【大纪元2016年10月18日讯】（大纪元记者张婷综合报导）能够在世界之都的纽约买上一套房产自然是一件令人高兴的事，可养房的费用也相当可观。拥有房产后，如能很轻松的应对养房开销，而不是走上了财政悬崖，成为“房奴”，才会给家庭带来真正的快乐。
最近在网上看到了一个“房奴（house poor）”的例子。讲的是一对夫妇带着一个10岁的孩子，在贷款买房后，虽然住上了一个好房子，但每月在支付了房贷以及其它所有开销后，账户上却没钱了，任何突发事件的发生都会击垮这个家庭。买房是件好事，但在买房前一定要慎重考虑各种养房开销后，再根据自己的承担能力购买相应价位和相应类型的房产。
那么，在纽约拥有一套房产会伴随着哪些开销呢？下面介绍一些除了水电费外常见的养房开销：
1.每月房贷和房贷保险
除非业主买房时有足够的资金，全款买房，否则就需要贷款。根据事先和贷款机构达成的协议，业主每月需要支付一定的本金和利息，直到贷款期结束为止。对于大多数家庭来说，房贷应该算是每月的一个大头开销。
如果买房时因首付不够而选择低首付贷款，在大多数情况下贷款者都需要购买房贷保险。在传统的贷款方式中，随着还款年数的增加，贷款价值比（LTV）降至80%时，房贷保险就可以取消。但开始还贷的几年，贷款价值比还很高时，业主每年还是要交纳房贷保险。
2.房地产税
房地产税（Property Tax）是指纽约市政府针对房地产而征收的税，是纽约市主要的收入来源。房地产税的税额每年都可能会有变动。市财政局每年都会对房产进行估价，然后根据估价以及房产税率来决定房产税额。
评估价值在25万美元或以下的房产需要按季度缴税，每年4次，评估价值在25万美元以上的房产每半年缴纳一次税。对于一个家庭来说，除了房贷外，房地产税应该算是一年中的另一大开销。没有申请任何房地产税减免的家庭，每年的房地产税会高达几千美元，有的甚至达上万美元。比如说，拥有一套市场价值为647,000万美元（对应的评估价值为31,683美元）的房子，如果没有任何税务减免，业主需要缴纳6334美元的房地产税（根据2016/2017纳税年度的税率）。
3.房屋保险
在美国买房肯定少不了购买房屋保险，基本保险包括火灾和盗窃等。但有些地区时常发生地震等天灾，业主也可以要求增加一些额外保险。房屋保险也常被称为“业主保险（Homeowners Insurance）”。根据Trusted Choice网，纽约州2016年的平均业主保险费为1,158美元，高于全美1,034美元的平均费用。当然不同的保险公司提供的价格也不同，因此业主选择保险公司时一定要货比三家。
4.独立屋的维修费
买房和租房不同，业主要承担着维修房屋的责任。一般来说，房子住久了都会出现这样那样的问题，比如水管漏水、卫生间堵塞、屋顶破损等等。越老旧的房子出现的问题越多，维护费用也会越高。
5.物业费
如果你购买的是共管公寓（condo）或者是连排屋（也称连排别墅）式的小区，你还需要按月或者按年交管理费以及用来维护社区的其它开销。社区费的大小取决于很多因素，一般来说，社区的公共设施越多，社区费就越高；越是年久的公寓楼，维护费也越高。《纽约每日新闻》在一篇报导中建议打算在纽约购买公寓的买家，公寓本身的价格只是决定购买的一个因素，更重要的是要看公寓的维护费。在纽约公寓楼的维护费用很贵，平均费用为每月1500美元。
6.打理花园支出
买的房子如果是带花园的话，花园的维护费用也需要考虑进去。如果业主自己能够打理花园，那就只需要投资一些必要的工具，比如除草机等。整个的一套花园用具买下来也会花费不少。如果业主没有能力自己打理花园，那每月还要考虑工人的雇用费。
总之，在纽约买房，能贷得了款并不是最重要的是，最重要的是买房后是否还能够轻松的生活。很多家庭在买房时没有重视养房的开销，结果买房后却被迫走上了财务的悬崖上。
别因小失大 及时缴纳房产税须重视
一位中国富豪在美国购买了20栋别墅，但因不懂美国房产税的法律，结果4栋被拍卖，另外的16栋儿子继承也很难，其家人吃尽了美国高额房产税的苦头。这则惊人的消息今年7月曾在网上大为流传。
王君（化名）的父亲是一位民营企业家，曾在2009年以个人名义在美国各地买下20栋别墅，其中包括纽约州的2栋。不幸的是，父亲的企业于2012年倒闭，国内的房产和存款均被查封抵债。父亲今年也因病去世。一直没有稳定工作的王君一时想起了父亲在美国购置的20栋别墅，本以为能保自己一世衣食无忧。但就在他想要继承这笔巨额遗产时，却意外地发现，父亲在纽约州和马萨诸塞州的别墅已经成为了别人的家。
原来，王君的父亲在购买上述房产后并没有安排当地中介照料，结果因拖欠多年的房产税而被政府拍卖掉，父亲当初巨额的投资就这样的毁于一旦。这20栋别墅，4栋被人占去了不说，剩下的16栋要想继承也很难。王君的父亲因为没有美国身份，若想继承父亲的遗产，王君需要支付高达40%的遗产税。
上面例子充分说明，在美国买房，了解房产税及其它税务非常重要。买了房子，并不代表就能保住房子。业主如果因为种种原因长期拖欠房产税，后果会非常严重，甚至会导致失去房产。在房产税高居不下的纽约更是如此。
按照纽约市的法律规定，作为业主，有责任按时缴纳房产税。即使业主在没有收到房产税单的情况下也要这么做。若迟缴税款，无论是什么理由，财政局都要向业主收取利息。那么纽约的房产税竟有那几种？具体怎么个缴纳法儿呢？不缴纳或拖欠房产税到底会有什么后果？而早缴纳房产税又会有什么优惠？这些业主关心的问题，我们在这里就一一进行探讨。
纽约4类房产税
纽约市将物业分成4种类型，按类型收取房产税。第一类是1-3家庭住房；第二类是3家庭以上的住宅物业和合作公寓及共管公寓；第三类是公用事业公司设备和特殊的特许经营物业；第四类是所有其它房地产,包括办公楼、工厂、商店、酒店和套房。每一种类型所对应的房产税率和房产税的计算方法不同。房产税的税额主要取决于房产的估价和税率，两者任意一个因素上涨，都会导致房产税上涨。
房产税基本流程
有房子的人都会知道，纽约市的房产税每年可以分几次缴纳。纽约州规定，纽约市每年要对所有地产做一个评估。在每年的1月，财政局会给每位业主寄出一份物业价值年度通知书（Notice of Property Value）。这份通知书非常重要，里面列有房产的重要详情，包括财政局估算的房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。
通知书上列出的评估价值越高，房产税也就会越高。因此，业主在收到通知书后一定要认真检查上面的信息，若上面的某项信息错误导致房产估价高，业主可于3月15日前向纽约市税务委员会（Tax Commission）直接提出申诉，而无须请律师。申请表格可在税务委员会网站得到。
此外，通知书还列出了业主在当前纳税年度中享受的任何减免，并可能列出业主在下一纳税年度的一些减免，业主在3月15日前也可进行减免申请。
财政局会在每年的5月份发布最终评估卷，并生成始于7月1日的下一纳税年度的房地产账单。
纽约市的财政年度（Fiscal Year）是从每年的7月1日开始，到第二年的6月30日结束。根据房产的大小，业主可预期的付款时间表分为以下两种：
‧ 按季度缴纳
所有评估价值在25万美元或以下的物业须按季度缴税，也就是一年缴纳4次。业主一年会收到4次税单，通常都是在税款到期的前一个月收到税单。税款到期日期为每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。
‧ 半年一次缴纳
所有评估价值在25万美元以上的物业每年需缴纳2次房产税，也就是说每半年业主会收到税单，通常都是在税款到期的前一个月收到。税款到期日期为7月1日及1月1日。
一次支付全年房产税有优惠
提前缴纳完整个纳税年度房产税会收到一定的折扣。如果你是按季度缴纳房产税，在纳税年度的第一个房产税单的缴税截止日期（7月1日或宽限期7月15日）之前缴纳全年税额，你会收到0.5%的折扣；如果等到10月份的第二个房产税单时一起缴纳完剩下三个季度的税额，就会收到三个季度房产税的0.25%的折扣；如果在1月份一起支付完剩下两个季度的税额，会收到两个季度的0.125%的折扣。
如果你属于每半年缴纳一次房产税的业主，若在7月份得到的第一个年度纳税单截止之前缴纳完全年税额，会收到0.5%的折扣。
不交或迟交税款会遭罚
如果你是按季度缴税，若在税款到期时没有及时缴税，还可以有15天的宽限时间。也就是说，你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前缴纳税款，政府就不会追加利润。如果宽限期的最后一天正好赶上周末或者节日，就以下一个工作日为准。
如果你在宽限期之后才补缴税款，政府就会从税款到期的日子算起（也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日），收取高额利息，利率取决于房产的评估价值（具体利率请见表一）。要特别注意的是，纽约市对房产税的要求特别严格。财政局一旦将税单邮寄出去，就以信件中指定的付款日期为准。在财政局工作的胡先生警告说，如果你更换了房子就一定要及时通知财政局，否则财政局会将税单邮寄到旧地址那里。若税单遗失或者你没有及时拿到税单，就会给你带来一系列麻烦。
表1 纽约市因迟交房产税所追加的利率
来源：纽约市财政局。
财政局在其官网上警告到：如果收到来自财政局的信件要求提供更多的信息，你一定要联系财政局。即使你认为财政局发错了通知，也最好要联系财政局。不要拖延，否则财政局会自动对尚未支付的房产税收取利息，时间久了，所缴的利息很可能要比原来的税额还多。如果持续不支付欠款，还会引起房产被拍卖。在纽约，拖欠房产税可不是一件小事，胡先生说：“根据纽约市法律规定，如果拖欠1,000美元以上的房产税超过三年，那么纽约市就有权将房屋的抵押权转交给银行。”
其实不光是纽约，美国各个州对房产税的迟交或者罚金处理得都非常严厉，哪怕是很少的罚金都会引起严重后果。最近在网上看到的宾夕法尼亚州的一个案子足以给人们以惊醒。一位寡妇因迟交房产税而被罚了6.3美元，可她没有当回事，后来这6美元加了利息后增加至大约235美元。由于一直未引起这位房主的重视，最后政府把她的价值28万美元的房子以11万多美元拍卖出去。这个故事足以显示当地政府对房地产税按时缴纳的严肃性。那么如果业主收到有关欠税屋拍卖的通知应该怎么办呢？最好要尽快找律师进行咨询。
纽约5个区房产税拖欠情况
纽约市昂贵的房产税并非人人都缴得起，根据纽约市财政局2016年度房产财政报告，纽约市在2013，2014和2015财政年度的房产税拖欠均在3亿美元以上，其中2015年最多，约为3.55亿。对于第一类和第二类住宅型物业，所拖欠税款的家庭中，2015年财政年度每户平均拖欠房产税3200美元。五大区中，华人集中的布鲁克林和皇后区拖欠房产税的案例最多，数量都超过2万套。如图1所示，布鲁克林和皇后区2015年度拖欠房产税的家庭分别占纽约市的33%和30%，是其它三个区的2倍多。在2013、2014年各区拖欠税款的比率分布与2015年类似。
图1 纽约市5个行政区2015财政年度房产税拖欠比较
来源：大纪元制作
纽约房产税近年来年年上涨，给很多家庭带来了沉重的负担。作为在纽约生活的华人，多多了解房产税的重要性以及房产税的各种减免政策对于保住房产很重要，千万不可忽视。◇
责任编辑：丽莎
