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访日游客激增 引发日本民宿投资热

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【大纪元2016年10月06日讯】(大纪元记者游沛然日本东京报导)2015年访日外国游客达1,974万人。大量外国游客涌进,使日本大都市的宾馆住宿频频告急,据悉,在旅游旺季,日本人自身出差都很难订到客房。在宾馆设施不足的背景下,被称为“民宿”的,一般家庭住宅被用作住宿运营悄然兴起,也受到地产投资者的关注。同时考虑到2020年东京奥运会期间,大量外国游客的住宿问题,日本政府开始认可并引导民宿的正规经营。此背景下,由于投资民宿收益率高,同时在继承税等税制方面的节税利点,因此,在日本房地产市场许多投资者把目光转向了民宿。

收益率高引发民宿投资热

据日本经济的报导,家住东京的30多岁的主妇佐藤良子(化名)通过美国在全球的民宿运营网站Airbnb,把3套空房的1套作为民宿,向欧美和亚洲游客出租。另外2套作为一般出租。用作一般出租的住房,1套房的月租金为8万日元,而作为民宿运营的住房1个月的平均出租天数约20天,收益率却是一般出租的一倍以上,而且收入很稳定。

日经新闻的报导还引述了日本的一家民宿运营网站OX-Consulting的统计数据显示,在繁华的新宿区,能住2至3人的1K房(1间住房+简易厨房)用作民宿的话,平均每月收入为34万日元,而相同的1K房在该地区的月租约9万日元。

OX-Consulting的统计显示,民宿运营的收益与周边旅游景点的便利性相关。通常在繁华地区和旅游景点的民宿出租率和收益率都非常高。像东京的台东区,地域内有秋叶原电器街、浅草和晴空塔等观光景点,民宿运营收益率颇高;京都和大阪等都市的中心地带的民宿人气旺,出租率高。

访日游客激增 刺激日本民宿投资热
日本主要地区民宿的月收益参考。(大纪元资料图)

民宿投资热的另一个原因是,投资民宿具有节税的利点。按照日本的继承税制,与直接继承现金、或存款相比,房地产投资具有一定的有利之处,比如“出租业务用宅地”、“特定事业用宅地”在满足一定条件时,继承税额将降低。

此外,在外国游客激增的背景下,也给东京都内不少很难出租的老房带来了生机。据日经新闻的报导,东京都内有30%的老房缺乏出租魅力,处于空闲状态,房东表示:“与其降低租金作为一般出租运营,不如用作民宿运营更合算。”

民宿运营需要得到行政认可

突然的民宿投资热,也带来不少纠纷问题,比如民宿周边住民受到吵闹的投诉等。对此,日本政府对于民宿运营制定出了规范方针,把民宿分为两类。1.把住房的一间提供给游客的“留宿型”。2.以获取收益为主要目的,即把公寓房等提供给游客的“商业型”。前者被认为是活用“睡眠资产”增进与外国人的交流。而后者则与宾馆、旅店相似,完全是商业目的的运营。

近期,日本政府出台的民宿运营的相关条例规定,个人参与民宿经营时,首先需要根据旅馆业法,取得简易住店的认可,之后还需要得到地方行政的认可。

日本媒体的调查显示,在运营网站上注册的民宿中,有些是没有获得旅馆业法认可的,在法律上处于灰色地带,有不少因受到近邻和公寓管理部门的反对,被迫中止。一民宿运营网站的负责人表示:“没有得到认可的民宿运营始终存在风险,也很难长久。”

民宿运营门槛变高?

按照最新出台的规定,民宿在运营上如1-2图所示,有诸多注意事项。按照特区条例,同一住宿者需要住宿6晚7天,在运营上门槛较高,今后将放宽降低为2晚3天。同时也在研讨是否设置服务台等。日本政府也正在研讨相关的“民宿新法”。业内人士推测,“民宿新法”将容许在一般住宅区经营民宿,不过营业天数为180天以内,同时对民宿面积和住宿人数有严格规定。

访日游客激增 刺激日本民宿投资热
日本民宿相关的条例。(大纪元资料图)

OX-Consulting的原康雄社长在接受日经新闻的采访时表示:“考虑到运营的固定费用,民宿运营的面积最好是42平米以上,因面积大的房间的单价收益相对高。”

民宿运营的固定费用主要包括广告宣传,日常的清扫房间和床单清洗、更换被褥和一些房间改修等。一家向运营民宿提供配套服务的公司社长透露:“包括民宿的日常清扫等一条龙的服务费用,一般收取住宿费的20~30%。”

业界内人士表示,民宿运营逐渐被纳入正轨,在经营上与初期相比,对游客来说更加安全放心,对周边住民的影响也会减少,但运营上的门槛也变高了。

责任编辑:卢勇

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2016-10-06 5:09 PM
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