【大纪元2015年08月25日讯】（大纪元记者刘毅报导）中国股市近来下跌不停，很多投资者从股市套现离场，一些投资者把目光转向楼市，但业内人士认为，目前大陆楼市库存很大，而且刚性需求已经过去了。23日，有大陆财经传媒人士表示，未来10年大陆楼市会出现12个大变局。
刘晓博：楼市面临12大变局
大陆财经传媒人士刘晓博23日在凤凰博客撰文表示，未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势。
1. 城市之间房价差距将更大。因公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在北京、直辖市、省会城市和特区，所以城市之间房价差距会越来越明显。
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2. 大城市房屋日益资产化。北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及10个左右的强二线城市中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。
3. 小户型将机械化。在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。
4. 逆城市化很难出现。很多发达国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。
5. 大城市很难“去中心化”。欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市都面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。当局正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。
6. 商铺面临价值重估。随着网购的发展，传统商业旺区的街铺可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
7. 写字楼跟住宅价格将长期倒挂。
8. 房产税会出台，但对市场影响不大。
9. 计划生育逐步调整，对楼市影响不大。
10. 大城市的房价：涨涨涨！中国的城市模式是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
11. 房地产企业将大量消亡、转型。
12. “互联化+房地产”泡沫将破。
中国楼市空置率10亿平方米 将面临10年熊市
国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，目前中国楼市的空置面积达10亿平方米，空置率高达20%。中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。
中共发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
根据中共统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去。
《华夏时报》6月6日报导，中国发布的最新研究报告显示，中国25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，然后会逐年下降。人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱。随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。
此前，刘晓博在其8月9日的博文中表示，未来决定大陆房地产的是人口增量和资金增量。刘晓博判断房市10年熊市已经开始。
责任编辑：刘晓真
