【大纪元2015年08月28日讯】（大纪元记者谭安编译报导）旧金山住房危机扶摇直上，严重程度堪称历史之最，在政府与民间皆无良策下，今年秋季市府将触动用地规划（Zoning）的地雷，此举必然对过去一直规避开发的社区产生不小震动。然而用地改革可望带动更多开发案，进一步改善住房危机。
据旧金山商业时报（San Francisco Business Times）报导，旧金山市议会将对于解决住房危机有新动作，这次将触及敏感的用地规划问题，预计今年秋季讨论立法，计划放宽建设高度和密度的限制。市府希望借此刺激保守地区，包括Marina、Richmond、Western Addition和Sunset区等地更多建案的开发。
用地限制或将更宽松
城市规划部的提议是：同意开发商在旧金山市内的部分区域兴建比原先允许高出两层的楼房，或者放宽政府对停车场、后院或开放空间的建设限制。借此和开发商交换条件，换取更多的中、低收入住宅的建设量。
规划部成员克斯汀·狄辛格表示，这次提出的所谓“密集度奖励计划”用意在于解禁建设单位的数量限制，让市内受到建设规模限制的地区，得以妥善开发。
调整后约能增建7千房
市府藉由计划来调整建商的建设走向，期望能增加大约7,000笔住房单位：其中包括过去20年来，一直因为谈不拢而搁置的3,000笔中、低收入住宅。同时计划带动市内此一类型的建设，由日落区和SoMa（South of Market，简称SoMa）等社区开始，依据要求逐步增加建设密度。
因为用地规划分区的怪异法规让许多建设受阻，特别在过去十年间重新划分的区域有许多建设密度的限制。举例来说，一间划定40英尺（约12.1米）高的楼里，一间单位被限定在600平方英尺。
如果能开放楼高限制而加盖两层楼，就可以让这个楼房增加8到11间单元，增加单元数有利于建商的资金运作，帮助建设完成。
狄辛格认为“密集度奖励计划”将平衡建商的建设走向和建设区域，不再像以往集中在城市的东部地带。以往因为法规受限的区域，计划中将重点重整，因为目前的用地规划是70年代所建立，对于现代早以过时且不实用。
放宽限制 住户未必高兴
现在旧金山市内大部分的建筑只允许盖4至6层楼，即使在住商混合的区域也不例外。有些地区（例如大部分的日落区和里士满区）的用地规划限制非常严格，仅允许单一家庭和三连屋的建案开发，对此“密集度奖励计划”并不适用。
因为住房需求，最近刚解禁的区域如SoMa、Hayes Valley和米慎区等地已经涌入大量的住宅开发案。这些开发案引起当地社区间大量的反对声浪，Mission、Dogpatch、SoMa和Potrero Hill的反对组织认为这些建案以经改变了原本的邻里生态，造成公共交通阻塞等乱象。
实际上，旧金山在过去40年来一直没有乖乖遵守加州州立的密度奖励法规，如此宽松的管理其实已经给予开发商多出35%的可建筑空间。
然而，州立法规对未遵循规定的城市也没有订立逞处办法，州订法规只要求保障性住宅的下限数量，其余只需依照城市内订定的用地规划即可。目前旧金山市只要求建商在其建案里，划出12%保障性住宅即可。
低收户保障不足 又忽略中等收入
现在，新的计划等于大开密集度奖励优惠，同时许可建商多建两、三层楼、外加建筑物内弹性划分不同的单元尺寸，让建筑物内部的单元数量无上限规定。如此大优惠的交换条件是，要求建商提高保障性住宅的比例，包含12%的低收入户保障住宅，另外外加18%的中等收入保障住宅。
简单说，增加建案的开发容量，建商就要盖更多的保障性住宅。狄辛格更表示，对所有住房类型所做的研究结果都显示，中等收入的保障性住宅是目前市内最难保障的，因为没有明确资金来源。
此外，密集度奖励计划也有其限制性，非一味乱增建，建商必须同意按照密集度法规兴建，才能放宽土地规划的使用。对此限制狄辛格解释，加盖二、三楼层有其限制性，并不全适用。
举例说，固定的资金用来开发高价建案，建商只能按原来的用地规划，限制盖楼。相反的，如果建商打算用同样资金开发保障性住房，建商可以多加三层楼，还可以随意划分建筑物内的单元数量。
修改用地规划 牵扯各方政治角力
要推动高密度奖励计划，意味着将修改用地规划的法规，因此必须面对都市规划委员会、市议员、以及市长办公室的审查。
政治层面来说，选民将抉择高达3.1亿美元的旧金山市府预算何去何从。是让市府利用此预算增加保障住房的数量；还是利用各种优惠方式，吸引建商兴建保障性住房。最近市议会也通过法规，开放一般住宅建立姻亲房的限制，不过收效甚微。
推行高密度奖励计划，公共政策智库SPUR（旧金山规划与城市研究）主席加布里·梅特卡夫说，我们希望，这是未来更多改善住房计划中的一个开端。他也预见修改用地法规，肯定会面对各方压力，既使通过，建商也未必买账。
这个奖励政策也将冒着引起保守的居民团体愤怒的风险，据the San Francisco Public Press报导，早在前旧金山市长加文·纽瑟姆任内，其所推动的都市规划的提案，受到落日区、里士满和城市东北边区域等地住民的抗议，引起抗议的提案的内容包括：增加密度、在大众运输方便的区域减少路边停车格数量。
城市规划部首长约翰·拉海姆也承认，这类型的城市规划中政治考量是关键问题。他认为，一味的增加建筑密度不是最佳的办法，我们还是必须考虑市内居民的生活品质和居住空间。
担任市议会议员开发建议顾问、社区住房团体理事会联合主任，彼得·科恩表示，市府应对建商“狮子大开口”，要求更多保障性住房，而非软弱的在州政府规定的最低要求和市府法规的界线间游走。
科恩说，我们最担心的就是，市府会因为新规定而对开发商让步，结果仅得到一点点公益回馈。
责任编辑：李曜宇
