【大纪元2015年03月07日讯】（大纪元记者马天祥旧金山采访报导）要进入商业地产，先了解一件事：买商业地产比买住宅要复杂得多。在交易前后及过程中，需要具备更有经验的专业人员的协助，才能降低投资风险，并避免日后经营中遇到的麻烦。
多年前，一位大陆买家从旧金山湾区购买了一家公司，经营多年后突然接到原股东起诉，称其违反了某项条款，要收回已出售的公司。双方打起了官司。最后，大陆买家败走麦城，损失惨重，被迫交出经营多年的生意。
来美国投资商业地产的大陆人士，面临最大的问题是不熟悉美国当地的环境、法律。而商业地产比住宅交易复杂得多，为避免失误和纠纷，买卖双方必须聘请律师，来争取自己的权益。
湾区房地产律师出身的地产经纪人陈建友，这些年曾代理多起商业地产交易案。总结华人投资商业地产的经验和教训，他提出以下建议：
留意特殊交易表格
商业地产交易一般也是用标准表格，但有规模的地产公司，往往会觉得标准表格无法满足交易本身的个案特殊需要，因而会采用自制的特殊表格，来保护自己的利益。
因此，商业地产交易中需要寻找地产律师，或与专门的律师楼合作。地产的交易，也需要聘请资深的地产经纪人作为代理，一般的住宅房产经纪人无法完成这类复杂的任务。
选对商产地点
决定商业地产价值的关键因素是地点。选错地点，其带来的损失，远远大于买错建物本身带来的损失，可能还会导致事业的失败。因此，决定购买房子时，要从地产的位置、格局、大小、环境、业务种类等多个方面来考虑。
陈建友说，那些高科技公司，为什么选择在硅谷安家？因为那是高科技中心，聚集了全球最顶尖的科技人才和创意。做教育的，往往到教育中心附近租房或者买房。要根据公司的需要，来选择地点。
做进出口的公司，他们首先要解决的是仓库问题，在南加州购买？还是在北加州购买？相比之下，南加州的成本要低很多。但还要参考公司的业务，看你的客户在哪个地点？公司的客户群在哪？是在南加州、北加州，还是全加州都有。
注意商产出租转让权
商业地产的合同相对复杂，一般的地产经纪人甚至看不懂。以仓库为例，有的合同条件非常有利于房东；有的合同会对租约的转让设置很多限制。因此，合同最好需经过专业人士的拟定并审核。
因为商业地产合同往往期限较长，一般在5年以上。在这段时间内，假如公司因为内部或外在条件的变化，需要把租约转让给其他人，这时你在签订合同时要清楚，自己有没有为以后的转让提供便利。
还有的商业租赁合同，会设置一些意想不到的限制，如果不注意，会给以后的经营带来麻烦。如，有的商业租赁，限制租赁方股东的变更。如果股东变更超过20%，就要经过房东的同意。这个限制还非常普遍。
另一种租赁合约会限制租赁方多余空间的转让。有的房东会要求经过他同意才能转让，或者他有权利收回来，由房东的身份分租给你要出租的人。
支付地税和保险
商业地产的地税，房东一般要求由租客承担。超过80%的商业地产租赁合同，地税是由租客支付。住宅不同，税金一般都由房东承担，房东和房客之间还可以约定税金承担的多少。
房东还会要求租客购买商业责任险、场地意外保险。房东也会购买自己应负责的保险。这些在合同中都要注明。
要和律师与会计师合作
做投资前，要注意合作公司的税务和债务问题，先做前期调查，了解合作公司的财务损益和法律风险。曾有一家公司，投资3千万购买一商业中心，贷款10年。后来公司想转让，打算提前归还贷款，结果到银行交涉，发现贷款属于不可提前还清的种类。交易因此无法继续。
另外，不同的商业地产，还会受到不同的法律限制。如办公楼、复建中心和酒庄，在程序、申请的条件和部门都有不同的差异。还涉及到使用、财务、贷款等多种风险。
陈律师说，做商业地产交易，“如果你是外行，就要更多的依赖经纪人。最重要的是，一个懂得商业地产交易合同的专业人士必不可少。”
责任编辑：李曜宇
