【大纪元2015年07月03日讯】（大纪元记者马天祥旧金山报导）近几年，在美国投资地产的华人越来越多。巧用美国的地产税优惠杠杆，可以让家庭财富不断增加，为晚年生活提供保障；但如果不懂得美国税法，反而可能因此吃亏。
南湾地产经纪人Nancy给笔者介绍这样一个案例：
湾区一华裔退休女士因卖房时处置不当，被政府取消了现有的医保补贴。医疗福利对美国退休人士的生活影响巨大。为避免患病时要自掏腰包，她被迫放弃居住多年的湾区，移居德州。
想要免税 政府不买账
政府为什么要取消她的医保待遇？原因是这样的：这位女士在加州几乎工作一辈子。几十年前，她就买了一栋小房子。随后，依靠美国的自住房规定，每5年住满两年，每人享有免税25万的优惠政策，所以每隔5年她换一套房子。
但在退休前，她将房子越换越小，最后换为一套公寓。她再把公寓过户到女儿名下。她认为，这样自己就可理所当然的住进老年公寓。
在美国，换房过程往往是财富不断增加的过程。美国房地产，自己个人的住房，在市场上交换时，房主个人拥有25万美元的个人所得税免税额；如果是夫妻2人，可享有50万美元。
这位女士以为把房子换到女儿名下，自己并未得到钱款。但政府不认同，认为这是房屋买卖，她涉嫌资产转移，她必须在所有售屋款用完以后才能申请政府福利。协商无果，政府最后取消了她的医保补贴。
免税条款 让政府帮你投资
Nancy介绍，自住房纳税条款让房产持有人有机会不断改善住房条件，住上好房子，而不用担心多缴税款。屋主房产的增值部分，不用缴个人所得税。这等于政府拿钱帮你投资。
这就是所谓的1031延税条款，让不动产投资更具灵活性。利用这项延税政策的办法是：房主必须交换同等价位的物业或者价值更大的同类物业。同时，还得符合时间上的要求。
房主必须在完成上笔交易的45天内，指定下笔所交换的物业；并在上笔交易完成后的180天内，再结束下笔的交易。如果在这个规定的时间内之外完成交易任务，就会失去延税资格，必须在当年交资本利得税。
投资者可以更换投资地点、投资项目等等。除了同类型项目转换以外，还可以从民宅转为商业地产，也可以从商业转为民宅。
另外，要享受这项优惠，还必须符合物业持有时间的规定。根据国税局1997年出台的121条款规定：持有人必须在持有物业满5年时间，并且必须在交换之前的最后2年住在里面，才符合下一次延税交换的机会。
换房不用涨地税
美国有许多优惠政策，掌握这些政策可节省不少资金，给晚年提供充分的保障。Nancy介绍，在美国，年龄超过55岁的人，买来的房子，只要价格低于原来房子的现有市场价格，就可以保留原来的地产税率。
这几年湾区各地房价飙涨，这项政策就非常有用，如果只有一套房，也持有了十几年，就不用担心年纪大了，在更换较小的自住屋时，要交纳更多的低产税。
做好遗产规划能省税
如果父母们想把房子转到子女名下，作为遗产也是一种办法。孩子可享有100万美元的免税权益。超过部分就要交税。想转给孩子更多的财产，不妨采取购买人寿保险的办法，指定自己的孩子为受益人；资产超过100万的，还可以做生前信托。
如果有几套出租房，也有办法做到最大程度的节税。房主可每隔5年卖一栋。卖之前，先把投资房转为自住房，住满两年，但要补缴以前的折旧税款。这样卖房的好处是，可用自住房的政策享有每人25万美元的免税优惠。即使补缴了折旧款，也很划得来。
不过，地产税是地方政府和学区的重要收入来源，是发展当地建设的金库。Nancy建议，每位房主最好如实纳税，千万不要抱有侥幸心理。因为买、卖房是公共记录，一有买卖活动，政府马上就会知道。◇
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（本文所提之相关税法，适用于美国绿卡或公民身份，并请作为参考，读者应依个人情况，咨询税法相关专家。）
责任编辑：李曜宇
