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脱欧进程即将启动,英国房市何去何从?

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【大纪元2016年10月13日讯】近日,英国首相特雷莎·梅宣布,将在2017年3月底之前正式启动英国的脱欧进程。现在脱欧即将开始,展望未来,市场延续上行趋势相当长的一段时间了,《里斯本条约》第50条的制约可能引起更多的不确定性。脱欧后英国房地产市场会走向何方呢?

据Propertyweek的报导,CBRE Capital Advisors公司的高级总监Caroline James相信,投资者会对脱欧做出即兴反应,但长期来看不会有很大影响。Capita公司的房地产金融负责人James Wright认为现在谈论脱欧影响为时尚早,因为只是选票表明英国将脱欧,但实际措施尚未执行。UBS Asset Management公司的全球房地产战略专家Paul Guest表示,脱欧的影响早就产生了,该事件只是加快了影响发生的速度。Clearbell Capital公司的合作伙伴Rob West则认为脱欧的影响是复杂的。

短期放缓

英国第一太平戴维斯的住宅研究负责人Lucian Cook说:“我们已经看到抵押贷款的完成和批准的下跌,表明房产市场增长放缓,但它是非常早期阶段,资料是有限的。”

Rightmove的最新数字显示,平均房屋的要价只有306,499英镑,比上个月增长0.7%。而在英格兰和威尔士七成的地区房价上涨,或者至少保持稳定。价格缓慢增长并不仅仅和脱欧有关,在经过几年的两位数上涨后,人们的承受能力已经减弱,价格增长的冷却被普遍认为是市场自然修正。

动荡的明年

Valad Europe公司的投资和英国房地产负责人Simon Marriott预计有更多的不确定性到来。他提到,即使去年所听说的大笔投资并未取消,英国房市仍会动荡。

Marriott 表示:“美国大选在即,不过美国人就喜欢不确定性,法国大选即将到来,德国大选也已临近,毫无疑问,现在我们最大的担忧是英国将在多大程度上脱离欧洲。明年将是动荡的一年。”

“但是美国人将继续在英国投资。几天前,我们有一个美国的客户说,他们希望加大投资力度。不是从5,000万英镑升至7,500万英镑,而更可能升至1.5亿英镑。”

“最大的问题是已经达成的投资很少。但是,当脱欧开始影响市场时,毫无疑问,投资仍然还是有的。不仅来自美国,也可能来自远东(东方国家)。我们在一年或更久之前谈到了从远东来的投资,现在这些投资越来越多了。”

客户还想投资,但可能不得不重新考虑投资地点。

“伦敦目前有充足的资金,因此竞争激烈。投机者现在投资则将被迫进入高风险区域,或者耐心等待,当脱欧谈判取得进展后为下一步投资计划做准备。”

其它投资亦值得考虑

Clearbell Capital公司的合作伙伴Rob West认为有充份的理由继续投资于英国市场:“在这个现金过剩、利润不足的世界里,英国房地产投资有一个机会,这个机会一年前还不存在。尽管英国房产市场去年夏天达到顶点,但优质的投资收益可能仍会高于金边证券。脱欧必将加速风险资产的修正。当下贷款利率约为3%,因此,若能找到收益率8%以上的将会很吸引人。”

John Forbes Consulting的创立者John Forbes认为散户投资者可能需要长期投资,而不是短期投资。

John 表示:“我不认为散户应该立刻对脱欧投票后零售基金的情况作出反应。散户投资者的问题是,因为市场是在监管规则与平台运营方式结合的基础上建立的,他们唯一的选择就是关注每天的投资交易。

“如果他们有选择,他们可能想在他们想要时多投入一点资金,但他们必须接受有时候他们拿不回这些钱。”

“我们需要有一个给予散户投资者更多选择的模型,而不仅仅是日常交易的模型。我相信业界将更多考虑这一点。”

抢购便宜货?

有一种观点是,脱欧投票后的英镑贬值将鼓励海外投资者到英国抢购价廉物美的东西。Hamptons研究总监厄雷说,伦敦市场似乎从英镑贬值中受益。即使英国经济未来的表现有不确定性,秋季英镑贬值,对那些用美金购物者提供了一个非常良好的缓冲,可以防范贬值10%的风险。

West表示:“疲软的英镑无疑将鼓励投资者。我们已经看到了这一点,并正出售两种完全不同的资产给两个中国投资者。一位投资者脱欧投票前已经在寻找商机,但另一位完全是因为投票后的疲软英镑而来,贬值将立刻带来10%-15%的折扣。”

然而,James却有不同的看法。

他说:“对于那些富豪或家族投资者,以及一些中东和亚洲的投资者,货币贬值的吸引力可能较大。不过,机构投资者则大多首先考虑房地产的基本面,而不是货币走势对房地产的影响。”

租赁的灵活性成为一个问题

到目前为止,市场上还没有出现大量交易中止的情况,但也许只是还没到时候。虽然现在说租金将下降还为时尚早,但一定要在做预算时把空置期设的长一些。

“脱欧对仓库方面的商业房产租赁不太可能有太大影响。事实上,最近我们出租了14万平方英尺给在Banbury的亚马逊(Amazon)公司,没有任何迹象显示这笔交易将在公投之后进行调整。”

James认为,英国的住房短缺问题也提供了一个机会。“因为在能够容纳多个家庭房产方面,英国远落后于美国和德国,所以私人租赁(PRS)仍然有吸引力。”

Wright还认为英国高品质的房产仍然有吸引力。他说:“因为其它投资的收益也高不到哪里去,再考虑到目前的成本和融资可能性,3.5%-4%的收益对于高端房产来说低吗?”

到目前为止,英国投票离开欧盟已满百天。不过目前专家都同意,我们还没有生活在一个脱欧以后的环境中。公投后的英国就如同呱呱落地的婴儿一样,百天仅仅是个开始,未来的命运仍是未定之数。◇

大纪元记者太平

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责任编辑:杨青

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2016-10-13 8:55 PM
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