site logo: www.epochtimes.com

中共央企、银行与地方在房价上的利益链黑幕

人气: 4159
【字号】    
   标签: tags:

【大纪元2016年06月05日讯】(大纪元记者高紫檀报导)近日,大陆一、二线城市多个天价“地王”扎堆出现,令市场震惊。而“地王”的背后,政府、央企与银行的影子时隐时现,大陆高房价的幕后黑手呼之欲出。

天价“地王”不断涌现

6月2日,深圳商品房现售试点项目土地中,两大央企背景的公司中国电建地产集团有限公司(下称电建地产)、广州方荣房地产有限公司(下称广州方荣)组成的联合体,以82.90亿元高价拿到位于深圳龙华新区的商住用地。

以规划建筑面积14.6万平方米计算,该项目楼面价约达5.68万元/平米。深圳中原地产研究中心提供的数据显示,这宗地块周边一二手楼盘现售价约为5至6万元/平米。

正常而言,开发商拿地价格要低于未来售房价格的50%,才能保证赚钱,最高也不能超过60%—70%。也就是说,在上述项目中,开发商至少要卖到每平方米8万以上才能回本。

此前6月1日,上海北郊远在外环之外的宝山区顾村两地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中拍得,溢价率高达303%。这超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块,刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

本次顾村地块的可售商品住宅楼板价为4.81万/平米,保本售价超过7万/平米。东方财富网文章称,有业内人士测算,若以两年时间计算,未来这个楼盘可售部分的成本价格已经突破每平米7.5万元,接近8万元。

而目前,周边在售项目中国铁建青秀城和金地天地云墅的价格分别为3.4万/平米起、4万/平米。也就是说,开发商看好两年后,这里的楼价要再上涨70%以上。

不仅一线城市,二线城市的“地王”近期内也扎堆涌现。大陆媒体曾公开报导称,包括南京、苏州、合肥、杭州等地,二线城市新晋74个地王,楼面价也直冲4万-5万元/平米,向一线城市的现楼价看齐。这意味着,未来一两年,当地售楼价也要冲上7万以上,新一波楼价上涨蓄势待发。

“地王”背后的央企身影

扎堆涌现的“地王”背后,成群的央企国企引人注目。地产民企称,这些企业竞标举牌时“眼都不眨”,一幅不在乎钱的态势。

拿到深圳“地王”的电建地产隶属央企中国电力建设集团有限公司旗下,广州方荣则归属央企中国中化集团公司旗下。也就是说,这两家央企预测当地两年后的楼价将从5万多/平米上涨至8万/平米以上。

上海顾村的“地王”夺标者是信达地产。信达地产的大股东是信达投资,而信达资产管理公司正是财政部创建。也就是说,财政部管理的地产公司也“预测”,上海北郊的房价两年后将再上涨70%以上。

不仅一线城市,南方周末近期曾有报导称:《二线城市新晋74个地王 央企国企为最大买家》。

简言之,央企出没,地王频出!有分析人士称,央企国企作为高地价以至高房价的第一市场推手,已经暴露无遗。

央企国企为何要推高房价?

央企国企为何要推高房价?这是一个很多人想问的问题。以信达地产为例,公众也许可以自己看出背后的答案。

2015年至今,信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块,其中7宗是“地王”。包括广州天河地王;合肥滨湖地王;上海新江湾城地王;深圳坪山地王;杭州单价地王和总价地王;以及最近的上海顾村地王。

其中,杭州总价地王高达123亿,楼板价21576元/平米;上海一地块实际楼面价超过61000元/平米的惊天价,刷新上海地价新纪录。

信达豪爽的出手被认为“这哪是在拿地,这简直就是在撒钱的节奏。”

但谁在支持信达?信达的钱从哪来?

公开信息显示,信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,其实际出资人为中共财政部。

有分析称,财政部有意输血,信达在财政部的授权和支持下,激进拿地,炒出大量的地王项目,然后仰仗着不可思议的低息利率来支撑着盈利模式。

另一个炒高房价的佐证是,信达通常在拿地之后并不自己开发房地产,而是找另一家地产商做合作伙伴,由合作伙伴开发和销售,而信达仅作为出钱的大股东。也就是说,只管出钱炒高房价。

经济学者王思想发表文章解释称,为什么央企国企当地王,而民营企业当不了地王?有两个原因。一个是,当地王需要强大的资金实力,央企有银行做后盾,相对于有限的土地市场,央企国企的资金几乎是无限的,民营企业则只能退避三舍。另一原因是市场风险问题,民营企业要考虑市场对房价的忍受度,不敢贸然拿地,央企国企则基本不考虑市场因素,不管多少钱,把地拿下即可。

央企不怕高价拿地被套?王思想说:“不怕。央企的钱,其实就是银行的钱。民营企业赔了钱,或许要跳楼,央企赔钱了只需找个理由,罚酒三杯即可。”

王思想还表示,对央企来说,当“地王”不仅没有风险,还有巨大的个人利益。央企拿下土地后,在设计、施工、租赁、分包等环节,有巨大的个人利益,这是大陆房地产市场公开的行为。

银行的身影

银行作为放贷的主体,贷给谁、不贷给谁,基本由银行的风险政策说了算,而银行风险政策的特点是什么呢?偏好抵质押和担保,另外还有政府的政策。

国际金融危机以来,许多行业时起时伏,钢铁、煤炭甚至跌入低谷,然而,百业低迷,唯地产不破,土地、房产基本是一路升值,当前中国经济,房地产几乎成了唯一的亮点。于是,银行贷款向能提供土地和房产抵押的行业集聚并不奇怪。

另一方面,中共的银行做为政府的附庸,也要为GDP数字出力,房地产做为拉动经济增长的重要产业,银行也不能不配合政府文件行事。

统计数据显示,截至2015年末,大陆个人购房贷款余额已经达到14.18万亿,2015年至今则新增逾3万亿元,占到了总额的20%左右。此外,截至2015年年末,16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.25万亿元。

两者相加,银行在房地产业的贷款总额约高达20万亿元。整个超过2015年银行业金融机构各项贷款余额98.1万亿的五分之一。

最重要的是,对于银行来说,如果地价和房价下跌,这20万亿怎么办?

有分析称,对于银行来说,不想也不能让房价倒,无论如何也要再贷,支持那些有国企背景的房地产企业再次推高房价,创造业绩及GDP,而贷给国企,即使亏了,也有政府兜底。

上述分析也能从信达地产的信贷中找到佐证。媒体信息披露,信达能够大肆拿地的底气来自于异常低的借款利率,信达借款利率水平实际只有2%,而其他房企,基本的借款利率都在6%-8%左右,最优秀的也仅能做到4%。

但为什么银行等金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢?一个最有可能的解释是,信达与财政部的紧密关系使其享有特殊的待遇。

M2增速显示货币多发

从大陆媒体的公开报导可以看出,当局不断呼喊控制房价,但大陆的房价却仍一路飞涨,个中原因耐人寻味。

2010年前,为了应对公众对“央企推高房价”的愤怒,中共国资委曾发文要求,除16家以房地产为主业的中央企业外,78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务——这曾经让公众欣喜。因为,假如央企退出了房地产行业,则房价必然下跌。

然而,6年过去了,没有一家央企退出房地产行业,公开的理由是,国资委并没有给出一个央企退市的时间表。

另一方面,长江商学院副院长陈龙教授结合1990-2013年大陆房地产市场与货币数据进行分析发现,大陆房价涨幅与广义货币M2的增长率相关性超过71%,换句话说,影响房价最主要的因素是货币发行增长速度过快。

统计显示,2013年大陆M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%, 2015年增长回升至13.3%。2016年一季度末M2余额高达144.62万亿元, 超过国民生产总值(GDP)的2倍,增幅为13.4%。

最浅显的经济学原理是,货币多发面临的直接后果就是通货膨胀,钱不值钱。浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰称:“过多的存量货币就像悬在上游水库的洪水,稍微疏漏就会汹涌而下。”

有分析表示,在大陆,由于增长的货币主要都被资源及权力拥有者拿去,广大民众的收入并不能达到每年增长13%。日用品或食品飞涨只能让老百姓造反,于是,中共最希望的无异就是住房这种非日常消费品,或是股市等市场聚集这些泛滥的钱。

杨遴杰认为,股市刚刚经历过灾难式的崩塌,投资者已经失去信心,算起来也就是房地产还能投资。

地方政府的土地财政依赖症

对于地方政府来说,面对民众对高房价的不满与抨击,地方政府通常也会表现出对房价不满的态度,出台一些临时性措施。如限购、限价等,但从实际结果来看,地方政府始终不能抛弃土地财政。

根据中原地产研究部对40个典型城市土地出让金的统计,2015年,大陆40城土地出让收入合计约1.88万亿元。中原地产研究部统计数据还显示,2016年前5个月:50大城市合计土地出让金达到了7993.5亿元,仅仅4月份一个月,二线城市土地出让金就超过1100亿元。

从中共财政部公布的数据可以看出,土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年达到顶点,为59.8%,到2014年回落至56.2%,但占比仍超过一半以上。

地方政府对土地财政依赖的结果是,地方政府对于地价的上涨虽然表面严厉,但实际乐在心里。如果地卖不出好价钱,地方政府吃什么?一名政府官员向大陆媒体记者道出了实情:“你若不卖地,连发工资都成问题。”

经济学者王思想说,当局是土地唯一的拥有者和卖主,央企从唯一的卖主手里接过土地,实际上就形成了对土地的垄断。于是消费者只能忍受惊人的高房价。

有民众评价称,这是“地球人都知道的双簧托市游戏。”

责任编辑:林锐

评论
2016-06-05 9:13 AM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.