各方莫衷一是 奥克兰城市统一规划成烫手山芋

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【大纪元2016年07月29日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)本周三,奥克兰城市统一规划的最终推荐版本,终于与公众见面。这个关乎奥克兰、乃至全新西兰民众的规划,从2013年推出草案、征询意见以来,争议一直没断。一个专门独立的聆讯小组,又经过249天的聆讯,听取民众和各方意见,审视了150万个反馈意见和建议,才推出了这个最后推荐版本,提交给奥克兰市议会,以作出最后决议。

加密加高 新规划变化大

这个最后推荐版本,最突出的特点就是更着重于住房的加高加密,在未来的30年要建造的42万2千套住房中,有27万套(64%)将建在现存的城乡边界以内,通过允许密集建房和兴建高层住宅来实现,只有15万2千套将建在城乡边界之外,诸如Warkworth、Pukekohe和Kumeu 等这样的卫星城里面。

最终规划还建议,把单套房屋区改为密集住房区的地皮面积的比例,再增加22%,其中有42.6%,集中在中心地带;而把原来住房区改为更加密集住房区的比例,则大增了一半(50%),而允许兴建最高可达5-6层连排房或公寓房的区域,则增加了四分之一(25.3%)。

近些年来,奥克兰房价持续窜升,早已远远超出民众的负担能力,已经成为世界上住房最难负担的城市之一。住房建设和供应的严重不足,再加上交通拥堵、基础设施建设跟不上,已经严重影响居民生活和经济发展。虽然政府、央行和市政府都在不断采取措施,但情况似乎并没有太多好转。

在外界的强大压力下,奥克兰市政府已经多次扩展城乡边界,开放更多农用地用来建造房产,同时加快新建住房审批,以增加住房供应,希望缓解奥克兰房市供不应求的压力。

去年,奥克兰市政府在很短的时间内,出台了针对包括Mt Eden在内的10几个高档街区的住宅区的重新规划,允许在这些街区建造单元房和多层公寓,引发了这些街区居民的强烈反弹。

尤其是那些住在著名学校学区内的居民,无法接受可能面对的现实——自己多花几十万元才住进的街区,别人可能仅付了那个差价,就轻松地把孩子也送到了名校;不仅如此,万一将来学校因为居民增加而缩减学区,说不定自己反倒被挤了出去。

全国城市规划的样板

作为新西兰最大城市,奥克兰的未来规划和发展,无疑会给其他城市造成冲击,成为其他城市和地区发展的样板。

随着奥克兰房市越来越热,房市问题也开始向全国扩展,根据官方的统计数字,在截至6月的12个月里,全国有30个城市和地区,房价的年增长超过10%,其中位于奥克兰南面的最邻近城市汉密尔顿,房价的年增长率,高达29%,而南面最邻近地区怀卡托,房价增长也达到26.4%;再往远一点的丰盛湾,陶朗加(Tauranga,23.6%)和罗托鲁阿(Rotorua,20.2%)的涨幅,也都冲破了20%大关。

随着政府向全国各地分散新移民、分散无家可归或无法负担房租者的鼓励政策,以及收紧奥克兰房地产投资者贷款政策,全国各地的房地产市场,都受到不同程度的冲击,一些前沿城市也开始面临增加新建房屋供应的问题,不得不考虑城市的长远规划和发展,奥克兰的30年统一规划,自然就成了各地可能效仿的样板和先驱。

市议会接烫手山芋

奥克兰市议会,必须在20个工作日内,也就是在8月10日的时候,作出最后决定。这个决议,将是一个通过性决议,几乎不存在全部否决的问题;也就是说,届时市议会即使不能通过规划的全部条款,至少也会通过其中的一部分;而在市议会作出决议之后,只有针对那些没有通过的条款,居民才有可能上诉到环境法庭(Environmental Court);如果全部条款都获得通过,那表示任何人即使再有异议,都不会再有上诉机会。

奥克兰市长:是时候决定了

面对不同组织、个人,包括市议员在内的方方面面的不同意见,奥克兰市长林‧布朗(Len Brown)表示,这个规划的发布是一个重要的里程碑,他对这个正在接近终点的马拉松感到信心满满。他说,“我们已经经过了四年多的辩论,每个人都有充分的机会发言。发展到现在,市议会需要考虑聆讯小组的建议,并做出最后的决定。”

副市长兼奥克兰发展委员会主席潘尼‧赫尔斯(Penny Hulse)也说,聆讯小组的建议,市议会现在必须部分或全部接受,如果否决,就需要有非常明确的理由。

物业委员会:积极的一步

代表奥克兰大的房地产投资者和开发商的物业委员会(Property Council)说,最新的奥克兰统一规划,其中的一些改变都是开发商和投资者们所乐见的,比如城乡边界向外扩张,面积比原来增加了30%。这也是奥克兰未来发展所需要的,是很好的、积极的一步。

房地产专家:大胆的举动

房地产经纪公司Harcourts的首席执行官克里斯‧肯尼迪(Chris Kennedy)说,奥克兰要达到它的潜力,新规划似乎正是它所需要的。“奥克兰移民的增加,使得经济得以蓬勃发展,但同时也让民众在这里买房更加艰难。”

“但实际上,我们既不会停止移民,也无法阻止人们购买投资物业。” 所以,“我们需要更多的房子,增加住房密度是必要的,如果规划得好,就没有什么可怕的。世界上所有的大城市都有大片的中、高密度住宅街区”。

经济学家:非常及时

著名独立经济学家Shamubeel Eaqub欢迎统一规划的最新版本出台,他表示,奥克兰统一规划“正是此前所一直缺失的”,它将会使奥克兰的住房更加容易负担,“非常及时”。
他说,“这个规划不会解决所有的其他问题,比如物业增值税的问题,房屋贷款问题等等,但是,这是解决奥克兰未来房屋供应问题的中心和最重要部分。”

雇主和制造商协会:似乎短视

雇主和制造商协会,对于规划中的地区性不平衡表示不满。他们说,规划里面,并没有在西部和南部,为商业建筑提供足够的新土地。然而在这两个地区,正是人口增长最快最多的;“我们看到,北部和中部地区正在提供一些一般性的商业用地”,这样的话,工人们将不得不穿越市区从家里去上班,从而加剧交通拥挤。

最终版本规划的主要变化

‧城乡边界进一步扩大,比原来的土地面积增加了超过30%;
‧在未来的30年里,将新建42万2千套住宅,以满足奥克兰未来的发展,使建房能力,从最初预计的新建21万3千套,再翻一番。
‧确保在未来7年足够的建房能力。规划希望保证未来7年建房13万1千套的建房能力,其中除了每年1万3千套的常规需求之外,还要追上目前所短缺的4万套住房的进度,才能改变奥克兰房市供不应求的状态。
‧单房住宅区从原来面积的10,962公顷,缩减到8551公顷,缩减幅度达到22%;同时,大范围增加住宅密度,比原来住房密度增加的区域,大增了一半,其中高密度住房区,增加了25.3%;在这些高密度住宅区内,允许建造连排房或公寓,公寓的高度,也从原来最高5层楼,增加到最高6-7层,不用电梯。
‧解除对1944年以前建筑物拆除的控制,去掉或减少对停车场的要求条例。

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