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加拿大10月租金急升 租房市场或持续紧俏

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【大纪元2016年10月20日讯】(大纪元记者周行多伦多报道)一份10月全国租金报告显示,温哥华房市销售量连续2个月大幅下降的同时,房屋出租市场租金蹿升,多伦多也不例外。有行家担心,租房市场会持续紧俏。

温哥华房市8月2日开始对外国买家加征税15%后,8月份二手住宅物业销售量比去年同期下降26%,9月份同比降32.6%,和今年8月份比也下降了9.5%。

这种比率的销售量下降,显然不仅是外国买家停手就能达到的。当地居民买房减少的话,自然会给租房市场增加压力,住房出租网站PadMapper新发表的加拿大城市10月份租金报告显示,租金排第一的温哥华,10月1睡房租金比9月增加2.9%至1,800元,2睡房升4.5%至2,800元。

租金排第二的多伦多也不逊色,10月1睡房租金比9月增4.6%至1,370元,2睡房升4.8%至1,760元。维多利亚及蒙特娄分别排在第三及第四位。

PadMapper的报告称,10月份全国租金的整体趋势是上升,但上升多集中在大都市及其周边城市。排位上升最多的是多伦多附近的奥沙瓦(Oshawa)、汉密尔顿(Hamilton)及基奇纳(Kitchener);排位下降最多的是哈利法斯(Halifax)、京斯顿(Kingston)及温莎(Windsor)。

表1:10月份租金变化及排位(前5位及升级最快的3城市)(PadMapper)

排位 升/降 城市 1睡房租金 月变化 2睡房租金 月变化
1 0 温哥华 $1,800 2.9% $2,800 4.5%
2 0 多伦多 $1,370 4.6% $1,760 4.8%
3 0 维多利亚 $1,130 4.6% $1,400 4.5%
4 1 蒙特娄 $1,070 3.9% $1,380 4.5%
5 -1 卡尔加里 $1,050 -0.9% $1,230 -2.4%
8 3 奥沙瓦 $980 4.8% $1,250 2.5%
10 3 汉密尔顿 $950 2.7% $1,100 0%
10 6 基奇纳 $950 4.4% $1,080 4.3%

表2:前5个月的1睡房租金情况,可见温哥华已是连续2个月上升,多伦多是首次大幅上升(4.6%)。

月份 温哥华1睡房租金 多伦多1睡房租金
6 $1,700 $1,320
7 $1,740 $1,350
8 $1,700 $1,330
9 $1,750 $1,310
10 $1,800 $1,370

温哥华租金更早开始上升,与其房市成交量大幅下降的时间对应。多伦多房市没出现销售量下降的问题,但联邦政府最近实施的新政策,要求买保险的房贷申请都要通过压力测试,就是使用央行5年固定利率(9月28日是4.64%)来审核申请人的还款能力,此举会使买家的购买能力降低。

出租房源呈下降趋势

多伦多房市近几年都存在房源供不应求的问题,促使房价持续上升,尤其是单家庭房型。住房出租市场也有类似现象,按多伦多地产局第二季度的出租市场报告,在MLS系统登记的租房交易中,公寓挂牌数量比去年同期下降19.3%,成功出租数量下降2.7%;镇屋挂牌数量同比下降4%,成功出租数量上升10.2%。

按加拿大按揭及住房公司(CMHC)9月份的报告,加拿大新屋开工量已出现下降趋势。

表3:2016年加拿大城市新屋开工量(CMHC)(单位:单元)

城市 第一季度 第二季度 6月 7月 8月
安省 73,200 71,000 84,700 72,500 69,300
卑诗省 41,700 43,200 48,000 37,600 33,500
全国总和 179,600 182,600 202,800 178,800 167,600

在租房市场紧俏的时候,温哥华市政府今年6月份发现,该地区有约10,800个房子或公寓单元没人住。在市政府的要求下,卑诗省政府给了温哥华市征收住房空置税的权力。

行家有不同解读

一些市场分析师认为,家庭对购房的负担能力持续下降,加上联邦政府新的抵押贷款规则,加拿大的租房市场在未来几个月将面临更大的上涨压力。

温哥华房市的买家承受能力今年已达历史新低,多伦多也到达了25年低位。一些行家认为,这已经使很多加拿大人延迟买房计划,继续租房住。而联邦政府的新措施,只会使情况变得更糟。

联邦政府除了已实施房贷压力测试政策外,11月30日开始,首付款达到20%的房贷如果需要买保险,还款期不能超过25年,房价必须低于100万,买家的信用评分需达到600,物业需是自住用途。政府还在考虑,把目前承担的100%房贷风险,部分转移给贷款机构,此举被认为可使房贷利率上升。

加拿大抵押贷款专业人士协会(MPC)首席经济学家邓宁(Will Dunning)周二发布的一份报告认为,政府的新政策会导致租金上升。因为买家能获得的房贷额度下降,预计房屋销售将面临压力,并导致开发商减少住房建设。

邓宁称,可能的结果是更少租客会成为业主,这会使租赁房源更紧俏,对租房市场空置率低于1%的温哥华是雪上加霜,多伦多的空置率也已是1.6%的低位。

按邓宁估计,这些政策可能导致减少5万份工作,相当于新屋开工量下降15%。他说,随着
新屋开工量减少,落成的新住宅数量也会下降,“更少租户会迁出租赁单元,入住自己拥有的居所”。结果是公寓空置率下降,租金上升。

CMHC首席执行官西希度(Evan Siddall)认为,联邦政府的措施是为了防止过热的房市影响经济。他说,高水平的债务加上房价上涨,往往伴随着经济收缩。这些措施能降低买家借款能力,增加贷方成本。“我们预计房贷利率将温和上升”;“更严格的贷款标准将限制价格上涨,最终使房价更实惠”。

加拿大的城市正在用别的办法应对住房承受力下降问题。9月30日在多伦多召开的城市住房峰会,向联邦政府提出了全国住房策略的7个建议,包括通过专用的基金确保未来的廉价住房,增加对新的社会福利房及廉价住房的建设和支持。

责任编辑:滕冬育

 

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