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如何选择优质投资房

澳洲房产专家Michael Yardney称,并非所有的房产都是好的投资!事实上,目前市场上不足2%的房产为优质级别的投资房。(简沐/大纪元)
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【大纪元2016年11月20日讯】(大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导)澳洲各地有960万套住房,任何时候都有大约25万套房产在出售。房产专家Michael Yardney称,并非所有的房产都是好的投资!事实上,目前市场上不足2%的房产为优质级别的投资房

澳洲雅虎财经网报导,当然,任何房产都可以成为一个投资房。只要房主搬离,出租给租客,房产就成投资房了,但这并不能称其为优质的投资房。

为了帮助了解优质的投资房的概念,我们首先看看这类投资房的特点,然后再了解符合这些标准的房产类型。

怎样开创好的投资?

良好的投资(包括房地产)的特点如下:

  • 强劲、稳定的资本增值率;
  • 稳定的现金流;
  • 流动性:对投资产品的出售和贷款能转出资金的能力;
  • 易于管理;
  • 保值;
  • 良好的税务利益。

那么,如何通过投资赚钱?

房产投资获利的四个方面:

1、资本增长:房产价值随着时间的推移而上升

2、租金回报:从租户获得现金

3、加速或迫使增长:通过装修或升级来提升房产的价值以创造资本的增值;

4、税务利益:比如通过负扣税或折旧免税来获取税务上的利益。

资本增值是最重要的因素,但这不一定符合每个人的看法。

统计数据显示,现实中大多数房地产投资者的失败,他们从来没有达到他们向往的经济自由,部分原因在于他们采用了错误的策略——许多人追求现金流。请不要误解,现金流是最终的目标,但只能在已建立了足够的优质投资房产的资产基础上。这意味着投资之旅将包括三个阶段:

1、积累阶段——通过好位置的房产资本增值建立资产基础(净值),可以利用为杠杆作用、资产组合以及时间来进行财富积累,再通过装修或扩建达到资产增值。

2、过渡阶段——一旦拥有足够强大的资产基础,则会慢慢降低贷款价值比率。

3、实现现金流——可以依靠资产组合享受生活。

以最安全的方式经过房地产投资之旅,显然需要一些房产周期,确保购买资本增值高于市场平均水平的房产。为方便起见,归纳为以下五点策略:

1、购买吸引自住房主的房产。这并不是指卖掉自己的房产,由于自住房主会购买类似的房产,从而推高当地的房产价值。这在当前的房地产周期中尤其重要,因为投资者的比例在市场中可能会减少。

2、购买价格低于本身价值的房产,因此要避免购买新房和楼花,这类房价往往过高。

3、在长期资本增长强劲的地区,由于人口原因,其房产增值会继续超过平均水平。这个地区将有更多的自住房主会因为生活方式的选择居住在此,当地人青睐该地区,也能够负担得起,因此他们会有更高的可支配收入。一般来说,各大州府城市的内城区和中环地区较为富裕。

4,寻找特别的房产——具有唯一、特殊、不同或稀缺特征的房产。

5、购买可以通过装修、整修或重建来创造资本增长的房产,而非仅仅等待市场的变化带来资本增长。

并非所有房产都是优质投资房,市场上不到2%的房产才能达到这一级别。

虽然很多房子专为投资者市场而建,但很多高层新公寓房大多数都并非是良好的投资房。房产营销者和开发商批量销售给天真的投资者,因为这类房缺乏对自住房主的吸引力,不具有稀缺性,通常价格偏高且没有增加价值的有效方法。

优质的投资房产特征如下:

  • 拥有大量富裕的自住房主。
  • 正确的位置。这不仅仅意味着正确的区,而且必须离生活时尚区域如咖啡馆、商店、餐馆和公园有较短的步行距离,靠近公共交通,随着人口的增长,这在未来将成为更重要的一个因素,由于道路变得更加拥挤,人们会希望减少通勤时间。
  • 有吸引人的街道,以及其它优点或者好的景致。
  • 安全,位于正确的郊区以及具有安全功能,如门、对讲机和警报。
  • 有安全的街边停车位。
  • 有通过装修来增加价值的潜力。
  • 具有较高的土地资产比率,这和地块面积大的概念不一样。与偏远地区的一个大地块相比,宁愿在一个良好的内郊区拥有一栋带小地块的公寓房。

购买正确的优质投资房的底线是跟随成功的投资者经验,这增加了获得更好的资金回报的机会,并在房地产市场进入下一个不活跃的周期时,降低了被套住的风险。

责任编辑:简沐

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2016-11-20 9:12 AM
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