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美国购房 隐性成本最高城市盘点

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【大纪元2015年07月01日讯】(大纪元记者张小清综合报导)坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分,美国房地产市场也是华人投资的新热点;但在美国购房,不小心会落入“养房陷阱”。据房地产数据网站“Zillow”信息,新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备,在某些城市买房,这笔费用不可小觑,每月账单上会增加1,000美元上下。

“购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭,并没有预估与房屋产权有关的其它费用,而这后一部分可以一下加出很多。”“Zillow”首席营销官艾米‧波休廷斯基(Amy Bohutinsky)这样写道。

一、高昂的隐性成本从何而来

按美国通例,房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费;贷款手续费、房屋交易税等税费,各州标准不同,一般在1%以下。不过,这些一次性费用还不在“Zillow”说的隐性成本(或称隐形成本)范围内。促成隐性成本高涨的因素,一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显,其次就是较高的房产税(Property Tax,又称物业税)。

1. 房产税

业主每年需缴纳房产税,其收缴和使用归属于地方政府,在不同的州或同一州的不同城市,甚至同一城市的不同学区,房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%~2%之间(详见文后附表),全美均值为1.5%。

中国人到美国买房,洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区;然而,当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高,最高的地区可以达到3%;但如果从孩子的教育来考量,学区房的优势仍然很明显。

大波士顿地区房屋的隐形成本是全美最高的。图为后湾街区的联体别墅,此街区以房屋售价高着称。(JasonParis/Flickr)
大波士顿地区房屋的隐形成本是全美最高的。图为后湾街区的联体别墅,此街区以房屋售价高着称。(JasonParis/Flickr)

2. 房屋与庭园保养费

维护费不但包括修缮,也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项,要购买木质结构房屋(联体或独栋别墅),开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道,“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋,但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想,此类收费能省则省,但那样并不明智,不重刷墙壁、不好好保养,都会影响房子的市值。

二、房产隐形成本最高的10个美国都会

就全美而言,目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时,必须计入这笔费用,对于在某些城市安家置业的人来说,这一点更显紧要,因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

1. 波士顿

大波士顿地区牛顿市的独栋社区,麻州小城牛顿多次获评美国最安全城市。(Rica/Flickr)
大波士顿地区牛顿市的独栋社区,麻州小城牛顿多次获评美国最安全城市。(Rica/Flickr)

据“Zillow”网站调查,大波士顿(波士顿−剑桥−牛顿,Boston-Cambridge-Newton)地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的:年均13,930美元,合1,160美元/月,最大一部分是房产税、保险和公用事业费,年均9,413美元;剩余的4,517美元是房屋维护费用。

这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元,是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导,当地房产的供不应求推动了高房价,有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

2. 旧金山

旧金山湾区库柏蒂诺的高密度新公寓楼。(马有志/大纪元)
旧金山湾区库柏蒂诺的高密度新公寓楼。(马有志/大纪元)

“金门之城”的房主们想保有房产,可能需要多准备些金子:该市房屋年均隐形成本13,287美元,折合月均1,107美元。这还不算,大旧金山(旧金山−奥克兰−弗里蒙特,Francisco-Oakland-Fremont)地区的房屋均价是全美最高的,达738,200美元(全美均价的4倍以上)。

据房地产经纪网“Redfin”信息,安家置业的成本正把一些人推出湾区,1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

3. 芝加哥

美国芝加哥的一栋住房前挂着“已卖掉”的标识牌。(Scott Olson/Getty Images)
美国芝加哥的一栋住房前挂着“已卖掉”的标识牌。(Scott Olson/Getty Images)

芝加哥−内珀维尔−乔利埃特(Chicago-Naperville-Joliet)地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本,月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等,另外的3,140美元是维护费用。

不过,芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元,比全美平均价格仅高出5个百分点。

4. 费城

费城大学城社区街景(University City District官网)
费城大学城社区街景(University City District官网)

费城(Philadelphia)虽然得名于“兄弟之爱”(希腊语Philos 意为爱,adelphos意为兄弟),但在今天的房市中可没太多情谊可讲。在大费城(费城−坎登−威尔明顿,Philadelphia-Camden-Wilmington)地区购房的年均隐性成本是11,953美元,合每月996美元;其中8,161美元是房产税和保险,维护费还要加上3,792美元。

好消息是,费城的房价总体来看比榜上其它大城市更实惠:均价200,500美元,比全美平均水平高12%。

5. 西雅图

电影《西雅图夜未眠》中的海边住宅。(tdlucas5000/Flickr)
电影《西雅图夜未眠》中的海边住宅。(tdlucas5000/Flickr)

在西雅图−塔科马−贝尔维尤(Seattle-Tacoma-Bellevue)大都市区的房主,年均要承担11,549美元的隐形成本(月均962美元)。其中房产税和保险等占7,211美元,余下部分是年均维护费。西雅图的房屋均价为34,8700美元,比全美平均水平(17,8400美元)高出近一倍。

6. 洛杉矶

洛杉矶鹰石市的新建独栋住宅。(Jeremy Levine/Flickr)
洛杉矶鹰石市的新建独栋住宅。(Jeremy Levine/Flickr)

洛杉矶−长滩−圣安娜(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)大都会区的业主,每年要负担11,333美元(月均944美元)的隐形成本;其中7,025美元是房产税和保险等,其余是维护费。

而洛杉矶的房价也格外昂贵,均价534,300美元,几乎是全美均价的3倍。

7. 俄勒冈州波特兰市

俄勒冈州波特兰1930年代的老房子。(维基百科公共领域)
俄勒冈州波特兰1930年代的老房子。(维基百科公共领域)

波特兰市是耐克和彭德尔顿(Pendleton)等著名品牌的家乡,作为时尚之都不输纽约和洛杉矶,俄勒冈州又是个免税州,使之成为购物的好地方。不过要在这里置业,则必须承担年均10,672美元的隐形成本(合每月889美元)。其中7,206元是交房产税、保险和公用事业费,此外的部分是维修成本。

虽然波特兰−温哥华−希尔斯伯勒(Portland-Vancouver-Hillsboro)大都市区的房价平均为282,900美元,比全美均价高出58%。据《俄勒冈人报》今年6月初报导,很多波特兰人由于买不起房,正呼吁提高当地的最低薪酬标准。

8. 加州圣地亚哥

加州圣地亚哥的独栋老房。(Allan Ferguson/Flickr)
加州圣地亚哥的独栋老房。(Allan Ferguson/Flickr)

圣地亚哥−卡尔斯巴德−圣马科斯(San Diego-Carlsbad-San Marcos)大都市区的房主年均要支付10,647美元的隐性成本(合每月887美元)。该市房屋均价则是全美水平的2倍以上,高达475,600美元。

据《圣地亚哥联合论坛报》报导,高昂的费用已使这里的房市渐趋冷清,很多投资者在置业后都将房子租出去,当地的在建房产工程也很少。

9. 佛罗里达州奥兰多市

佛州奥兰多的房屋。(萧财英/ 大纪元)
佛州奥兰多的房屋。(萧财英/ 大纪元)

奥兰多作为迪士尼世界(Walt Disney World)和环球影业所在地,是举家旅游度假的胜地,但要在这里养房子,可不是件轻松事。

奥兰多−基西米−桑福德(Orlando-Kissimmee-Sanford)大都市区房产的年均隐形成本为10,100美元,月均842美元。这笔花销的“大头”仍是房产税等绕不开的费用,而每年3,355美元的维修成本也不低。好在当地房屋均价的170,500美元略低于全美平均水平,贷款买房还算实惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼苏达州圣保罗市的住宅花园。(MJI Photos/Flickr)
明尼苏达州圣保罗市的住宅花园。(MJI Photos/Flickr)

明尼阿波利斯与圣保罗市(St. Paul)被称为“双子城” (Twin Cities),经常登上“全美最宜居城市”榜,不过,在包括布卢明顿(Bloomington)在内的这个大都会区购屋并不实惠:年均隐性成本9,782美元,略高于全美平均水平;其中房产税、保险和公用事业费占6,446美元,剩下的3,336美元是维护费用。

这一都会区现已横跨明尼苏达州与威斯康星州,当地平均房价210,300美元,比全美均价高18%。

对比:北卡罗来纳州夏洛特市

北卡罗来纳州夏洛特市的大宅。(Douglas Johnson/Flickr)
北卡罗来纳州夏洛特市的大宅。(Douglas Johnson/Flickr)

夏洛特是美国东南部北卡罗莱纳州的最大城市,也是美国第二大银行业中心。当地业主要支付8,865美元的年均隐性成本(意味着每月房贷账单要加上739美元),略低于全美平均水平。其中5,649美元是房产税、保险和公用事业费等。

就房产税而言,据“Zillow”调查,夏洛特−加斯托尼亚−石山(Charlotte-Gastonia-Rock Hill)都会圈的年税费约为1,346美元。在该市买房相对实惠:房产平均价格159,200美元,比全美均价低11%。

附:全美房产税最贵与最便宜的十州

据税费网站“taxes.about.com”报导,全美房产税最贵的10个州依次为:

1. 新泽西州 – 1.89%
2. 新罕布什尔州 – 1.86%
3. 德克萨斯州 – 1.81%
4. 威斯康星州 – 1.76%
5. 内布拉斯加州 – 1.70%
6. 伊利诺伊州 – 1.73%
7. 康涅狄格州 – 1.63%
8. 密歇根州 – 1.62%
9. 佛蒙特州 – 1.59%
10. 北达科他州 – 1.42%

房产税最便宜的10个州依次是:

1. 路易斯安那州 – 0.18%
2. 夏威夷州 – 0.26%
3. 阿拉巴马州 – 0.33%
4. 特拉华州 – 0.43%
5. 西弗吉尼亚州 – 0.49%
6. 南卡罗来纳州 – 0.50%
7. 阿肯色州 – 0.52%
8. 密西西比州 – 0.52%
9. 新墨西哥州 – 0.55%
10. 怀俄明州 – 0.58%

责任编辑:林妍

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2015-07-02 8:47 PM
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