旧金山地产的调整期到了吗?

马天祥

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【大纪元2015年06月11日讯】(大纪元记者马天祥编译报导)旧金山的楼市正在呈现出前所未有的繁荣景象。物极必反,不少人们似乎又开始担忧2007年房市泡沫的爆跌潮。

萧条61万 繁荣122万

1月份通常因为季节因素的影响,是楼市的低潮,但在旧金山,看不出低潮的迹象。Paragon上的数据显示,旧金山房屋销售价去年比前年上升了15%,而今年至今,房屋中位价已经上升了32%。

上一波经济萧条,旧金山中位数房价下跌了31%,只有61.5万美元。到了2015年5月份,旧金山的房屋中位价已经翻了一番,变为122.5万美元。而在2007年旧金山房价被认为最疯狂的时候,不过才89.5万美元。

房价上升直接影响了租金。旧金山第一季度平均租金上升到3,458美元/月,即每年41,500美元。

37年还清贷款

房价上升,对一般的买房者构成了巨大的压力,并将很多购房者排除在外。有研究分析称:在旧金山,一套在一般社区的两居室、无景观的公寓,要价高达100万美元。而当地一个中等收入的首次购房者,需要花37年才能还清贷款……

不过,旧金山的房价并不均衡。好区和差区相差近10倍。治安不好的湾景区,房屋中位价为61万美元,而在靠近太平洋的高端社区,房价推到600万美元。

旧金山东部的繁忙开工

现在旧金山的新屋建设大多集中在旧金山东部,靠近市场街走廊和Van Ness街走廊一带。

在旧金山市场街东南的大部分地区,井然有序的公寓高楼,正在代替以前的商业和工业区。在旧金山其它区域,因为楼高的限制,很难进行高层楼宇的建设。

2014年,旧金山新屋总数为3,654个单元,比2013年增长50%,通过拆迁与合并,减少了140个单元。一些大的住宅工程包括:市场街1411号NEMA二期住宅,含437个市价住宅和52个可负担住宅。

185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外,第4街1190号和金门大街121号分别建设了150套、90套可负担住宅。

在旧金山,新屋建设从开始申请到最后完工,一般要经历4~6年时间,有时甚至会经历一个繁荣和萧条的周期。这段时间内,那些买房的居民和开发商,就需要对旧金山的经济和地产市场做一个长期的赌注。

市场的转折点来了吗?

加州伯克利大学地产和城市经济费舍尔中心主席,肯尼斯・罗森(Kenneth Rosen)在其中心的年会上表示,虽然目前经济运行良好。但2017年新任总统上任,可能对未来的经济进行修正。

过去几年,联邦储备委员会一直将利率保持在最低位,以继续拉动经济走出2008年以来的大萧条。

罗森认为,这一政策需要改变。当前的政策是创造轻松赚钱的环境,人们会希望储备更多的美元,获取更多回报。他们可能将资金投入到过于高估的股票、地产或飞速发展的高科技公司。

旧金山湾区的高科技公司正在大量雇人,但他们得雇人底线薄弱。罗森认为,这越来越像2007年的时候,当时也有大量资金追逐很少投资机会的情形。

此外,短期利率现在仍是0,但联邦储备银行称,将在今后10年升到3或3.5%。关键是调整何时开始?罗森认为,可能是今年9月,最快可能是7月份。他认为,在一个几乎是充分就业的环境下,利率0,是一个错误的数字。

市场的支柱与反弹

但前联邦住房管理局主管、现加州大学伯克利分校教授格兰特(Carol Galante)认为,加州和湾区现在的地产市场繁荣,不同于2000年代中期。那时候,是不负责任的信贷创造了通货膨胀,当前是现金当道。

现在的高房价和以前不同,但是,房屋价格上升的如此之高,人们感到被房市拒之门外。这时候他们会开始争取房租控制和停止新屋建设,这些变化对地产市场如鸭子划水默默潜行。

责任编辑:李曜宇

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