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旧金山房市年中综述:买家的机会

旧金山市。(李欧/大纪元)

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【大纪元2016年07月02日讯】(大纪元记者李欧综合报导)过去6年旧金山湾区已经创造了60万个新就业机会,单单旧金山市就增加了10万个;加之蓬勃的旧金山众多首次公开募股的独角兽公司;还有增值的股票财富,标普500指数在近5年间翻了一倍,这几年创造了数以千计的百万、亿万富翁。湾区人财富翻倍情况下,又有低利率环境,当时房市就像一块烧红的铸铁,难以降温。

不过善变的房市,说变就变,从2015年中旬后,世界经济动荡;2016年至今公开募股的公司仅剩一个;独角兽公司估值缩水;公司招聘放缓;标普500指数没有起伏。这些种种造成房屋负担能力降到历史低点,房市需求软化,让库存出现喘息的机会。

在往常的美国房市规律,向来都是春季走高,直到暑假开始下跌,秋季又迎来一波高峰,接着进入冬季的节日休眠。今年3月的旧金山市房市竟然提前出现下跌,从2012年以来的中位数销售价统计中发现,唯独2016年的春季销售从2月份的122.5万美元下降到3月份的118万,但随后的4月份回升到128.5万。

旧金山房市在逆转

旧金山房市的供需天平逐渐在逆转,过去几年卖家市场的局面慢慢转向买家市场,与2015年的4月相比2016年库存上升了23%,但完成的交易量却滑落10%。200万以下的上市房产,在2015年的前5个月,每6个就有1个没有卖出,但2016年却增加为,每4个就有1个没有卖出。200万以上的情况更严峻一些,今年3个上市就有1个失败。再次印证豪宅市场的失温现况。

房市的降温并不代表崩溃,在一个过热的市场中,冷却回归理性交易反而是一件好事。事实上,房市的供给将因此改善,终结这波抢房时代,理性交易更有助房市健康发展。

在价格上来看,旧金山市的中位数销售价显得非常复杂,全市中位价为135万美元,单独看各区:北端的富豪区Pacific Heights、Noe Valley分别是567.5万、221.25万;西边的Central Sunset是128万;东南边的Bayview一向是旧金山最低的房价区,为64万。

4月到5月份的房价,2016年旧金山市的独立房型比2015稍稍增长2%;公寓房型的价位在2015年有21%的大幅增长,但是2016年却没有增幅。

湾区学区房 春季依然抢手

然而离开旧金山市区,则有不一样的天地,以好学区著称的Palo Alto,在华人偏爱的94301与94306两区,1、2月的交易量分别只有11、16笔;5月已经飙到38笔,且最高价在450万美元,1月的最高价则是377.5万。

另一个学区房城市——库柏蒂诺(Cupertino),其春季交易量果然又迎来一阵猛涨,以95014为例,2月份仅7笔交易,最高销售价为226万,但是5月则暴增到38笔,最高销售价为330万。

另一个硅谷城市桑尼维尔(Sunnyvale),在比较热门的邮区94085、94086、94087,1、2月的交易量分别都不到30笔,5月却跳升到84笔,最高销售价达到265万。

急起直追的门罗公园

在半岛区,特别值得一提的是门罗公园(Menlo Park),它的价格逐渐逼近Palo Alto,邮区94025今年1、2月交易量分别只有18笔,但5月回升到33笔,且出现去年以来的最高房价598.8万(尚未统计今年6月)。

从去年8月份销售统计来看,门罗公园不断在创造新高房价,普遍独立屋房价也从百万元附近一直飙升,今年94025的独立屋房价更多落在200至300万的区间。公寓房也正在朝百万美金迈进,数十万的公寓房价越来越少见了。

异常火热的菲利蒙

东湾方面,菲利蒙(Fremont)房市可以说异常火热,光是2月就有85笔交易,最高价落在207万;5月更冲到186笔交易量,最高价更来到350万,两个最高价皆出现在94539。

交易量最多的是94536,这里有更多亲民的价格,两卧室的公寓还有50万以下的价格,即使是4房的独立屋最低价仍略少于90万。

普莱森顿(Pleasanton),另一个东湾学区房城市,5月也迎来交易高峰,83笔的交易量,最高价是299.5万,最低价还有39.9万的两卧公寓房。

其他湾区城市今年以来的销售中位价,如:Alameda(90万)、Hayward(54.5万)、Dublin(86万)、Daly City(85.5万)、Burlingame(197.4万)、Belmont(147.7万)、Woodside(400万)、Redwood City(137.5万)、Sararoga(230万)。◇

给买家建议:在旧金山市买房,买家可望迎来更多选择机会,千万不要一味加价抢房,尤其在暑假到来之际,买房人数预计骤减,如果你打算这时候进场,卖家对你有更多让利空间。如果在旧金山市以外的地区,买家还需小心多方竞价,毕竟学区房永远都有人在买。

给卖家建议:面对供给增加的竞争,卖家对定价要多加小心、精准,不要过度拉抬价格,以免令买家转身就走。打扮房产美好的外观一向是卖房的诀窍,这个时候更要用一些心思,以期拉住买家的心。

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责任编辑:李曜宇

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2016-07-03 12:15 AM
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