【大纪元2016年07月30日讯】八年前奥巴马在竞选总统时，认为1031交换是富人不交税的工具，说当上总统就会废除1031交换。但是在他八年的任期内他非但没有提出废除1031交换的方案，更连口头上的批评也不见了。
其实，1031交换不只是像川普那样的巨富才能做，是所有拥有房地产的人都能够去做的选项。1031交换指的是根据美国联邦政府税法规定（26 U.S.C. Section 1031）第1031条款来买卖房地产，以达到延迟缴交增值税（Capital Gain) 的目的。
应用1031交换对个人经济规划很重要，但也要注意在使用时的注意事项。至于应用1031交换来生财，那是另外一门学问，本文暂不讨论。
1.时间限制45/180
在1979年之前1031交换必须在同一时间完成，1979年美国法院判决Starker提出针对此时间限制的诉讼胜诉，才有45/180的时限新规定。
第一，卖了房地产后45天之内要填写表格给联邦税务局，确认（Identify）要买的房地产，然后在180天之内完成新买的房地产交易（Closing)。
也就是说，45天之内不见得一定要签约买新的房地产，只是“确认”要买的房地产是哪一个。但是一旦超过45天没有确认，那就无法达到延税的目的。而且要在180天之内完成新买房地产的交屋（Closing）。否则延税就落空。
第二，每年个人交税是在四月十五日之前，如果以个人（不是公司）的名义拥有，就得注意报税的规定，即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产，假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续，仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税，否则无法达到1031延迟交增值税的目的。
注意1031交换的180天规定并不等于六个月，这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续算法不同的细节。假如个人所卖的房地产和当初很多年前所买的原房地产，差价很大，那增值税是相当吓人的，不得不慎重。
第三，如果以公司名义拥有房地产，需要用同公司名去买，公司报税在三月十五日，这和个人报税不同，但是和第二点所提的概念是一样的，没办法在三月十五之前完成新的房地产交易，就要申请六个月的公司延迟报税，否则增值税无法避免。
1031交换其实就是报税的规定，所以会计师的重要性是首位的。咨询有经验有信用的会计师，在房产签约之前就要跟会计师商量，这是最基本的认知。
2.相类似的规定
由于1031有所谓“相类似 (Like-Kind)”的规定，中文翻译有望文生义的毛病，很容易误导。甚至有人误认为只能用居住用的房产换取同样是居住用的房产。
相类似指的是得用房地产来交换，而不能用流通的股票或其他金融产品，或者非房地产的个人财产。所以如果你用卖出的房地产的钱去买任何的房地产，卖的是居住用可以买商业用，卖出商业用买进居住用，都是相类似。而且只要是同一名义拥有，也可以同时卖出多个房地产，再去买单一的房地产。只要是房地产，只要是相同名义拥有，卖多个多种房地产后去买单一单种的房地产是符合相类似的规定的。反之亦然。
3.选择寄存公司
1031交换原拥有者在卖出以后，卖出的钱是由所谓“具资格的中间人”（Qualified Intermediary)来保管，就是Escrow，等于寄存。再买新房地产时，钱由寄存公司直接开支票给对方，而不是把钱交给做1031交换的当事人。这是非常重要而必须重视的程序。
第一，联邦政府对这类公司的成立并没有严格的规定，对此提供监管服务的联邦机构是：联邦交易委员会（FTC）和联邦税务局（IRS)。有些银行做1031交换寄存的业务，也有非银行机构做1031交换的寄存业务，甚至有些律师做房地产买卖，他们除了代表买方或卖方，也另开公司兼营1031交换寄存的业务。
第二，原来贷给卖方房地产的贷款银行-不能担当卖出金额的寄存公司。具资格的中间公司不能是原先的贷款银行，也不能是新买进房地产的新的贷款银行。如果新贷款和旧贷款的银行是同一家银行，那更不能同时当寄存单位，因为有利益冲突。
第三，万一中间寄存公司拿不出钱来交屋，虽然不是当事人的过错，当事人在诉讼其间，交税义务无法免除。如何处理这种危机出现，就是买相同金额的保险，卖出交接的同一时间，就要完成这种保险，所有在交接现场的各方人士，都要签名认知保险的存在。当然最需要签名的是–中间寄存公司的代表，因为他或她是在现场拿卖出金额的公司代表，而且要到法院登记，当事人的律师和当事人的金额保险公司要合作完成-保护当事人的所有法律上的必须程序。这种保险和产权保险（Title Insurance )不同。
4.房产交易的目的
第一，使用1031交换，新买的房地产或卖出的旧房地产，两者都要以营利为目的，如果不是这种目的，那就不能做1031交换。
第二，新买的房地产和原来卖出的房地产，价钱至少要一样，新买的金额只能多不能少。如果新买的房地产价格低于原卖出的钱数，即有利润，就有增值税，一般房地产的中介和贾卖双方的律师都会避免这种情况，有经验的会计师也会叫当事人避免。
说了这么多，最后提醒读者。当事人在做1031交换，卖出和买进可以用同一个房地产中介公司或同一个独立中介人，并无利益冲突。但最重要的是符合45/180时限规定，责任要中介来付，所以和中介签约的内容是有学问的。最好在卖出的时候，就已知道要买的是什么，并且有多样选择，就不会乱了阵脚。◇
巫本添，房地产管理专家，全益地产公司创办人（2003年），迄今发表逾百篇房地产专文，联系方式Jbtw101@gmail.com。
责任编辑：丽莎
