展失去有效控制。有些人担心增加住房密度,会引起这些地区房价下跌,尤其像Epsom和Mt Eden等名校网街区,大量地增加价格较低廉的联排房和公寓,不但影响这些名校招生和学区的划分,对原来花天价挤进这些街区的居民来说似乎也不公平。不过也有一些人感到高兴,特别是一些一直想要装修旧房、或加盖新房的人来说,没有了原来的种种限制,可以凭自己的努力让房产升值,这自然是个好消息。统计数字显示,奥克兰的单一住宅区房屋的数量已经从36.1%下降到28.8%。

基础设施要跟上

上周,国际货币基金组织(IMF)在对新西兰考察后,发布报告建议,政府应加大力度建造新房,同时增加基础设施的建设。特怀福德表示,IMF的建议与工党的措施相吻合。政府希望市场能够自动解决供应短缺问题,但目前看来成效不大,房屋供应仍在恶化。所以工党希望政府更多直接参与。

在基础设施建设上,目前新西兰没有廉价和有效的筹资措施,是由开发商来承担基础设施建设的费用,然后他们再把这些花费转嫁给购买新房的人。

工党希望改变基础设施建设的资金来源模式,将由当地政府通过债券借贷,来支付基础设施建设。因为地方政府的借贷一般可以得到较低的利息,并且这个债券是长期债券,偿还期限可能会与这个项目的期限同样长,比如说30年,这样就不会对目前的房价造成冲击。虽然这保持了使用者付钱的方式,但不是像现在这样,把所有基础设施建设的花费一古脑加在新房上,使得新建房屋的价格,一下子就上跳5万到10万,而这些都加到买房者的房屋贷款上,使得民众不胜重贷,同时也在推高整体房价,形成恶性循环。

变投机为投资?

对于禁止外国买家的政策,特怀福德强调,工党支持外国投资,鼓励外国人在新西兰进行工业、加工和新技术等的投资,从而给新西兰带来实质效益和工作机会、或扩展国际市场。但工党反对非居民在房地产上的投资,因为他们只是想获得资产增值,结果只是推高了房价,所以更像是投机。这不但没有给新西兰人带来实质的好处,相反,只能让本来就紧缺的房屋供应更加恶化,房价也越来越难以负担,导致很多新西兰人无法买得上自己的住房。

工党希望禁止外国买家购买新西兰现成房产。如果他们想在新西兰买房,那他们只能购买新房或自建新房,这样才能增加房屋供应量。
这个政策是目前澳大利亚正在实施的。在过去的一年里,澳大利亚已经成功地吸引了300亿新西兰元的海外投资,在悉尼和墨尔本建造新房,其中大部分资金来自中国。

本周,中共媒体报导,在过去的6个月里,当局共查处了300多个地下钱庄,涉及金额高达8,000多亿人民币。特怀福德相信,其中有一部分资金已经流到了奥克兰房地产市场上,但目前新西兰还没有比较有效的措施可以阻止非法资金的流入。

责任编辑:张莉莉

相关新闻
奥克兰城郊建筑开发势头强劲
纽环境专员:海水上涨令9千套住宅面临风险
纽年度移民突破6.2万人 连续15月上涨
纽皇家空军运送物资到南极 50年不间断
最热视频
【新闻看点】金正恩忧被中共黑吃黑 蓬佩奥揭秘
【全球新闻】腹泻、白肺、脑炎 第二波疫情已上路?
【秦鹏观察】《流浪地球2》被批流浪得太远
【晚间新闻】中共国务院密件泄疫亡数据机密
【新闻大家谈】病毒风暴眼找到了?
【中国禁闻】武汉黄陂月亡五千人 政府不公布
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论