【大纪元2016年09月24日讯】（大纪元记者张婷综合报导）很多人对买房有一个误区，那就是一定要攒够了20%的首付款再买房。但攒了几年钱，结果却发现自己攒钱的速度远追不上房价的涨速，只能望洋兴叹，啥时才买得起房。资深专家却告诉你，买房一定要首付二成是一种普遍的认知误解。要多做功课，才能更快了解美国的房地产市场，圆自己的买房梦。
20%的首付是过去式
买房要求20%的首付是一个很常见的误解。房贷报告网（The Mortgage Reports）的房贷市场专家丹‧格林（Dan Green）表示，当今的房地产市场，买家不必一定要支付20%的首付（除非对贷款机构来说有很明显的风险的情况除外）。
这已经是买房的过去式，自从1934年联邦政府担保的FHA低首付贷款出台以来，20%的首付已不再是买房者的一大购房门槛。
目前房产销售量在上涨，而房产的供应却在下降，这就使得美国很多城市和地区的房价上涨。与明年相比，目前的房市还算是比较便宜，是买房的好时机。再有，房贷利率的降低为买房提供了另一大优势，也降低了贷款人买房后每月的支出。
但是很多人虽然想买房却没有行动，都是卡在20%的首付这一条件上。他们有很好的收入，但是却没多少积蓄。然后更重要的是，他们都一致认为“一定要20%的首付”。
误会从何而来
为什么买家们一直都那么墨守成规呢？这是因为对于传统贷款来说，支付20%的首付就不需要购买私人房贷保险（PMI）。而无首付或者低首付贷款除了特例外，往往都要求贷款者购买房贷保险。
换句话说，如果你愿意购买房贷保险，那么买家可以以少于20%的首付得到贷款。而这种房贷保险随着贷款人偿还一定贷款后，是可以取消的。
虽然大家都想避免购买房贷保险，但如果房价上涨的速度比攒钱的速度还快，那么攒够钱后再买房是否真的能够节约成本呢？格林指出，事实上，以现在房价增长的速度，一个买家以3%的首付贷款，只需要支付不到4年的房贷保险就会满足取消保险的条件，这个时间并不算长。然而，很多买家，为了避免房贷保险宁可放弃买房机会，开始攒20%首付钱。而与此同时，房价在上涨，这就得不偿失。
当然，对于买家来说，首付需要考虑，但绝不应该成为买房唯一的考量，在看涨的行情下，考虑房价在今后几年的走势更有前瞻性。
盘点4种低首付贷款
1.FHA贷款：3.5%首付
如果你的信用分数低，无法通过传统贷款方式贷款，可以尝试FHA贷款。此项贷款是由联邦房屋管理局（Federal Housing Administration）担保的银行贷款，只要求3.5%的首付。因其对信用分数要求比较宽松，对购房者首付要求少，较好申请，一直是信用不够好或者经济实力不足的人士的好选择。
一般来说，FHA会提供比较低的利率来帮助购房者。FHA贷款的主要优势有：
‧ 信用分数为580分或者以上的申请者所需支付的首付只有3.5%；小于580分但不低于500分也可能获得贷款，但要求的首付为10%；500分以下不符合FHA贷款资格。
‧ 允许全部首付都可由贷款人的父母、亲戚、雇主、获得认可的慈善团体或者是来自政府的购房计划赠送的钱支付。
‧ FHA贷款愿意帮助遭受破产或者法拍屋制裁的人贷款。
FHA虽然使得很多在传统方式下无法贷款的人能够实现买房的愿望，但是申请FHA贷款一个最大的弊处就是要求贷款人购买房贷保险。因为FHA担保的贷款对信用分数要求比较低，因此承担的风险较大。
申请FHA贷款，贷款人首先需要支付预付抵押贷款保险（UFMIP），为贷款额的1.75%。其次还要缴纳年房贷保险费（MIP），对于贷款价值比（LTV）为95%及以下的贷款，年保险费为0.80%，房贷价值比高于95%的年保险费为0.85%。
根据FHA对房贷保险的最新要求，对3.5%的首付贷款人而言，在全部贷款期内都需要支付年房贷保险，且不能取消。这就使得FHA贷款保险算起来，很可能比传统贷款保险更贵。因为传统贷款保险规定，贷款人在贷款期间，一旦房贷价值比降至80%，房贷保险就可取消。
所以，选择FHA贷款、还是传统贷款，还得看贷款者个人的情况。如果贷款人能够支付20%的首付，自然要选择传统贷款最为经济。但当如果贷款人信用分数低或者只能支付极低首付，最好采用最好FHA贷款。如果贷款人信誉良好，并且能够支付至少5%但低于20%的首付，就需要征求信贷员的意见。
虽然FHA贷款的初期目的是要帮助低收入家庭，但FHA贷款并不对借款者的收入有限制。FHA对于不同地区的贷款都设定了最高贷款额。在高消费的地区（包括纽约市区、加利福尼亚的橙县、华盛顿的地铁区）提供最高为625,500美元的贷款。
2.Conventional 97 贷款: 3%首付
由房利美和房地美（Fannie Mae and Freddie Mac）提供的Conventional 97贷款项目只要求3%的首付。对于很多买家来说，Conventional 97贷款要比FHA贷款更划算。该贷款项目也允许购房首付可以由亲友赠送的钱来支付。Conventional 97基本的要求是：
‧ 贷款额在大多数地区都不能超过417,000美元
‧ 固定贷款利率
‧ 只针对首次购房者
‧ 最低信用分数为620
‧ 需要购买房贷保险
FHA贷款和Conventional 97贷款都提供低首付，但后者不要求贷款人购买预付抵押贷款保险，只要求购买每年的私人房贷保险，并且后者当贷款价值比达到80%时，房贷保险就会取消，而FHA则需要在贷款的整个期间内都支付年房贷保险。
至于哪种贷款好要看贷款者个人的情况。一般的规则是，如果信用分数低，就只能选择FHA贷款。如果信用分数符合Conventional 97的要求，并且做长期贷款，Conventional 97就会比较划算。特殊例子最好还是邀请房贷专家给予帮助。
3.80/10/10贷款计划：10%首付
80/10/10贷款计划也通常被称为“附加贷款（Piggyback Loan）”计划，专门针对信用分数在平均分以上的买家而设立。80/10/10贷款实际上是由两个贷款组成，目的是给贷款者额外的灵活性，降低贷款的整体支付。
这项贷款要求贷款人支付10%的首付，其余90%的房产价值用两个贷款而不是一个贷款来承担。80/10/10中，“80”指的是贷款人第一笔贷款的总额为房产成交价的80%，是由房利美和房地美提供的传统贷款，按照市场现有利率；第一个“10”指的是第二笔贷款总额为成交价的10%，这一贷款是房屋净值贷款（Home Equity Loan）或房屋净值信用贷款（Home Equity Line of Credit）；第二个“10”是指10%的首付。
80/10/10贷款计划要求信用分数比较高，680分或者以上的购房者才能申请。这项贷款旨在给买家提供最好的价格，因此贷款机构有时也会推荐一个不同的结构，比如，如果第一项贷款在贷款价值比为75%或者以下会得到更好的利率，那就用75/15/10会比80/10/10更划算。
4.HomeReady贷款计划：3%首付
HomeReady贷款主要是针对中低收入者而设立，其服务范围扩展到来自低收入社区、少数族裔社区、受灾区的家庭。
这项贷款计划的特点是很灵活。比如：非贷款人士家庭成员的收入在房利美的台式电脑审核程式（Desktop Underwriter）计算中可视为补偿考虑，从而允许负债收入比（DTI）大于传统要求的45%，最高可达50%；出租收入或者房客收入都有助于贷款人获得贷款资格；贷款人的家庭成员可以与贷款人的收入合起来进行贷款资格的评定，比如说，家中有父母、或者上班子女，他们的收入都有助于贷款者获得贷款资格；此项目还允许非居住贷款者比如父母成为房屋的贷款者。
此外，要求3%的首付。
1） 最低信用分数为620，非首次购房者也可以申请。
2） 需购买房贷保险，当贷款价值比达到80%时，房贷保险就可取消。
3） 首付和成交费可由多种资金来源支付，比如补助金、亲朋好友赠送的钱等。
4） 至少一位贷款人需完成购房教育课程（Homeownership Education Course）。
5） 购买的房产需要作为主要居住所。
6） 收入限制：低收入地区没有收入限制，其它地区以该地区的平均收入为上限。
一般而言，银行要求两年的报税资料。但近年来银行使用房利美的“台式电脑审核程式”和房地美的“房贷勘探程式”（Loan Prospector）来批准房贷。这些程式用以批准的大多数种类的房贷只要求最近一年的W-2和税表，这极大方便了贷款申请。但不是所有银行会因此只要求一年税表，因此申请房贷时请询问银行。（待续）
责任编辑：丽莎
