【大纪元2016年07月09日讯】（大纪元记者余亨之旧金山报导）在上一次的旧金山湾区“租管”系列——“租客变房东 一笑泯恩仇”中谈到：鼓励租客，通过迂回策略和人海战术，凭借自己的辛劳最终买到理想的房产。本期文章我们请著名房地产律师、地产经纪陈建友，谈谈产权共有（TIC）的现况与它的弊端，以及解套的新法案，或许有利于某些业主与租客的困境。
整楼分层卖 符合TIC法案
什么是共同持有物业权（Tenancy in Common中文又称多单位分契，以下简称TIC）？简单的说，就是整楼分层买的形式，是指两人以上共同拥有一个房产的产权。照此种规则组成的合伙关系，各个合伙人得以在毋须他人同意下，自行出售所拥有的股份或向银行贷款，并可将股份传给子孙或指定受益人。美国加州，目前允许以此种形式来共同持有房产。不过这种方式也有弊端存在，以下陈建友分析：
＊TIC购房渐成风气 贷款却不易
居住于旧金山市区里的华人，对于TIC的概念并不陌生。房地产高峰时期（2005—2007年）房价飞涨，越来越多的居民缺乏实力单独购买房子，为了避免误了实现“美国梦”的列车，只好将就一点，用TIC的方式购买部分产权。购买者至少拥有了自己的房产，还可以指望将来房子有增值的空间。故以TIC的形式与陌生人共同拥有房子，慢慢的在旧金山市形成了一种风气。
但是，TIC屋主申请贷款不容易。一般而言，绝大多数主流银行不愿意提供贷款给TIC屋主。它们尽管愿意，也不允许分别贷款，屋主必须共同申请一项而不是多项贷款。
湾区只有几家小银行愿意分别贷款给TIC屋主，但是利率比传统房贷高近一倍，贷期短暂如5年，很像商业房贷。房险的保费也比康斗（Condo）相对高。这对中等收入的TIC屋主来说，是一个相当重的经济负担。
申请改康斗 TIC屋主有转机
康斗屋主可以申请得到传统房贷，审核方面也不受TIC屋主那么麻烦，还可以购买保费较低的房险，因此TIC屋主申请改康斗成了一种不可逆转的趋势。因为申请人数过多，为确保不冲击廉价住房的供应，旧金山市政府每年只限200个单位的TIC改换成康斗。政府采用了抽签式来决定申请的优先权，这种决定方式已实行多年，而且等候时间越来越长，如8至10年左右之久。
新法案 TIC业主的快速解药
新法案给予TIC屋主一个选择权，用快速途径免抽签，直接取得TIC改康斗的权力，但需缴一笔申请费，其费用按过去参加抽签且失败次数来定，如过去从未参与过抽签的TIC屋主须缴2万元，失败次数越多则折扣越多，2次失败者可获20%折扣，3次失败者可获40%，4次失败者可获60%，5次以上失败者可获80%。
即不经抽签将TIC改成康斗的最低申请费是4,000元，相信绝大多数TIC屋主都承担得起，这么一来，每年TIC改康斗的数量就不止200单位了。
租客是个宝 帮业主降低申请费
其实，该法案也备置保护租客权益的条例，如不经抽签的申请者必须具备以下条件：（1）2至4单位TIC楼宇的申请者，其中至少有同1位成员，在过去三年内已连续不断居住在楼宇里，而5至6单位楼宇，则要求至少3位，（2）申请楼宇也从未有不良迫迁租客的记录。
此外，申请者还必须给予现成租客购买他现居住单位的优先权，但是任由房东定价，不需按市价来定。若房客拒绝，他也仍然享有终身租约，除了不交租或其他违约行为以外，不受任何无由迫迁。也就是说，房东不能够藉把房子收回来自用为理由迫迁房客，这也是房东要将TIC改成康斗需考量的取舍之一。
为了鼓励房东保留房客，该法案也备有一些优惠，如房东可从每一位获得终身租约的房客中，向政府取得已付之2万元申请费中的10%的退费。换言之，对一位从未参与抽签的申请者来说，假如所申请的楼宇内居住的长期租客越多，他的申请费就越少。
TIC改康斗的事前准备
从程序上来说，除了可免抽签及以上所提到的权益取舍外，快速与平常的TIC改康斗的步骤与花费，并没有实质的区别。一般而言，所需完成的步骤包括填写及递交申请表、安排建管部门来做检讨、准备测量及隔间图纸、拟订康斗管制文件等。
除此之外，若楼宇有房贷抵押，银行欲刁难，拒绝让申请过关，屋主依然未能如愿以偿。所以，屋主在未提出申请前，不妨预先与银行磋商，沟通并取得许可后才进行为妙，以免到时候扑空，浪费金钱与时间。
化解租管 三赢局面
“TIC快速改康斗”法案可以让TIC屋主获得一个缓解的机会。以上分析显示，该法案不会干扰租管条例解决可负担住房的供应问题；反而对旧金山整体有益：（1）市府财库可获取补贴；（2）租客可获得终身租约；（3）屋主可以摆脱房贷苦恼，可称是具有“三赢”之功效的法案。
如果屋主愿意事先作好准备，雇用熟知营建法规的专业人士，在还没接受建管部门做房检阶段前，预先将不合规加建予以纠正，这么做可以让房检顺利过关，避免不必要的拖延。而且也为业主全权包办所有以上申请步骤，让业主的申请更有效快捷。
如果读者有相关疑问，欢迎咨询专业地产律师陈建友：（800）499-4529/（408）634-2168。
责任编辑：李曜宇
