旧金山湾区,圣何西出租房管制 系列一

谁动了我的美国梦(上)

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【大纪元2016年05月22日讯】(大纪元记者余亨之旧金山报导)日前,加州硅谷的圣荷西(San Jose)市议会对最新的租管提案进行讨论,听取市民意见。在市议员面前,租客群体与小业主们展开了激烈的交流,小业主称严厉的租管条例将导致“两败俱伤”。租客们认为:各种人都应该能够居住在圣荷西,房屋居住权是一项人权。也有租客谴责房东阻碍他们实现美国梦。

针对圣荷西的租管问题讨论,新唐人电视台邀请美国南卡罗莱纳大学商学院教授谢田、湾区屋主联盟组委潘女士与屋主贺全先生,以及旧金山租客郭崇亮和代表租客群体的律师Ian R. Greensides,就租金管制问题做了一期电视论坛节目。

4月19日圣荷西市议会的租管听证会现场。(马有志/大纪元)
4月19日圣荷西市议会的租管听证会现场。(马有志/大纪元)

主要讨论的议题包括:住房权是基本人权吗?业主是在剥削租客吗?业主是否限制了租客的美国梦?业主应该从出租房中获利吗?政府是否有责任管控租金?各方观点如下。

一、什么样的住房权是人权?
租客A:住房权是一项人权。低收入社区、有色人种社区、工薪家庭已经被这个(租房)体系剥削得太久了,这个体系轻视我们的生命、轻视我们的劳动价值。

屋主潘女士:租客觉的房租高了,那是政府的问题,政府有义务帮助低收入人群得到他们应有的权利。作为我们业主来说,在保住房屋的装修、贷款等费用之外,仅能有限的提供一些可负担的房子。单靠业主一方帮助租客,我们的能力也不够,对他们的帮助应该大部分来自政府。

谢田教授:《联合国人权宣言》没有把一个人住到一定程度的房子当作人权。人权中有免于恐惧的自由,有信仰、言论、集会的自由,有在法律面前人人平等的自由,这些都是国际上广泛承认的人权。

谢田教授。(谢田提供)

但是住房呢,如果在某些国家、某些城市对一些无家可归者安排的一种生活保障,这在美国很多城市都有。但是把租房当作一个人权,是在混淆一个概念,因为一般的出租房不是在为无家可归的人、需要最低生活保障的人提供租房,这谈不上人权问题。

二、房东生活再艰难,也比租客强?
房客B:房东说他们倚赖房租去保障退休、健康医疗和孩子的学费,但是付租金的房客却连维持一个稳定的家都维持不起。

屋主贺全:租客与房东是相互帮助的,小业主提供房子给租客居住就是帮助他们;另一方面租客不能白住,是要付租金的。现在的租管只是管了很少一部分的房子,占整个租房市场的1/4到1/3,而且这部分租管的房子价格本身并不高,租金高的是那些新建的、不受租金管控的房子、高端的公寓。

屋主潘女士:政府管的越严,租金越低,老租客越不愿意搬走,市场上的可负担房屋越少,房租价格会更高,对新的租客就很不利。

租客郭崇亮:我刚移民过来的时候,就想找个租金便宜的地方落脚,很支持租管。后来我在“租客改良协会”工作,看到很多原本不错的租客成了租霸,他们利用租管政策的漏洞向房东要回了过去几年交的房租。越来越多这样的个案,就会迫使很多屋主退出租屋市场,房源会越少,我们租客就会承受越来越高的租金,压力更大。所以,我现在反对租管。

三、业主限制了租客的美国梦?
房客C:让我清楚地告诉所有的小房东们,我们之所以落到现在的处境,就是因为当初你们的地区代表拒绝对过时的法规做出足够的改变,这些法规一直以来都是向大企业和房东倾斜,帮助他们牟利,给他们控制市场的权力。作为有色人种的一员,那些同样是有色人种的房东们,你们已经实现了美国梦,但你们现在在限制别人实现美国梦。

屋主潘女士:我觉的任何时候都有机会实现你的美国梦。我们当时来的时候房价低,可是那时的工资也低啊。任何时候都有机会,只要你努力工作,勤俭节约。

观众刘先生:我要指出一点,租金市场实际上是自由竞争的结果,不是屋主掌控的。很多有钱的租客要房子,他愿意出高价,而出不起租金的人只是一小部分,这应该是政府的责任,用税收去解决,而不应该把政府的责任推到一部分的屋主身上。

屋主没有能力控制价格,是租客自己在控制价格。如果租金控制的很低,很多租客将来即使不需要那么大房子的时候,他也不会离开这个房子,而是霸占着,造成房源的短缺。

观众赵女士:我想这个租客C是被别人误导了。她完全不知道,任何租管条例都不能控制新租客与业主签约时的租金,因为政府不可干涉生意双方的定价,政府只能干涉租金涨价的比例。年轻人就会是租管的直接受害者,她一出校门租金只会越来越高。

四、房东是投资者,不是住房提供人?
租客D:我认为很需要澄清一个概念,大部分上来发言的人都说他们是住房的提供者,事实上你们不是,你们是投资人,小的投资人,但仍然是投资人。投资人的定义就是人们投入金钱获取利润。所以在这件事情中,你们是在这个生意中赚取利润。

屋主贺全:他说的对,小房东做这个事就是做投资的。但是投资者会面临着房屋涨价和降价的问题,这个时期涨,不能保证下个时期不会跌,你没有卖掉的话就不能把这个赚到的钱锁住,风险自己承担,没有人保证你一定赚钱。

第二方面是租金,正常的话是应该赚钱的。但现在政府一控制,就没得赚了,很多房东根本就不指望租金赚钱了,有的屋主就会退出租房市场,房源就会更少。

观众王女士:出租房是投资,但是房东也要缴税给政府的,政府可以拿这些税钱去帮助低收入的人;政府不应该限制经商的人。如果市场不好,没人来租的时候,租金就会调低;供不应求的话,就会合理地调高一点,而且屋主还承担了维修房屋的成本。

五、政府有责任管控租金水平?
租客E:这个城市发生经济住房危机,原因在于住房是一个政府管控的市场,在这个市场中供应量是受限制的。限制住房供应量的原因可能是很正当的,基础设施、预算、环境,但是让这样的限制去制造出两个不同的圣荷西是没有正当理由的。

一个圣荷西从资本收益和租金暴涨中获利;另一个圣荷西则穷困潦倒,甚至由于高昂的租金被迫搬离这个城市。在住房问题上没有自由市场,是由市政府管控住房的供应。所以市府就有责任去管理租金水平,做到公平合理。

谢田教授:这个观点(租房市场是由政府控制的)显然是错的,这跟美国的立国原则(比如人权、自由啊,美国自由资本主义制度等)相违反的。我可以理解上面几个人的说法,我的女儿现在也在圣荷西附近念书,我看到她那个大学里的租金也感到很吃惊,那个市场就是这样的。

我查了一下数据,圣荷西有44%的房屋建设申请没有被政府批准,实际上是政府在控制房源,这个本身就是干预市场。政府控制房源、控制租金,(从我们的学术研究看)马上就会降低房产价值,那么政府的税收也会随之降低,政府通过提高税收来帮助穷人的想法也做不到。

租金管控看起来是为穷人谋福利,实际上伤害的还是穷人,富人不会因为租金高没地方住。我是属于自由派经济支持者,认为政府管的越少越好。

下期预告:旧金山湾区,圣何西出租房管制 系列二
谁动了我的美国梦(下)
美国梦——姓“社”还是姓“资”?

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责任编辑:李曜宇

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