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加拿大人投资美国房地产须知

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【大纪元2016年07月14日讯】(大纪元记者高洁编译报导)大部分渥太华房地产经纪人和投资者都把很多时间花在研究渥太华本地房地产市场的趋势和走向上,更具体地说,只对自己和客户投资的地区感兴趣。而美国房地产投资合作公司(US Real Estate Partners)创始人及执行合伙人维克多•曼纳思科(Victor Menasce)是一个例外,该公司在美国几个房地产市场从事住宅及商业建筑投资开发。

以下是维克多接受《渥太华太阳报》记者采访时对投资美国房地产市场的一些问答:

问:“您是如何进入美国房地产市场的?”

维克多:“我最开始于2006年投资渥太华房地产,那时我看到了议会工作人员、使馆工作人员、以及政府承包商等临时居民需要租赁住宅。他们大多数都有公司提供的住房补贴,数量每月1,600至1,800加元不等,当时普通公寓的租金只有1300加元。于是我开始购买了离国会山四个街区以内的一卧房公寓以满足市场需求,事实证明,这是一个不错的投资。随后的2008年,美国房地产市场崩溃,我认为这是以远低于建设成本的价格收购物业的好机会。于是我的投资重点转到了美国,我在2009年和2010年间花了大量时间研究了美国的几个市场,在2010年开始投资凤凰城房地产市场。”

问:“您对想投资美国房地产的人有什么建议?”

维克多:“投资房地产就像任何其它业务一样需要经营和好的团队。有很多方式可以赚钱,但你需要明确你所在市场的投资战略。例如,你不会在曼哈顿建独立屋,不会在亚利桑那州建造50层高的公寓,投资方案需要匹配市场需求。我们的重点是提高房地产价值,许多美国城市高房价区和低房价区有很明显的分界线,我们通常会购买位于分界线的低价住宅,推倒重建,使它成为高房价区的一部分,用这种方式移动所谓的分界线和提高房地产价值。”

问:“请再讲一讲移动高房价和低房价区分界线”

维克多:“如果你只买卖或开发一个物业,不会造成什么影响。但是,如果你开发10个或20个物业,就会对市场造成影响,高房价和低房价区分界线就会因此而移动。房地产市场是周期性的,这个我们不能控制,但是通过这种方法,我们可以更多地控制市场。”

问:“房地产投资是一个区域性的投资吗?

维克多:“有时候人们问我某个城市的房地产市场趋势,如芝加哥市场怎么样?或者奥兰多市场怎么样?我觉得这是一个可笑的问题,这个问题太大了。房地产投资是一个非常区域化的投资,甚至从一个街区到下一个街区都有很大不同。有些人认为大盘的起伏是影响他们成功与否的主要因素,水涨船高这是事实;但是也有例外。正如我们在2008年和2009年所看到的,在斯托克顿,加利福尼亚房价下降80%的时候,旧金山地区的房价却还上升了3%。”

问:“你目前有什么投资打算?”

维克多:“我们现在正在做芝加哥、费城和北卡罗来纳州阿什维尔的投资项目。我们不会在底特律投资,因为它是一个日渐缩小的城市。人口增长和经济发展是我们投资必不可少的条件,但最终,开始任何一个项目都要有合适的团队。一个好的投资因管理不善也会变成坏的投资。管理很重要,这意味着要有好的团队。我们有时看到合适的投资机会而没有采取行动就是因为还没有建立起合适的团队。机会几乎无处不在,就像吃自助餐,你可以吃任何东西但必须是有选择性的。”

“现在我们正在开发费城公寓楼,项目规模取决于最终拿到的地块大小。比如,我们拿到3个房子的地,就可以开发11个单元的小公寓楼。我们正在开发一个新的耗资约150万的住宅,一旦建成出租后评估价值将超过200万。我们将采用75%的贷款方式,并在24个月内收回我们的投资总额。今年我们计划在同一个社区开发65个单元的住宅。开发过程就是创造价值,物业的价值取决于其所带来的收入,这往往和房地产周期没有关系。”

要了解更多关于在美国投资房地产的信息,请发电子邮件到vmenasce@usrealestatepartners.com联系维克多。

责任编辑:岳东卿

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