【大纪元2016年07月08日讯】（大纪元记者游沛然日本东京报导）日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。商业出租公寓房的新建数量呈现2位数的急速增长。分析认为，日银的负利率对地产市场起到了催化和推动的效果，银行方面加强了对土地资本家的贷款。但是未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。
面向出租公寓房贷款火爆
据日经新闻的报导，地方银行的横滨银行立川分店的6名营业人员1个月时间访问了200名资产家，获得4人投资出租公寓的契约。
据银行分店长的介绍，推荐投资用的公寓都是坚固的钢筋混泥土机构。近期的一个案例是在交通方便的铁路沿线的农地，沿线大学生众多，拥有土地的资产家是一位60岁以上的老人，对于投资建议，老人也相当满意。
一般来说，住宅贷款中，个人居住用与用于商业出租等投资目的的利率是不同的，商业目的用的利率略高些。日经新闻的报导显示，横滨银行的住宅贷款中，面向出租贷款的增长非常明显。截至2016年3月，过去一年中，居住用的房贷增长了1%，而出租用的房贷增加了3%，而且出租用的房贷金额平均在1亿日元左右，远高于居住用，利率也高于居住用的0.6%。
横滨银行到2018年的3年中，出租公寓的贷款目标是2兆6,500亿日元，实现40%的增长率。
此外，人口增长的冲绳县出租公寓的新建数量也表现出增长趋势。据悉，冲绳银行截至2016年3月的过去一年中，房地产的贷款增加了377亿日元，其中，出租公寓占了200亿日元。
银行对房地产贷款增加的趋势，在整体住宅新建数量上也得到了印证。5月份的住房销售率增长了4.3%，而出租公寓的新建数量猛增了15%。
出租公寓投资增加的原因
对于出租公寓投资增加的原因大致有两方面。其一是日本战后出生率高峰期的人群处于60岁左右，对于他们来说，财产继承问题成为了一个突出的问题。
按照2015年1月实施的新税制改革方案，与继承现金相比，相同金额的房地产的继承税更低，如果以租金的方式计算，将进一步降低。对于目前60岁这批人来说，投资房地产，以地产的资产形式留给子女具有很大的节税效果。
第二个原因是，日银导入的负利率政策。在此政策下，银行依靠通常的贷款利率的利润空间越来越小，银行面临寻找生存活路，急于找出既稳定又具有高利润的业务。扩展出租公寓的贷款就是其中之一。
但是出租公寓房投资，人口数量是个需要考虑的必要条件之一。在人口减少趋势严重的西日本，地方银行表示投资“集中在市内中心地段，寻找关闭的店铺以及老朽建筑的废墟作为投资对象，向土地的拥有者提案，商谈。”
在此背景下，个人的节税意愿与银行增加房贷的经营方针不谋而合，掀起了一股出租公寓激增的投资现象。但是同时也面临了一个问题，急速增加的房地产投资数量是否与未来的需求人口相匹配。按目前的少子化的趋势，如果没有有效阻止措施，日本的人口减少不可避免。
日经新闻的报导中，引述对房地产市场熟知的三菱UFJ银行的藤田隼平研究员的看法表示“目前已出现过热的兆头”。
房地产市场将进入调整局面
目前闲置空房的数量开始出现上升，特别是在东京都圈之外的地方表现突出。据悉，2013年，闲置空房达850万户，空室率超过14%，用于出租房占了其中的一半。日本不动产研究所的吉野熏警告说：“在地方城市，从长期投资视点来看，亏损可能的物业在增加。”
三菱UFJ银行长期以来根据人口变动与住宅数量的关连性数据，推算出接近实际的可能住房需求量。按其多年的经验，目前日本的经济状况与2008年雷曼危机前的状况很类似，显露出住宅供应过剩的趋势。过去的统计中，此类情况出现之后，有2次出现需求急速下降的结果。藤田表示说：“根据现状，房地产市场将进入需求下滑的调整局面”
分析人士表示，地方银行的储蓄总额与贷款的差额约为100兆日元，对于大量的剩余储蓄资金过度地流向房地产市场的现状，日本金融厅也发出警告，人口减少与负利率金融政策给日本经济带来了新的挑战。
责任编辑：卢勇
