【大纪元2015年12月13日讯】（大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导）房地产代理过的是一种矛盾的生活。一方面，他们是销售员，他们只有在达成房地产买卖交易时才能钱挣。
据澳洲Domain房地产网报导，另一方面，他们是咨询顾问。他们在整个买卖过程中给买方和卖方提供建议，理想的情形是，他们为客户提供建议，而所提的建议并不受他们自己能获得的报酬多与少所左右。
通常，这两项目标是一致的，没有什么问题。例如，代理卖房卖的价格越高，他们挣的钱就越多。然而，在许多情况下，代理给客户提出的正确建议并不符合代理自己的金钱利益。
大多数成功的房地产代理是真正的专业人士，他们着眼于长期。他们提的建议都是为了客户的最佳利益着想。有的代理做的更进一步，当有矛盾与冲突出现时，他们能做到完全透明，而且确保把所有的冲突与矛盾都透露给他们的客户。
那么，你怎么知道你的代理做的是对的，给你的建议是最好的呢？以下是华盛顿邮报所刊登的一篇美国专家魏德勒兄弟（Steve and Hans Wydler）的文章中列举的11个事项。这些事项，你的卖方代理与买方代理应该告诉你，或者他们应该向你询问。但有的代理可能做不到：
一 维持现状
单纯从金钱的角度来说，你应该在一生中尽可能地少搬家。我们知道，搬家很花钱。如果你把房产买卖费用、搬家费、买家俱费等等加在一起，那是很大的一笔钱。而且，在还贷款的最初几年，你还给银行的钱，大部分是利息部分，之后，随着时间增长，你还的钱才越来越多的是本金部分。不买房，维持现状不动，这是省钱的大好主意。
二 房越多问题越多
作为买方来说，你应该尽量去找能够让你和你的家人高兴的最适中的房子。你的房子越大，你的花销就越大，你头疼的问题就越多。你是去买一个两卧室的平房，五卧室的，还是买一幢两三层高的大豪宅？你应该考虑的是，这房子对你目前和将来的需要是否合适。
三 你的住家不是一项投资
买家们最经常问的一个问题是，某一栋房子是不是一个好的投资？根据《富爸爸、穷爸爸》作者罗伯特．清崎（Robert Kiyosaki）的思路，可以告诉买家的是，不要把自己要住的房子视为投资。一项投资应该能产生现金流。你的住房恰恰相反，它把你的现金流往里吸。而且房子越大，花钱越多，因为需要更多的税费、更多的维修保养，更多的钱买家俱和做清洁。
四 买房时做长远打算
如果时间是足够的长，那么几乎所有的房地产都会增值。问题是，房地产市场是周期性的，没人知道高峰与低谷何时出现。如果你的时限太短，那么你碰上低谷的机会就很大。你能期望很快乐地在你要买的房子中住越长的时间，那就越安全。
你买的时候，不要仅仅考虑你今天的需要，想想你的需要会如何变化。如果你十几岁的孩子快要上大学了，那么你真地要买那么大的房子？有那么多的卧室、那么大的院子？通常的经验法则是，如果你在房子里住不上三年，那最好去租房住。如果你能住上五年以上，那么你大概应该买房。如果你能住上十年或更长的时间，那么你肯定应该买。三至五年，是介于租和买的灰色地带。
五 “私下”卖房可能代价很大
有时，出于利益的驱动，房地产代理会采取把房子“在市场以外”卖掉的做法。
最流行的、也是最臭名昭著的，是“独家私下”上市。在这种情况下，代理会告诉客户将把他们的房产私下列到市场上（注意“私下市场”本身是一个矛盾）一段时间，如果在这段时间内卖不掉，代理将把房产在市场上公开，让所有的买家与代理看到。
另一种，这一类的形式是把要卖的房子长期地放在“即将上市”之列。
六 为什么要买或卖？
或许代理问卖家或买家的最重要的一个问题是：“为什么？”。真正明白一个决定背后的动机，可以帮助保证所采取的行动是正确的。你的代理应该知道你是主动的还是被迫的境况。换句话说，是不是某些因素迫使买家不能继续在原先的地方住了，比如租约到期了，家庭成员增加，现有的房子不够用了。
或者，是不是买家要在一个不同的区寻求某些东西？比如换工作、通勤变化。某些时候，这个“为什么”问题的答案与房地产一点关系也没有。比如，如果房主因为在现在的家住着“不高兴”而要搬家，那么代理应该问问有没有什么措施可以采取从而解决这样的问题。如果你认为搬搬家就可以解决你所有的问题，那你应该三思。我们知道，一栋华丽美观的房子挽救不了一个不幸福的婚姻。
七 “好价钱”与“好房子”几乎总是不能兼得
买家代理的关键特点是他们可以讨价还价。买家要以最好的价格把房子买下来。但是房子越好，买家可以讨价还价的余地就越小。太多的买家因为未能如愿砍下价来而错失了机会，到头来不得不买另一栋更差点的房子。
八 这房子能保值吗？
许多人买房的时候问这样的问题。这个问题问的很好。首先，你要考虑周围的房子的推动作用。有没有什么大型的雇人单位搬到了这个地方，或者从这里搬走了。有没有其它的变化，如新的房地产开发项目？新的交通路线？其次，就房子本身而言，如果房子对你很有吸引力，那么当你将来卖的时候此房可能对其他的买家也很有吸引力。如果你的需求是主流化的，那么到时候你很可能会有很多潜在的买家。如果你的需求是非常个性化的，那么你卖的时候，可能比较难，你需要有所准备。
九 你认为的好买卖不一定好
房地产界有两种独特的东西。一个是，你买房付的价钱是有公开记录的。另一个是，市场上认为你所付的是公平的市场价值。所以，即使你认为你买房的价钱很合算，当你将来卖的时候，你的潜在买家们会注意到你当时买房时的价钱。所以不论什么原因，（比如卖家急于出售、你很会讨价还价）让你在买的时候价格合算，你将来的买家也会希望得到同样的折扣。
十 流动性
买房时一个重要的考虑因素是时间。换句话说，到你卖的时候，需要多长的时间才能把它卖掉？房子越令人喜欢，其流动性就越高。考虑流动性因素应该在你买房之前。如果在红火的市场条件下，一栋房产很长时间了没能卖出，那么在市场疲软的时候，这栋房几乎是卖不出去的。
十一 忠言逆耳
做咨询工作的一个关键要求是，要完全对客户坦诚。当代理对客户卖房做建议的时候，双方的谈话可能会涉及到很微妙、很敏感的部分。房主往往对自己的家以及家里的东西极其富有感情。
如果代理知道房子的某件东西不好，会成为影响房子销售价值的重大负面因素的话，应该明确地告诉房主，但这种话可能非常难说出口。如果你的代理不把这样的事情明白告诉你的话，那他就是在帮倒忙。
责任编辑：简玬
