地价飞涨催生豪华康斗?

专家担心开发商面临“赔钱”临界点

施萍

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【大纪元2015年04月08日讯】(大纪元记者施萍综合报导)曼哈顿地产市场上正出现越来越多的千万级康斗(Condo,又叫“共有公寓”)。一直以来,市场都认为这是来自中国、印度、墨西哥的富豪买家们造成的。不过,纽约地产权威杂志《The Real Deal》(TRD)提出了另外一种说法:地价飞涨催生了豪华康斗。而且,如果地价再涨下去,地产商可能会“没钱可赚”。

房价涨不过地价

曼哈顿为例,根据商业公司Cushman & Wakefield所做的统计,从2013年到2014年,96街南部可用于建设的地皮每平方英尺的价格上涨了30%;而根据评估事务所Miller Samuel的数据,同一个地带已经建成的康斗和合作公寓(Co-op)价格仅仅上升了13%,和地价上涨相差甚远。即使是开发商新盖成的康斗卖价涨幅(29%),也没有赶上地价的涨幅,还有1%的差距。而新盖康斗平均每平方英尺已经达到了1,851美元的高价。

这种价格上的不同步状况已经让很多地产业人士担心,如果开发商在地皮上投入了过量的资金,而新建的康斗卖不上价,利润在不断缩水,那么那个让开发商止步的临界点就快要来临了。

畸形上涨的地皮价格也引起了银行方面的忧虑。Mission Capital Advisors的Jordan Ray在接受媒体采访时说:“我明确告诉你现在贷款界也在担心。”他说,银行一直在关注着康斗房价的上涨是否是长期和可持续的,因为这个价格直接影响着地价的可接受区间。

什么地价会让开发商无利可图

一个长期担任过地产估算师的商业经纪人Von Ancken说:如果一个房子的每平方英尺卖价是2,500美元,那么那个开发商需要减去诸如基建,广告费用等软硬成本900美元;然后再减去大堂和走廊等公共空间费用375美元;如果把开发商的利润算成10-15%的话,那么这个临界地皮价格就在1,200美元/平方英尺。有些地方早已超过了1,200美元这个价格,就目前的趋势,1,200美元每平方英尺的价格很快就会变成便宜的价位了。根据Eastern Consolidated的数据,曼哈顿下城的地皮价格马上就要达到1,400美元/平方英尺。

地产权威杂志《The Real Deal》认为,这也是为什么开发商要开发均价达到2,500美元/平方英尺的高端房,因为这样才能收回投资。问题是:在开发商的利润已经降到很薄(10%)的情况下,还要确保豪华康斗能够卖得出去才能获利。目前,很多地方的康斗房价在慢慢平稳。

责任编辑:钟鸣

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