旧金山购房安全 系列三

旧金山污洪泛滥区 买房宜警惕(下)

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【大纪元2016年02月28日讯】上周笔者探访了污洪泛滥区的苦主Blane Bachelor女士,她的家被混杂着屎、尿的城市污水淹爆,至今求偿无门。这种破坏地基、损坏财物、打压房屋价值的洪灾难道买房前无法得知吗?这一期中我们继续探讨。

据受害者成立的报导网站solutionsnotsandbags.org指出,在旧金山有5处污洪泛滥区,其中问题比较严重的有3处街区,分别处在8区、9区、11区。

发生在2004年,下水道污洪淹没路边车辆。位在Cayuga Ave. at Glen Park,Mission Terrace区。(solutionsnotsandbags.org)
发生在2004年,下水道污洪淹没路边车辆。位在Cayuga Ave. at Glen Park,Mission Terrace区。(solutionsnotsandbags.org)

同样的问题,在红木城(Redwood City)、圣布鲁诺(San Bruno)等其它旧金山湾区城市也存在。

旧金山的污洪泛滥区具体在哪里?买房时,如何做好前期调研,避开污洪泛滥区呢?如果买了洪水区的房子怎么补救呢?请看下文。

恶梦,只因买房前少问一句话

为什么上次谈到的苦主Blane Bachelor女士,会买了污洪泛滥区的房子?她看房时没有做街区调查吗?

笔者:请问你买房前,知道这里可能会发洪水吗?
Blane:不知道。

笔者:你在买房前,有没有做过调查?
Blane:我们来拜访过邻居,什么都问到了,安全、交通、学校,就是少问了一个“洪水”。

笔者:请问地产中介有没有向你提供这个房子的“自然灾害披露报告”(Natural Hazard Disclosure)?

Blane:有提供,但报告中没有说这个房子在洪水区。我后来查了洪水地图(FEMA Flood Map)这个房子也不在洪水区,而且,我问过保险公司,保险公司也说我不必买洪水保险(Flood Insurance)。

前业主填写的“卖方信息表”(Seller’s Information)中也没说有“洪水”问题。前业主在2006年买的房子,上次这里发洪水是2004年。他们可能知道,也可能不知道洪水的事。我现在正在打市政府的官司,还顾不上调查前业主的责任。

笔者:你从这个经历中学到了什么?
Blane:第一,我永远不会在旧金山买房了。第二,买房前做充分的调查。

灾民自嘲:“家门前淹成一条河,我该怎么走下去呢?”位在Cayuga Ave. at Glen Park,Mission Terrace区。(solutionsnotsandbags.org)
灾民自嘲:“家门前淹成一条河,我该怎么走下去呢?”位在Cayuga Ave. at Glen Park,Mission Terrace区。(solutionsnotsandbags.org)

下水道污洪 很多城市都存在

据NBC报告:2014年12月2日,暴雨袭击红木城(Redwood City),由于下水道排水不畅,导致污水泛滥,房屋受灾。

也有读者报料,在圣布鲁诺市(San Bruno)同样存在下水道系统问题。Tanforan Mall附近有的街道,在2014年12月大雨时,街道沙井不下水,反面从地下往地面涌水、形成喷泉,街道水积成河。他的住家因为准备了充分的沙包,把水刚好挡在门外。报料读者说,他问了邻居,才发现这条街的下水道问题已经存在几十年了。

下水道系统老、旧、破损导致污水泛滥,形成洪灾,这在全美很多城市都存在。根本原因是下水道等基础市政建设与城市的快速发展、人口的快速增长不配套。

如果在拥有房产期间,洪水淹了房子,按照相关法律,房主在卖房时需要做“房屋交易告白书”TDS(Transfer Disclosure Statement),填写“卖方信息表”。房主需据实填写水淹信息,若房主隐瞒事实不报,买方在交易完成后发现问题,两年之内均可向法庭提出民事诉讼,控告对方诈欺并索取赔偿金。

我家在洪水区吗?如何做看房调查?

总结Blane女士的教训,要避免在洪水区(尤其是污水泛滥区)买房,建议注意以下事项:

购房前做充分调研
1)请卖方或者卖方中介提供“自然灾害揭示报告”NHD(Natural Hazard Disclosure Statement)或“TDS房屋交易告白书”,其中包括“卖家信息表”,卖家需要在表格中说明是否注意房子存在以下问题:
洪水、排水问题(Flooding, Drainage Problems)。或任何因为火灾、地震、洪水、山体滑坡或结构问题导致的重大损失(Major Damage to The Property or Any of The Structures From Fire, Earthquake, Floods, or Landslides)。

2)法拍屋和银行持有的法拍屋,卖方一般不会提供TDS、NHD。买家可以要求买方中介,或者自己直接联系NHD Statement Provider购买报告,这类信息公司网上可以查到,所费不多,一百元上下。

3)洪水地图(FEMA Flood Map):https://msc.fema.gov/portal/search在这个网页输入房屋的地址、邮编可查询房子是否处于洪水区。

4)问多几位邻居:“这里过去有没有发生过因为下水道问题导致的洪水灾害?”

旧金山有哪些“污洪泛滥区”?

类似Blane家遭遇的房屋在旧金山有不少户,主要集中在3个区:

A、 卡尤加街,格林公园(米慎塔瑞斯区)
Cayuga Ave. at Glen Park – Mission Terrace

2004年和2014年两次暴雨引发洪水,未经处理的污水从沙井和排水沟里喷出,损坏了这个区域的几十幢房屋、汽车,导致一些家庭流离失所。

B、第17街及福尔瑟姆街
17th St. & Folsom St.

污水灌满了巷道,位在17th St. & Folsom St.。(SF Gate/ solutionsnotsandbags.org)
污水灌满了巷道,位在17th St. & Folsom St.。(SF Gate/ solutionsnotsandbags.org)

17街和福尔瑟姆街,一下大雨,就污水泛滥。这个区的家庭和企业深受其害,几十处房屋和汽车受到损坏。

C、第15街及瓦维娜街
15th Ave. & Wawona St.

2013年,主排污水管破裂,污水冲街,形成水墙,水淹了很多家,在15号大街留下一个很深的坑。

买了洪水区的房子,怎么办?

1.买洪水保险:Blane Bachelor家没有买洪水险,市政府又拒绝了她的赔偿要求,所以她不得不起诉市政府以索取赔偿。

2.做防水改造:比如:定期清理下水道系统。在房子周围安排“法国排水管”(French Drain)。

3.安装排水泵(Sump Pumps):如果你们家地势低,即使地面看不到水,地下水却可能很丰富,这对木结构房子的危害很大,容易造成木柱子腐烂、生白蚁。安装排水泵既可以及时排出地表水,也能聚汇并抽走地下水。对房子地基和建筑结构有很大好处。

4.拍照取证:如果发生水患,请先拍照、录像取证。你能够举证是政府排水系统的问题导致房屋被淹。这样有利于向市政府索赔、或者要求水灾险保险公司赔付。

加州新增洪灾保险创纪录

据媒体报道,2015年至今,加州新增洪灾保险创历史纪录。近来,加州人为什么抢买洪灾保险呢?
如何购买洪灾保险呢?请关注下期报道。

声明:本文只是作者个人观点,不代表大纪元传媒立场。
本文不是投资建议,投资需谨慎,请咨询相关专业人士。

作者邮箱:Davidzhang@epochtimes.com
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责任编辑:李曜宇

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