【大纪元2016年02月07日讯】（大纪元记者谭安旧金山报导）在2015年，经历股市震荡、美联储升息、油价波动，同时伴有天灾人祸不断⋯⋯等等多重挑战，美国房地产表现持续强劲，在旧金山的商用楼房成长率甚至达到历史新高，超越纽约位居全美之冠。
面对如此逆风成长的强劲表现，市场上也出现了不同的讨论声音，部分警戒心较强的学者认为，目前看似蓬勃发展的经济荣景令人联想起当年网路泡沫前的景况，由于众多因素，房地产可能将面临趋缓甚至消停的迹象。
然而，许多乐观的投资人则认为，美国整体经济表现强健，根本还不到衰退（Recession）阶段，预测美国只会经过一段修正（Correction）时期，在经济几年一轮回的情况下，调整属于正常的市场现象。
专精商用房地产的高纬环球（Cushman & Wakefield）不动产公司，上周四（1月28日）在旧金山Yerba Buena中心举办的经济预测报告当中，针对不同议题进行分析，认为以美国现在的经济来看，仍旧十分看好未来几年的商用地产前景。
全球局势冲击 美国依旧强健
受中国股市影响，2015 年全球股市大大小小的震荡不断，在当今全球经济环环相扣的时代，投资人是否该担心中国的影响，已成为大家最关心的话题之一。
高纬环球所属的全球首席经济学家Kevin Thorpe在会中表示：“中国现正面临的挑战的确存有风险，但以投资量来看，尽管美国的银行在中国的投资有550亿美元，然而美国在全球的投资量高达6万亿，在中国的风险敞口（Exposure ）不到百分之一。”
而美国经济是否受到全球牵动，他则认为：“美国有70%的支出是以国内消费为基础（70 % of US spending is consumer-based），所以美国还不算太‘全球化（Global）’。”
不过Kevin还信心满满地表示，无论近期的全球动荡、甚或是ISIS恐怖主义横行，美国经济表现非但不受影响，表现依旧强健。
外国投资踊跃 旧金山亮眼
高纬环球西北地区研究主管（Northwest Research Leader）Robert Sammons表示：“在2015年，美国市场到处都充斥着来自外国的投资，全都是因为美国有十分扎实的基础，以办公楼租赁成长为例，旧金山排名全美第一。”
不只旧金山，整个湾区办公楼租赁市场的整体表现可说是非常亮眼，高纬环球的数剧显示，在全美各地租赁市场租金成长率前十名当中，排名第二的是东弯的Dublin，且不意外的，东湾最大城奥克兰（Oakland）也是榜上有名。另外挤进前十名的美国城市还有南加的橘县（Orange County）和北卡州的夏洛特（Charlotte）等城市。
网络营销 有助商用地产市场
与商用不动产息息相关的还有电子商务（eCommerce），透过网络营销的经营模式对传统零售业造成的冲击，也是许多人紧密观察的课题之一。
去年以来发生沃尔玛宣布要关闭全球269家店，K-Mart也将有十多家关闭、百货J.C. Penney在2015年关闭40家商店后，今年还计划永久关闭另外47家商店，梅西百货（Macy’s）则计划关闭36家商店，同时裁员近4,000名员工。近期美国实体零售龙头关店潮是否是受到网络购物冲击，或是消费力道减弱，还未有定论。
高纬环球电子商务业务部主管Ben Conwell列出，电子商务对传统零售业造成的最主要影响有二：“首先，因为Amazon 把握了先机，有一套完整的送货（Integrated Delivery）系统。第二，让物流市场暴增，尤其是小型、在地的货运公司。”
然而他认为：“电子商务对传统零售业的影响是被夸大了，由于供应链改变，传统零售产业也有许多方法和Amazon网路销售竞争。例如零售业通过网络购买，接着到店取货的业务大量增加。”他表示，据某间零售业者的消息指出，有60%的消费者采取这一类型的购物模式。“电子商务对北加地区的影响和全美各地类似，其经营模式和传统零售不同，反而需要更大型的仓库存货。”
网购兴盛 市场面仍大有可为
所属高纬环球的全国零售研究主管Garrick Brown补充道，以生活日用品的网购情况来看：“大型的网路经销商（Distributer）都将开始寻找新的大型仓储（Warehouse）地点，以供应日渐上升的存货需求。而建新的仓库不如利用现有的空间，无论传统零售业或者电子商务，要成长都得在近郊（Urban）的都会区购买仓库。”
Garrick Brown还说：“许多人认为电子商务将影响传统零售行业，传统零售业处于劣势，但且美国正进入经济衰退。自1945年以来，美国共经历27次市场调整（Market Correction），当中真正的经济衰退只有12次，事实并没有那么可怕。”
他表示，过去许多人的观念以为，网络购物是年轻的Y世代（Millennials）独有的消费模式，有趣的是数据显示，以生活日用品为例，上一辈的X世代（Boomers）网路消费并不亚于Y世代，两者势均力敌。
他说，直至今年电子商务有20%的跳跃性成长，未来随着科技发展，例如无人驾驶飞机（Drone）的技术进步，Amazon等网路商店业绩仍会不断攀升。
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旧金山地产的改变在酝酿
对于现在的房地产情势，高纬环球首席经济学家Kevin认为，现在旧金山湾区的地产发展虽然非常火热，但也是合理健康的。
虽然近期出现转租空间（Sublease Available）增多，出现创新科技公司的泡沫迹象，高纬环球执行董事（Executive Director）JD Lumpkin仍乐观回应：“现在商用楼空置率仍然在5%，还是史上最低。”
现在旧金山有许多建案正在进行，在2017、18年将有更多新的办公高楼（High Raise Buildng）竣工，而整个湾区包括Fremont等地，也有不少办公楼建案，未来商用楼可用空间将增多。
然而，“高楼”在过去并非硅谷科技业偏好使用的办公建筑（科技业普遍喜好占地广、楼层不高的建筑），一直十分依赖科技产业的旧金山商用房地产市场是否会因此受到影响？而这些新增的办公空间未来的用途和市场走向将会如何？
针对这些问题，包括高纬环球西北市场主管（Northwest Market Leader）Mike Kamm在内的高级主管认为，各产业对办公楼的使用偏好将发生改变，且湾区各地区也会朝城市化（Urbanism）发展。
责任编辑：李曜宇
