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2015上半年房地产市场报告

旧金山房市发烧 最高涨幅破百

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【大纪元2015年08月06日讯】(大纪元记者谭安旧金山报导)在旧金山各式各样的高档房地产,最迷人的共通特点便是那出众的山海景观,无论是独栋豪宅或奢华顶层公寓,维多利亚式的古典或现代化高科技建筑,有景才有价。今年上半年的旧金山房市如何,从地产集团Paragon的上半年中报告里,我们总结一句话:“延续4年来房市热,今上半年购房战买家简直是拿钱朝贡卖家,未来房贷利率的变化关乎买气兴旺与否”。

旧金山湾区的购房市场持续火热,过去4年来湾区房市大致有四项变化:
第一,在经济衰退期间销售巨幅下滑的房产萎缩地区,如今已出现价格和销售数量的反涨(例如Solano、Contra Costa和Alameda等县的惊人涨幅)。
第二,在旧金山市区及San Mateo和Marin地区,豪华住宅销售戏剧性飙升。第三,旧金山市区出新增了许多豪华公寓建案,以供应更多的市场需求。
第四,高科技产业造就的钜额财富和就业热潮,范围从市区扩大到周边地区及硅谷,让所有地区的住房需求大量升高。

住宅价格飙涨 购房蒸气直喷

总体而言,从2011年至2015上半年,旧金山市区中位价整整涨了50万美元,房产的升值居冠,涨幅为76%。但百分比上涨幅度最大的却是原本风评不加、房市萎缩的奥克兰(Oakland)地区,凭着靠近旧金山市区且价格相当实惠的优势,出现涨幅133%的荣景。(请见图一)

图一:2011年、2015年上半年湾区各县中间数房价比较。
图一:2011年、2015年上半年湾区各县中间数房价比较。

第二季买家竞购 住宅交易如飞奔

单独看旧金山房屋销售,今年的第二季度(2nd Quarter),79%的住宅没有经过任何降价,并且以高于原先要价的14.5%出售,且交易过程少于25天,速度和价格比例显示市场已达白热化程度。即使经过议价出售的住宅,平均也只能降低要价的1%。(请见图二)

部分想要投资的买家或许因为今年春季市场的激烈竞争而担忧,然而,中间数价格的变动有许多原因,包括新旧豪宅的库存数量和利率波动等因素,但短期的波动不至于改变长期的市场走向。

图二:旧金山今年第二季度住宅房无降价和降价销售比较。(Paragon)
图二:旧金山今年第二季度住宅房无降价和降价销售比较。(Paragon)

新旧豪宅区互飙高价

如今,城市里高级住宅的售价不断地超速攀升,如闻名遐迩的黄金地区Pacific Heights及Russian Hill,还有新兴的贵族区域如Noe Valley和South Beach。

在房地产竞争中,黄金地王的宝座争霸战出现了许多新旧区竞争的有趣的变化。爆炸性涌入的科技新贵在当中扮演重要角色,也与位在Market街南端兴起的高层超豪华楼建案等市场因素有关。

以公寓大楼(Condo)为例,South Beach区的豪华公寓每平方英尺售价以1,364美元成为2015上半年最贵地段,超过了Pacific Heights及Russian Hill。(请见图三)

图三:旧金山2015年上半年公寓房型,各区每平方呎价格比较。(Paragon)
图三:旧金山2015年上半年公寓房型,各区每平方呎价格比较。(Paragon)

就业和贷款利率牵动房市

影响旧金山房市和买气的最主要因素有两个:一是政府政策让贷款利率(Mortgage interest rate)近逼历年最低,因此贷款买房更加容易。(请见图四)

另一个因素则是待遇优渥的工作持续增加,使人潮涌入旧金山地区。根据经济学家泰德•伊根观察,高科技产业的工作机会从2015年3月算起,过去一年内跃升了18%,同时旧金山市的失业率为3.4%,达到网路泡沫化(dotcom boom,指1995至2001年间科技和网路投机泡沫事件)之后的最低点。

图四:1993年至今30年期限贷款,年平均利率比较。(Paragon)
图四:1993年至今30年期限贷款,年平均利率比较。(Paragon)

注意未来房贷利率的走势

过去的4年来,低贷款利率冲淡了住宅涨价的威胁,因此许多人仍选择购买房屋。

值得注意的是,最近房价飙涨迅速,未来贷款利率如果有调高,对支付贷款将会造成颇大压力,对此买家需要谨慎观察。

Paragon的另一项统计,以1993年的美元价值和房价,并以头期款20%来计算(近年来有越来越多人喜欢直接支付大额头期款),包括通货膨胀的影响,如今房价中间数虽然比2007年时高,但每月家庭的住房花费(包括本金、物业税和保险)与历史比较还不是顶峰,2007年达到最高峰。

责任编辑:李曜宇

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2015-08-06 1:48 PM
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