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以房养学——投资学区房

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【大纪元2016年10月04日讯】引言:对很多人来说,虽然购买学区房是一笔不小的开销,但也是在投资孩子的未来。即使您没有孩子,选择在好学校附近买房也是个保险的选择,因为好的学区房供应有限,因此升值稳定、波动较小。无论将来是要出租还是出售,都绝对不愁买家或房客。

无论您是否有一个正在不断壮大的家庭,学区房对您的房产投资来说都意义重大,好的学区房能够保值,也容易升值。市场对学区房的需求一直都很高。甚至在整个英国都处于经济衰退的时期,优质学校的学区房仍然有着旺盛的需求。这些地区的房产供应很有限,而需求只会增加。因此,无论您是否想为孩子的教育而搬家,好的学区房总是物有所值的。

一、好学区的房产溢价

那么好的学区会为房产带来多少溢价呢?根据Zoopla房产成交价,比较50个英国公立小学周边房产价格和同区域(邮编相同)房产价格后,指出:名校旁的房产价格比同区域的平均房价高出18%。HouseSimple的报告还指出,英格兰南部名校学区房溢价率通常较高。

根据桑坦德抵押贷款(Santander Mortgages)的研究,在全英范围内所有学龄儿童的家长中,有26%的家长为了好的学校而在购买或租用了学区房,并支付了平均18%的溢价或32,127英镑。

根据物业分析网站PrimeLocation.com在2012年发布的研究结果,英国前100位小学的招生范围内房产的要价平均为309,732镑,比起英国平均房价218,114镑要高出91,618镑,或42%。

在研究中,最让人印像深刻的是兰开夏郡Hurst Green地区的圣若瑟天主教小学(St Joseph’s Roman Catholic Primary School)附近房产的平均要价572,421英镑,是周边房价的250%。

而好中学的竞争也很激烈,莱坊(Knight Frank)的2014年研究发现,英国最好的前50名中学学校在一英里内的房价比周围地区房价平均高16.6%。最高的溢价是Sevenoaks School,溢价221%。

二、以房养学是否可行?

在华人聚居地区,“以房养学”的操作方式是可行的,因为可以轻易找到租客,尤其是学校附近的房子,可以出租给同学,安全和出租率都可以得到保障。

很多家长都不惜重金为孩子打造一个良好的成长环境,因此能够确保优质教育的学区房就成了很多家长的必争之地。根据家庭保险公司Confused.com的研究,有1/3的家庭愿意为了让孩子进入好学校而搬家;一成的家长愿为理想的学区这一特点多付5万英镑购房;而1/4的人会考虑在理想的学区内额外租房生活。毕竟,让孩子获得良好教育的机会是无价的。

如果选择在孩子留学当地购买一套房子,将空余的房间出租,租金支付购房贷款还能略有盈余。举个例子,如果是一套价值25万英镑左右的小两居学区房产,申请住房贷款后(LTV最多75%),根据不同银行实行不同还贷利率,假设贷款15万英镑,25年还款期,利率2.6%(预估平均值),每个月还款大约600多英镑。然而出租一间屋子就可以把每月贷款基本搞定,可以说学也上了,钱也赚了。孩子毕业后,房屋可以选择自住或出售,也能获得不菲的增值收益。

三、如何挑选学区房

无论您是想让孩子赢在起跑线上, 还是单纯的想投资学区房,您都应该考虑到如下因素。

首先,好学校的学区通常面积很小,可能就在学校半径一英里之内。而且您要注意,学校之间的学区界限是会变化的,随着学校的受欢迎程度上升,学区也会相应缩小。因此,虽然您的孩子能够就读于一所好学校,但您的房子未来可能会被挤出学区。为避免卖房时愕然发现已不在学区之内的情况,您可以到学校的网站、或该校的章程中寻找所需资讯。

此外,您挑选房产的时候,学区因素固然重要,但是您也应综合考量其它因素,例如当地的犯罪率、洪水风险(如果当地常常被淹,即使有好学校可能也不容易出售)和保险的价格,否则顾此失彼太不值得。

最后对于家长来说,眼光要放长远,能够直升优秀中学的小学是值得考虑的重要优势。此外,您在挑选学区房时,还要考虑孩子如何上学的问题。您开车送还是让他自己坐公车?去车站是否方便?公车的班次会影响您上班吗?同时要观察邻居,看他们有没有同龄的孩子,有没有社区的感觉。

四、学区房的相关网站

好学校指南

这一网站涵盖了全英国的3万余所公、私立学校,对其中的千余所学校提供了深入的评析,而且其中包含了大量的可搜索资讯。如果您不知道一所学校是否优秀,那么您可以到这里看看别人是怎么说的。www.goodschoolsguide.co.uk

英国教育标准局(Ofstead)

这是最权威的资讯来源之一,它对英国的学校进行评审以确保儿童能够受到标准的、公正的教育。您可以在该网站上查询学校的评审报告、考试成绩表和一般资讯。www.ofsted.gov.uk

独立学校督察

独立学校督察(Independent Schools Inspectorate,ISI),负责检查整顿英国私校委员会(Independent Schools Council)的成员学校,并向英国教育部汇报各所私立学校、教育学院和语言学校是否达到法定要求。其网站上可以查到各个学校的报告,非常详尽。

英国政府的网页可以搜索地区的学校,还有老师人数及比例;所属学区,公立学校还是私立学校;各年级、各门课程上一个学年的考试成绩并与整个地区的平均成绩的比较横道图。不同年级的学生成绩柱状图,学生和老师人数的比例,不同种族学生人数构成图。
http://www.education.gov.uk/schools/performance/

School Search

输入房子的地址,就可以查到周边的小学,初中和高中的名称,位址,联系方式、学生人数以及Ofsted的报告页面。这些网站也显示人口统计资料,给学校评级,甚至登出在校学生家长对学校的一些看法等。http://www.schools-search.co.uk

Rightmove

您可以在这个地产门户网站上轻松地找出指定地区有哪些学校。如果您已有心仪的学校,那么您可以任意地划定范围(例如您看好的学区),然后设定提醒功能,如果在这一区有房产上市,您可以在第一时间得到通知。www.rightmove.co.uk/schools.html

Foxtons

地产代理foxtons的网站也会提供各地区学校的资讯和评价,虽然该网站不能涵盖全英国的地区,但是在有分部的地区,该网站的资讯更为详尽,而且更适合投资。www.foxtons.co.uk/

两处待售豪宅
两处待售豪宅

小知识:英国私立教育的成本飙升至£157,000

从幼稚园到高中第二年(the second year of sixth form)私立教育的总平均成本为£156,653。

自2003年以来,私立学校的年平均学费几乎翻了一倍。每年平均学费超过£13,000, 相当于平均每年全职总收入的39%。学费已在过去五年里增长了21%,高于平均收入增长速度的4倍,并比通胀率高出8%。

根据劳埃德银行(Lloyds Bank)最新的研究成果显示,

2016年私立学校毕业生的父母已经自2003年起平均支付£156,6531的费用。在此期间,平均年费从2003的£7,308涨2016年的£13,341,费用翻了近一倍(增长了83%)。

随着学费与收入比率的显着上升,许多行业职工的孩子在私立学校上学变得越来越困难。◇

综合报导|太平

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责任编辑:杨青

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2016-10-04 2:04 AM
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