【大纪元2015年02月03日讯】2014年是大多区二手房产市场最火爆的一年，尤其是高端房地产市场炙手可热。 交易量92,867手, 仅略低于2007年历史最高记录的93,193手；同比去年增长6.7%；均价创566,726加元历史新高 ，同比去年增长8.4%。2014 市场存货通年吃紧，买家需求强劲，市场供不应求，一直处于卖方市场条件，各种类型的房屋销量增加，价格猛涨，争抢合约随处可见，几乎成为各热点区域重售市场交易常态。即使在前两年不景气的公寓市场，多年平稳有序的高端物业和豪宅市场，都不例外地出现了异常火热景象。
回顾大多区房市历史，自1989年开始持续7年的房市调整，到1996年开始恢复增长，至今持续了18年之久。其间经受了2008年由美国房地产市场次贷危机引爆的全球金融和经济危机的严峻考验。并于次年迅速恢复并持续增长，创造了加国地产史上一段神话。同时，也缔造了一段不朽的传奇：本地地产专家、经济学教授徐华飞博士，对加拿大房市持悲观论调的世界著名研究机构的经济学家和地产分析专家，以及联邦国会议员等对决大多伦多地区房地产市场行情，经过持续8年的角力较量和市场检验，结果总以本土地产专家兼经纪操手预测分析完胜而终。
虽然2008年席卷全球的经济危机之后，加拿大经济复苏迅速，位列8国集团之首，但全球经济一体化的大背景之下，加拿大经济并不是孤岛，所受的冲击力和长远影响至今未消，首当其中的是制造业和资源出口，经济复苏缓慢前行，就业形势不容乐观，房地产市场随一枝独秀，但持续动力不足。居民收入增长低缓，家庭负债率居高不下，房价节节攀升，可负担性且行且弱，货币政策谨小慎微，财政政策黔驴技穷，移民政策变化无常，劳动力市场与就业压力困难重重，迫于国际国内经济形势和各种舆论压力，2008年以来，联邦政府轮番出重拳，强力干预房地产市场，施展和发挥其调控作用，持续强劲的房市已成强弩之末，大多区房市黄金20年终将结束，加拿大房地产市场平稳缓慢软着陆大势所趋。对于大多伦多区域市场，在国际国内大背景下，房地产市场调整将在所难免，可望平稳实现软着陆。
*影响2015年大多区房市行情的主要因素
2015年市场软着陆势在必行，2014年的异常火爆房市缺乏持续上涨根基与动力，2015年将出现交头增幅平缓，均价上涨趋稳的行情大趋势。导致大多区房市行情软着陆的主要因素包括：
1. 均价在高位持续运行。自1996年来，大多区均价18年持续上涨，目前处于高位运行平台。
2. 销量稳定上扬，房屋空置率低下，外国投资者比率甚微。
3. 按揭贷款利率持续保持低位。
4. 家庭负债率持续攀高（负债率高达164％）。
5. 居民收入增幅长期低于房价涨幅。
6. 房市的悲观论调持续高昂。
7. 房市巨集观调控举措越来越紧。联邦政府近几年来持续多次采取紧缩信贷的财政政策，对市场进行巨集观调控和强力干预的巨集观政策导向型长期效应。
a. 收紧按揭贷款，减弱了市场交投活跃度，提高了房地产投资者、低收入者、首次购买者、自雇者进入入房地产市场的门槛；
b. 取消投资移民政策，实行更为严厉的入籍法案，打击了海内外投资者的积极性；
c. 对高端房地产价值超过百万的部分取消了政府担保按揭贷款，以及进一步弱化甚至可能取消房贷的政府担保等等。
8. 长期而言，预期按揭贷款利率上调大势所趋。
9. 投资移民政策一刀切，后续影响不容小视。
10. 中国高调反腐、严厉肃贪以及国际追逃合作有阻外资流入本地房地产市场。
在政府实施巨集观财政政策一系列组合拳后长期效应，加之国际经济形势和社会舆论大环境等内外多重压力之下，势必导致大多区房地产市场2015年开始出现市场调整，并最终可望平稳实现软着陆。
*趋势预测：有价淡市
出现软着陆的市场信号是有价淡市。尽管均价却依然坚挺，但交易量趋缓。预期后市，大多区交易量将趋于平缓，价格涨幅维持上涨态势，但攀升缓慢吃力，2015年大多区市场交易量大约9万4千手上下，同比去年增加只有3％；均价在59万上下盘旋，同比涨幅可望达到5%。为本世纪首次出现的调整元年。
1. 低层住宅（独立屋、半独立屋、镇屋）：供不应求，均价稳中有升，交量稳中微降。
2. 高层住宅（CONDO 公寓）：供过于求，均价稳中有降，交量稳中带升。
3. 大多区热点区域：多伦多市中心（以公寓市场为主）、北约克、列治文山、万锦、旺市、东约克，怡陶碧谷、密市等。
4. 新兴市场： 奥罗拉、新市、帝王市、思多福维尔、奥克维尔、傧顿、皮克林等地区。
5. 高端物业与豪宅市场：交投活跃，价量齐涨，备受亲睐。
6. 商业物业：量价出现调整，交投萎缩，价格出现下滑。
7. 装修市场： 生意兴隆，投资有利。
8. 翻建市场：潜力巨大，有利可图。
9. 土地市场：坼建改造潜力可观，尤其在热点地区大户型改小户型，低层改高层住宅。
10. 农地市场：靠近市区的农地市场可投资待开发作为土地储备以图长期获利。
11. 商业市场：清谈。
12. 休闲度假屋市场：向好。
徐华飞博士档案：
徐博士连续8年定期通过媒体向社区大众发布房市行情报告，分析并预测大多区市场行情趋势，地产专家徐华飞博士（前经济学教授）以其高准确性和精确度被誉为大多区房市行情预测“土拨鼠”。
（责任编辑：芮蕾）
