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【巫本添专栏】

用1031交换延税应注意的事 

美国房地产数据和市场分析公司Zillow公布信息说,截至2037年,随着婴儿潮一代(1945到1965年出生的人口)继续老化,美国将新增约2100万套空房,而依据美国目前的购买力,人们或不能很快跟上这一变化。(fotolia)

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【大纪元2016年07月30日讯】八年前奥巴马在竞选总统时,认为1031交换是富人不交税的工具,说当上总统就会废除1031交换。但是在他八年的任期内他非但没有提出废除1031交换的方案,更连口头上的批评也不见了。

其实,1031交换不只是像川普那样的巨富才能做,是所有拥有房地产的人都能够去做的选项。1031交换指的是根据美国联邦政府税法规定(26 U.S.C. Section 1031)第1031条款来买卖房地产,以达到延迟缴交增值税(Capital Gain) 的目的。

应用1031交换对个人经济规划很重要,但也要注意在使用时的注意事项。至于应用1031交换来生财,那是另外一门学问,本文暂不讨论。

45/180的时限新规定是指卖了房地产后45天之内要填写表格给联邦税务局,确认要买的房地产,然后在180天之内完成新买的房地产交易。(Fotolia)

1.时间限制45/180 

在1979年之前1031交换必须在同一时间完成,1979年美国法院判决Starker提出针对此时间限制的诉讼胜诉,才有45/180的时限新规定。

第一,卖了房地产后45天之内要填写表格给联邦税务局,确认(Identify)要买的房地产,然后在180天之内完成新买的房地产交易(Closing)。

也就是说,45天之内不见得一定要签约买新的房地产,只是“确认”要买的房地产是哪一个。但是一旦超过45天没有确认,那就无法达到延税的目的。而且要在180天之内完成新买房地产的交屋(Closing)。否则延税就落空。

第二,每年个人交税是在四月十五日之前,如果以个人(不是公司)的名义拥有,就得注意报税的规定,即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产,假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续,仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税,否则无法达到1031延迟交增值税的目的。

注意1031交换的180天规定并不等于六个月,这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续算法不同的细节。假如个人所卖的房地产和当初很多年前所买的原房地产,差价很大,那增值税是相当吓人的,不得不慎重。

第三,如果以公司名义拥有房地产,需要用同公司名去买,公司报税在三月十五日,这和个人报税不同,但是和第二点所提的概念是一样的,没办法在三月十五之前完成新的房地产交易,就要申请六个月的公司延迟报税,否则增值税无法避免。

1031交换其实就是报税的规定,所以会计师的重要性是首位的。咨询有经验有信用的会计师,在房产签约之前就要跟会计师商量,这是最基本的认知。

1031“相类似 (Like-Kind)”规定在中文中有望文生义的毛病,很容易误导为:只能用居住用的房产换取同样是居住用的房产。 (Fotolia)

2.相类似的规定 

由于1031有所谓“相类似 (Like-Kind)”的规定,中文翻译有望文生义的毛病,很容易误导。甚至有人误认为只能用居住用的房产换取同样是居住用的房产。

相类似指的是得用房地产来交换,而不能用流通的股票或其他金融产品,或者非房地产的个人财产。所以如果你用卖出的房地产的钱去买任何的房地产,卖的是居住用可以买商业用,卖出商业用买进居住用,都是相类似。而且只要是同一名义拥有,也可以同时卖出多个房地产,再去买单一的房地产。只要是房地产,只要是相同名义拥有,卖多个多种房地产后去买单一单种的房地产是符合相类似的规定的。反之亦然。

3.选择寄存公司 

1031交换原拥有者在卖出以后,卖出的钱是由所谓“具资格的中间人”(Qualified Intermediary)来保管,就是Escrow,等于寄存。再买新房地产时,钱由寄存公司直接开支票给对方,而不是把钱交给做1031交换的当事人。这是非常重要而必须重视的程序。

第一,联邦政府对这类公司的成立并没有严格的规定,对此提供监管服务的联邦机构是:联邦交易委员会(FTC)和联邦税务局(IRS)。有些银行做1031交换寄存的业务,也有非银行机构做1031交换的寄存业务,甚至有些律师做房地产买卖,他们除了代表买方或卖方,也另开公司兼营1031交换寄存的业务。

第二,原来贷给卖方房地产的贷款银行-不能担当卖出金额的寄存公司。具资格的中间公司不能是原先的贷款银行,也不能是新买进房地产的新的贷款银行。如果新贷款和旧贷款的银行是同一家银行,那更不能同时当寄存单位,因为有利益冲突。

第三,万一中间寄存公司拿不出钱来交屋,虽然不是当事人的过错,当事人在诉讼其间,交税义务无法免除。如何处理这种危机出现,就是买相同金额的保险,卖出交接的同一时间,就要完成这种保险,所有在交接现场的各方人士,都要签名认知保险的存在。当然最需要签名的是–中间寄存公司的代表,因为他或她是在现场拿卖出金额的公司代表,而且要到法院登记,当事人的律师和当事人的金额保险公司要合作完成-保护当事人的所有法律上的必须程序。这种保险和产权保险(Title Insurance )不同。

4.房产交易的目的 

第一,使用1031交换,新买的房地产或卖出的旧房地产,两者都要以营利为目的,如果不是这种目的,那就不能做1031交换。

第二,新买的房地产和原来卖出的房地产,价钱至少要一样,新买的金额只能多不能少。如果新买的房地产价格低于原卖出的钱数,即有利润,就有增值税,一般房地产的中介和贾卖双方的律师都会避免这种情况,有经验的会计师也会叫当事人避免。

说了这么多,最后提醒读者。当事人在做1031交换,卖出和买进可以用同一个房地产中介公司或同一个独立中介人,并无利益冲突。但最重要的是符合45/180时限规定,责任要中介来付,所以和中介签约的内容是有学问的。最好在卖出的时候,就已知道要买的是什么,并且有多样选择,就不会乱了阵脚。◇

巫本添,房地产管理专家,全益地产公司创办人(2003年),迄今发表逾百篇房地产专文,联系方式Jbtw101@gmail.com。

责任编辑:丽莎

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