看屋要“望闻问切”(上)

张旭岚

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中医看病讲究望闻问切,用来诊断病症,看房赏屋也得好好诊断一番,尤其是中古屋,因为屋况不如新屋,为了避免屋主隐瞒瑕疵,得严格把关。

望:所谓“眼见为凭”,看屋况是绝对必要的,看装潢、看座向、看光线、看环境。不只近看也要瞭望!

注意室外是否有电信电塔电缆的相关设备,该栋大楼或附近顶楼是否有电信基地台,过去也发生过住户中有人租却没人住的情况,最后才发现邻居就是基地台,因此对于周边邻居的出入状况也要多加观察和了解。

另外,青山绿地也是许多人追求的景观之一,不过欣赏美景也要看仔细,是否有未迁公墓或私墓在附近,就曾经有艺人的母亲看上窗外美景,期待一边泡澡一边欣赏绿意山景,立刻大手笔买下预售豪宅,交屋才发现所谓的绿地竟有墓地,一气之下提告建商,不过因为后续公墓已经迁移,所以败诉。虽然说福地福人居,对于有忌讳的朋友,还是得近看远看多看两眼,才能避免意外的邻居。

闻:山区或山边的房子,室内潮湿味是闻得出来的,尤其闻闻墙壁、排水孔和厕所卫浴,通风是否良好,确认水管没有老旧堵塞的问题;另外,如果周边有餐饮业经营,排油烟管的设计不佳,可能也会飘来味道,因此用闻的也可以发现眼睛看不出来的潜在问题。

另外房子是旧的,但是油漆味道很重,显然墙面是重新粉刷,不免让人怀疑,都要出售了,为何还多花粉刷的钱,是不是为了掩饰漏水的痕迹?

问:问房仲、问屋主、问邻居、问管理员、问里长,多问总没错。

以下是买房必问的题目。

1. 屋主为什么要卖?

这个问题不见得可以得到真的答案,最常听到的是屋主出国,小孩长大了换大房等等,但至少你可以判断前屋主是不是自用,因为自用者对屋况装潢的爱护程度比较好。那么如果是出租的,可能要进一步注意,是不是有未缴清的水电,和屋况保持的状况。

2. 屋主住多久?

2015年底以前,奢侈税对不动产的限制尚未落日,投资客的持有时间多以2年为标准,所以如果2年左右的房屋买卖,就有可能是投资客持有。但这有什么差别呢?如果是装潢屋,他所用的装潢可能是用来掩盖屋况瑕疵,而且材料、品质不会太好,因此不要被亮丽的装潢所迷惑,更应该要深入装潢背后,了解实际屋况再出价。

另外因为从2012年9月开始有实价揭露不动产行情,换句话说,如果前屋主是这个时间点后才买进的房子,你就可以找到他当时购屋的价格,估算他可能可以接受的成交价格。

3. 这房子有没有发生过“非自然身故”

不动产说明书须载明该物件的重大情事,但有些屋主会寻求模糊空间,例如在持有期间专有部分没有发生过非自然死亡的事情,因此过去持有期间有发生的就不在必须说明的情事中。若多问了这一句,而屋主知情但不告知,就有诈欺之嫌。在未来对簿公堂时多问了这句话,可能就会决定诉讼胜负关键。

4. 房屋有没有瑕疵?

房屋的重大瑕疵除了凶宅,包括海砂屋、漏水或龟裂等等,若隐匿不告知,根据民法规定,卖方有5年的物之瑕疵担保责任,而买方如果发现房屋有瑕疵,立即通知原屋主后,并在六个月之内,提出诉讼求偿主张,如果是重大瑕疵,可主张解除契约,若非重大瑕疵,则可减少价金或由原屋主修复、补贴。

但如果购屋时,已经了解房子有瑕疵,并因此减少价金,也在契约中注明了“抛弃瑕疵担保”,因此针对相关问题发生时,便不得向前屋主要求修缮或赔偿了。

5. 上ㄧ次漏水修理是何时?

住了20年以上的房子,多少都渐渐会发生漏水的现象,这也是买卖房屋最常见的纠纷,漏水并非房子的重病绝症,只是后续的处理工作有没有做好?掌握房子漏水修缮的历史,至少可以确认管线的使用状况。@

摘自 《不买豪宅买豪宅》商周出版社 提供

责任编辑:颜静莲

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