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湾区房市观察

当前中国资产泡沫对硅谷房地产的影响?

文:衡可敏Kim Heng・德立昂地产国际行销总监

新州税务局的最新数据显示,去年第三季度售出的房产中,超过十分之一被海外投资者买走,远高于本地首次置房者的购房比例。而且,其中中国投资者买走的比例最大。(大纪元图片库)

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【大纪元2016年12月17日讯】随着硅谷房地产市场的冷却,许多人关注到,似乎中国投资资金在整个地区的力量正在减弱。本地买家不由得感到,市场的沉寂是否意味着中国人来湾区购房的数量正在变少?最突出的关注是,这种变化对当地房地产市场是好还是坏?

中国人现金买房遇阻

中国买家仍然非常希望在美国购买房地产,因为拥有国际房地产,特别是美国房产的重要性根深蒂固在他们用“地”来守财的文化中。此外,美国房地产更具吸引力,因为美国对外国人购买房地产的限制很少,这与其他许多国家不同。

尽管有这些煽动的因素,但还是有许多争端导致了中国对美国房地产投资的下降,其中很大的原因是中国许多主要城市的房价快速上涨。其他相关的因素还包括,诸如人民币贬值、中国政府反腐败运动和紧缩货币流出政策的实施。由于这些问题,财富自由流入美国的管道骤然缩减。对于仍然决定在美国当地投资的中国人来说,许多人不得不利用贷款买房,而不是过去五年受中国买家青睐的现金购买方式。

图:中国人在美国现金买房受阻,更多人不得不用贷款买房。(DeLeon Realty提供)
图:中国人在美国现金买房受阻,更多人不得不用贷款买房。(DeLeon Realty提供)

中国富人担忧资产泡沫即将到来

中国政府陷入抑制财政政策,或确保增长政策的两难之间。中国的货币供应量自2007年以来翻了两番,但由于政府严格的货币流出政策,新的现金大部分被困在中国境内。根据房地产公司Knight Frank的调查报告,深圳(主要一级城市之一)的公寓价格最近上涨47.5%,为全球最大增幅。7月,中国6个主要城市的房价比上年增长20%以上;在8月,则有10个城市。

在一级城市如北京、上海、广州和深圳有许多小泡沫或资产泡沫。这些资产泡沫最终将爆发,这将会造成中国经济,及其相应的房地产市场全面崩溃。许多在中国不同的城市拥有多个房产的业主,担心这些资产泡沫正处于爆发的边缘。这预测着,这些业主较更为情愿地出售一些在中国国内的房产,并将他们的财富转移到国外。

作为一种多元化战略,一些中国房地产投资人,特别是那些富有的投资者们,开始在世界其它地方投资,特别是在美国大都市地区如硅谷、纽约和洛杉矶。中国投资者始终把美国旧金山湾区视为最安全的房地产投资避风港之一,因为其高质量的教育、洁净的空气、著名的学府、直达航班、充足的风险资本和对创业者有利的环境。

除以上因素之外,还因为该地区大量的亚洲人口和完善的城市设施。因此,造就了许多富裕的中国人趋之若鹜的来到硅谷——这个世界上最令人垂涎的热门地区之一。

加速资金外移的渴望

中国政府的反腐运动在中国国家主席习近平领导下发起,于2012年开始,但直到今年才达到顶峰。习近平通过实施这一运动,严厉打击“大老虎”,即这些贪腐高官。这是中国共产党统治史上最大规模的反腐败斗争,许多官员因贿赂而受到调查、撤职和其他不当行为的指控。

习近平的反腐运动打击许多“大老虎”,这些高官的钱受到箝制。(DeLeon Realty提供)
习近平的反腐运动打击许多“大老虎”,这些高官的钱受到箝制。(DeLeon Realty提供)

截至2016年,该运动成功地拘留了120多名官员,中国政府还没收了许多高级政府官员的护照,以防止他们逃离国家或非法洗黑钱出境。这一运动向那些仍在职的政府官员发出警告,政府不再容忍行贿受贿和洗黑钱等行为。

根据中国目前的政治清洗政局,人民币贬值给中国公民带来额外的压力迫使他们急于将钱转移出国,因为许多人担心人民币会继续贬值。人民币兑美元今年贬值约百分之三;截至2016年12月6日,汇率为1比6.879元人民币,是8年来最弱的水平。

此外,中国人民银行没有采取积极行动防止人民币的继续下跌。这种贬值促使许多中国人在世界其他地方寻找其资金的新落脚点,特别是硅谷,他们认为在那里他们的钱会更加安全。

为了进一步强调事态,中国政府最近对一线城市可以拥有的房屋数量实施了限制。随着人民币的贬值,这一行动只会增加中国公民将钱转移至国外的愿望。也许此次资金转移的最大障碍是发生在中国政府决定收紧货币流出政策之时。

大富小富 外移资金路不同

尽管有很多激励因素导致中国人想将资金转移到硅谷,但这种紧缩使得中国买家更难从中国一次性拉出资金。相反,许多潜在的中国买家必须通过旅游签证前往美国并开设美国银行账户。这个繁琐的过程被中国人称为“蚂蚁搬家”,因为它需要用较长的时间来转移资金到他们新的美国账户上。这种冗长的方法较明显地证实了中国在美购买房地产的现金买家锐减,因为这些买家在美国可获得的现金量受到了限制。

许多新移民较青睐于购买150万到200万美元之间的房子,这些购买将多数通过贷款来实现,因为现在将资金转移出中国是一件困难的事。然而,一个有趣的观察是,货币流出政策对高端房地产市场(即超过500万美元的硅谷房产)没有太大的影响。这个资产水平的买家,主要是已经在中国境外设立了银行账户,并能够自由地移动资金的企业主。

2017的硅谷房市

在可预见的未来,对资产泡沫和政策的担忧,如人民币贬值,将继续造成中国经济增长的不确定性。依次,硅谷房地产市场的冷却将会延长。尽管这些因素促使中国公民将钱转移出国的激情欲望增大,但如果中国政府不放松货币流出政策,这种财政转移将变得越来越困难。

许多观察家正在观察、质疑这些因素,会不会影响未来的硅谷房地产市场。我则认同硅谷当地的房市将在2017年继续稳定调整的观点。

笔者为德立昂地产公司(Deleon Realty)国际行销总监 衡可敏(Kim Heng) 如有相关房地产疑问,欢迎咨询650.368.8688(中、英文皆可)
笔者为德立昂地产公司(Deleon Realty)国际行销总监 衡可敏(Kim Heng)
如有相关房地产疑问,欢迎咨询650.368.8688(中、英文皆可)

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责任编辑:李曜宇

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2016-12-22 10:42 AM
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