【大纪元2015年03月20日讯】（大纪元记者梁珍、浦慧恩香港报导）全球经济复苏放缓，亦令全球楼价去年第四季度两年来首次录得负增长。唯弹丸之地的香港，同期仍录得按季4.9%的升幅，为全球表现最好城市。当中本港细价楼去年下半年楼价升10.7%，升幅冠绝全球。楼价不堪负荷之下，不少港人置业转战海外，英国、澳洲等地成为投资首选，日本、台湾因银码小，亦成为年轻人置业新宠。
莱坊最新发表的《全球楼价指数》显示， 2014年全年指数上升1.8%，而在第四季则下跌0.6%，表现为2012年第三季以来最差，显示全球经济复苏放缓的趋势。亚太区房地产表现为全球第二差，楼价平均上升3.3%，仅次于欧洲。唯香港例外，不仅第四季度逆市上升4.9%，冠绝全球外，亦是去年全球五个录得双位数升幅的国家或城市之一。
去年香港中小型住宅楼价按年升11.7%，升幅排列全球第4位，大幅跑赢豪宅（升幅1.15），而数字亦显示，去年下半年本港低价位楼全线急升，本港住宅楼价半年内升幅达10.7%，全球居冠。不过，多个外资大行预言香港低价位楼或会跌价，而多番辣招冲击下，香港中产阶层纷纷转向海外投资，令海外置业再创新高。
港人海外置业去年增三成
根据世邦魏理仕早前公布的调查报告，2014年亚洲人在境外的房地产投资总数高达400亿美元，比2013年增长23%，当中香港去年海外置业金额高达491亿元，按年增31.25%，是增长最为显着的地区。
至于亚洲投资者热衷投资热点，仍以欧洲、中东、非洲最热，有17%资金投资在英国伦敦，日本东京约占9%。
业界：辣招刺激境外投资
对于港人海外置业增多的原因，世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉指，由于过往数年政府出台辣招措施，令跨境投资需求不断增加，又预计金管局出台收紧按揭措施后，相信房地产公司于香港境外投资活动将变得更为活跃。
利嘉阁地产董事总经理廖伟强表示，以该行所观察，英国这个港人前宗主国，仍然是港人最受欢迎的投资热点，“主要是香港人最熟悉英国，税制和法律亦和香港一样”，另外，也有不少人是为子女教育及将来移民做准备。
英600万以下楼盘最热销
仲量联行香港区主管马安平也表示，过去2年海外置业查询多了很多，以英国楼盘最热销，“客户特别喜欢买英国，加拿大、澳洲也有，但较普通。而且英国看到亚洲人置业增长的趋势，所以也增加在香港推盘。”
他指，香港中产除了自住外，通常喜欢买楼收租，但因为香港买第二层楼要加税，变成要转向海外置业，当中50万英镑（约580万港币）以下的楼盘最受欢迎，相信亦和香港细价楼升幅惊人有关，“因为这些客户的能力可以买600-800万港币楼，但觉得香港楼不值，所以宁愿买英国楼。”
不过最近一个项目，200万英镑的豪宅销情也不错，“刚刚卖了好几个。”他指大陆客人则较为喜欢买美国楼。
资深投资者符先生说，太太前年赴英国旅游时，在当地以38万英镑买下伦敦一、二区之间约410尺单位，至今升值了近五成，约58万英镑。
他指，中银、东亚、汇丰等均可以提供英国买楼贷款，从五成到七成都可以，而且最吸引人的地方在于，英国没有限制海外人置业，买卖很自由。而香港却收紧按揭限制，买楼限制多多。他对英国买楼前景很看好，“每年八千有一万人去英国留学或移民，给子女住，或当投资都可以，楼价还有的升。”
低调富豪英扫百栋物业
亚洲首富李嘉诚早在几年前，亦转向英国等地投资，这对富豪的投资方向都是一个风向标。纵横地产业四十多年的美联集团主席黄建业说，他们的客户最喜欢去英国伦敦买楼，早在辣招刚刚推出时，身边认识的有实力的富豪、财团就转向英国投资，升值一、两倍都有。
当中一个低调本地富豪，目标不仅是单套物业或者豪宅，而是整栋楼买下来，先后在英国伦敦扫了100栋物业，“一栋楼3亿港元，他先是花了6亿买了2栋，然后楼价升值以后，银行再加按，又买了2栋，前后买了100栋。”此外，恒丰集团家族亦热衷赴英国置业。
至于香港富豪热衷赴伦敦投资的原因，黄建业认为除了港人熟悉英国外，当地政治稳定亦是重要因素，相对而言，“香港的政治因素，大陆的行政因素”，令部分富豪减少购买中港物业。
港人25万日本置业回报率10%
中原地产最新港人投资海外物业意向调查显示，港人选择购买海外物业，撇除排第一的中国大陆（39%）外，其次就是同种同文的台湾，占27%。调查显示，港人去年到台湾居留的数目创九七回归后新高，有逾七千宗，带动了港人赴台置业趋势。台湾房地产指，雨伞运动后，港客到台买楼量增两至五成。
此外，近年新兴选择日本置业的比率如一枝独秀，占据港人海外置业的24%。
几年前已经成功上车与太太二人世界的蔡先生，身为大公司行政经理，早年在日本读书对日本市场多少有些了解。去年在日元低位时，一次性以360万日元（港币约25万），买下东京附近的一个二手170方呎单位，楼龄21年，距离车站步行约十分钟。单位同时以每月3万日元收租，年回报率达10%，“好过存银行。”
仅25万就实现置业梦，这在香港绝不可能，蔡生直言连楼都没有看就决定买下来，“相信日本楼是有质量保障的，租客都很守规矩，很少有欠缴房租或住到邋邋遢遢，况且中介公司会跟手跟尾。”
蔡先生几个朋友也在购买日本二手楼，价格在800万日元左右（约51万港币）。目前正准备在大阪再次购买二手楼的蔡生稍带遗憾的告诉记者，“过程中也吸取教训，就是‘不能犹豫！’。”原来当初看中的一个单位，稍一犹豫就被其他买家“抢”去了。
对于人们担心的日本经济不景气以及日本楼保值的问题。他颇有体会的表示，20年日本读书时的楼价跟现在变化不大，随着2020年的东京奥运会展开，相信楼价也会一路平稳或上升。
早年留学日本的某投资顾问公司的总经理罗先生也表示，港人日本置业显着增长，而且是一种趋势。不过他也解释说，去年香港楼市的停滞不前也是导致人们向外发展的因素。
查询增近五倍 百万以下楼盘最热销
去年分别于6月及11月来港参加海外投资房产活动的Bans City株式会社的海外事业部部长末长和树直言，华人咨询方面近年递增显着，2013年相比去年跃升近4.8倍，由160宗升至770宗咨询。公司去年9月更在中环设立香港办事处，目前还针对大陆客户提供咨询及帮助。
Bans City表示，在香港的海外房产会上，最好卖物业基本是一千万日元左右，回报率在8-9%。末永还透露说，最近收到的客户咨询多数为回报率为5-7%的一栋商住物业较多，另外，约1亿至10亿的高价物业成交也在增长。
他认为，日本房产予人楼价平稳的印象，加上不少人选择日本置业，都是触发港人积极置业的原因。另外，与其它大都市相比，日本的房地产还是相当便宜，加上日元不断下跌，都吸引海外富裕人士加速前往日本置业。
购海外物业如隔山买牛
虽然海外置业渐成港人投资趋势，但也有人表示，不看现货购买外国楼盘，担心问题多多。本身做生意的邝小姐，就拿最近发生在新西兰的瓦努阿图来比喻，很多港人喜欢在该处置业，结果一场风暴，铲起整个岛，令好多投资客血本无归。她亦担心，“二手楼虽平，是否好多东西要维修，有什么事附上什么责任的问题。”
香港消委会称，该会过去3年收到有关购买香港以外物业的投诉共22宗，提醒消费者购买境外物业有较高风险，犹如“隔山买牛”，一旦堕进骗局，最终血本无归。
早前有报道指，香港约90人疑被骗购入“集体投资项目”。他们在2012年投资购买共87个英国学生宿舍楼花，每间宿舍平均售价约六万英镑，买家需先付楼价五成订金。但楼盘至今都没有动工，令他们损失约3300万港元，现已向英国和香港有关部门举报。
另外，随着大量中国人到外国买房数字急升，各国相应的政策变动，也为海外置业增加不确定因素。
根据胡润富豪榜资料显示，中国高净值的人群有三分之一购买了海外房产，大多是住宅型的房产。未来三年，很多富裕的人群也规划到海外进行置业。
不过，鉴于楼市过热，澳洲政府近日公布一系列加强规管外地买家于当地置业的建议，包括加重外国人违规买楼的惩罚，以遏止楼价升势，并降低本土居民置业负担。虽然此举相信是针对中国买家，不过亦有可能对未来港人海外置业有影响。
有业界人士提醒港人海外置业要小心，特别要注意税率、土地年期、汇率波动和楼市政策变动等方面。
责任编缉：何嘉林
