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限制地产开发与财富增加之间的拉扯

旧金山发展不均衡的危机

文:Frederick Kuo・国际人文经济专栏作家 兼地产经纪

生活在旧金山,住房是头一大要解决的问题,几乎人人为此而“奋斗”。(shutterstock)

生活在旧金山,住房是头一大要解决的问题,几乎人人为此而“奋斗”。(shutterstock)

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【大纪元2016年09月05日讯】晨雾依旧为早上的空气带来丝丝凉意,电车依旧在陡坡上攀星般爬行,然而这座海湾城市与Tony Bernet演唱他那首著名的“心在旧金山”的时代相比,变化之大,已经让人难以辨认了。硅谷和技术产业使这个地区进入了前所未有的富裕和创新的年代,然而政策和地理位置的局限性也敲响了房地产的警钟,并加剧了社会经济的不平等。

大部分城市的居民会对旧金山的产业表示出骄傲和支持,然而讽刺的是极度扭曲的房市也会使人们对科技产业怒火中烧。少数强硬派甚至要求对那些从经济和房产暴涨获益的弄潮儿们进行惩罚。

毋庸置疑,硅谷带来的繁荣和创新有着许多正面效应,但是如果发展过度和对周围地区产生的影响没有得到解决,将会加剧社会经济的不平衡,这种不平衡会对未来社会产生深远影响。硅谷如何改变以及如何影响周围地区的经验,对于全国其它同样培养本地科技产业的城市来说,有着宝贵的参考价值。

社会阶层极端化的危险

加州预算中心的近期研究表明,旧金山是加州经济最不均衡的地区。年平均收入为360万美元的人占总人口的1%。这个收入是占99%人口年平均收入81,094美元的44倍。1989年旧金山半岛区收入最高的1%人群,其资产占有率是15.8%,但现在却猛增到30.8%。

这个地区的经济已经在上一辈彻底地被硅谷涌现的高科技产业所改变。但由于市长李孟贤(Ed Lee)推行的政策,这种改变蔓延到了其他城市。究其本质而言,科技界是精英领域,因为只有社会上少数人拥有这个领域的高技能。另外,这个地区吸引著全世界拥有专业技能的人,大大增加了这个地区的经济活力。

虽然经济发展有很大功绩,使失业率下降到3.4%,但它同时也加剧了不平衡。从1989年起,占总人口1%的人的平均收入上升了248.8%, 而下面99%的人的平均收入只增长了23.2%,这个数字包括了通货膨胀指数。

旧金山地产:天价的最低购房年薪

近期湾区就业率的增长,和一直以来限制在城市建造房屋的政策,这是造成湾区购房能力危机的主要因素。仅2015年一年,湾区增加了64,000个就业机会,而只新建了5,000个住宅。

旧金山平均房价是125万美元,公寓的中间价是111万,但是能购买这种住宅的最低年工资水平增加到了25.4万。而且买主还要能支付24万的首期款。不过,这座城市居民的平均工资才7.7万美元,不夸张的说,买房的梦想对于大多数租房者来说是遥不可及的。

多少年来,美国中产阶级的稳定和繁荣是靠成为房产主来维系的。研究一直表明,土地的升值速度超过了这个国家收入增长的速度。这为房产主的致富提供了很好的机会。当房价飙升到超出了居民的购买能力,有房产的人和没有房产的人,之间的差距就急剧加大了。

旧金山地产:为什么越来越难购房是危险的?

如果造成买不起房的因素在一两代之内得不到解决,二、三十年后社会的两极分化现像就会和第三世界中国家一样,少数精英控制着大部分财富,大多数人在为租房和生存挣扎。

这样的结果必然导致社会阶层之间冲突变大。研究一次又一次的表明,幸福感更多取决于财富的质量而不是数量。

要达到最低买房年工资25.4万元,不仅湾区的工薪阶层,大部分白领工作者都被排除在外了。即使那些年薪在15万的居民,也不得不花掉很大一部分收入用来租房,因为这个城市光是租一间单卧室的公寓,每月平均房租就要3,500元。

历史一次又一次的向我们证明,在那些贫富分化现像得不到解决的社会,不可避免的会产生阶级的分化和现有体制的崩塌。当一个体系不再能为大多数人提供致富机会的时候,它不仅剥夺了相对弱势族群的机会,同时也剥夺了他们的尊严。

人的尊严来源于在社会上的自我认知,而只有一小部分人掌握财富的情况,就一定会使社会精英团体有越来越强的排他性,同时也被孤立起来,并加剧了对被排除在外的团体的敌视。

旧金山和湾区一直是以包容和多元文化而著称,一旦这种根本的不平等成为普遍现像,就会彻底摧毁这个地区特有的社会结构。

牵动湾区住房危机的力量

尽管那些有房产的人,要求向科技公司和房地产开发商征收重税的作法是可以理解的,但事实证明,这样无意中只会伤害住房的供给和就业提供者。

总体上来说,美国的资本主义一直是推动中产阶级繁荣的正面力量。如果想维持健康经济的同时,又解决房产危机,推行类似共产主义的惩罚富人的政策是不可行的。房产危机是由两个主要因素引起的,一个是因为经济充满活力,湾区成为越来越多人想要居住的地方;另一个则是有限的房屋库存。

第一个因素对这个地区来说是好现像,因为它促进了高质量的就业机会和经济的增长。然而,第二个因素由两种力量形成,一种是这个半岛和城市长期限制房产的政策,引起的房屋供应严重受限;另一种是湾区四周被山和海包围的地理环境的限制。

增加住宅密度和公共交通的改善

虽然湾区正经历著前所未有的新房荣景,但却有更多的房屋的需求。有史以来,这个半岛和城市的政策,使得开发新屋变得非常困难。保护主义原本是要阻止不合理的开发和保护城市的历史,然而,如今这些政策严重阻碍了开发商们兴建新房。

很明显我们生活在一个有着复杂政治社会的环境里。正如人们所说的,关键在于开发商与当地房产组织的合作,制定一个大家都能接受的规范,使每次的开发既能兴建可负担房减轻房产危机,又能让开发商获得合理的利润。

目前,城市的计划委员会正在研究在一些特定的地区,把可负担房从现在的12%增加到30%的法案,用来交换区域升级。这样可以保证城市的新屋库存不会都是豪华住宅。

同时,整个湾区的当地政府需要制定,帮助开发商带来更多房屋库存的政策。这就意味着在符合批准程序的前提下,增加整个地区的房屋密度,加大垂直空间的建设。

然而单纯的增加密度和房屋库存,并不足以解决我们所面临的房产业的挑战。因此,其他方法诸如改善公共交通,使偏远地区和硅谷连接起来也是很有帮助的。

通过建造有效连接湾区和中谷居民区的Norcal高速交通线,我们可以大大缩短在高价拥挤的半岛和低价松散的中谷地区之间的交通时间。简而言之,这个系统使偏远地区和高就业区实行通车,从而实现了“地理民主化(Democratization of Geography)”。

根据目前其他许多发达国家的高铁运行速度,高铁可以使从旧金山到沙加缅度,或者从斯托克顿(Stockton)到圣荷西的时间缩短到30分钟以内。

把现有的铁路转换成连接着现有居民区的高铁,乘客量的保证会提高这个交通系统的可行性并减少成本。同时配以明智的规划政策,在高铁站附近的地区增加房屋的密度,这样我们就能够为很多工作者建造交通便利的可负担住房

解决方案需要马上实施

虽然房地产和科技泡沫破灭的可能性,会使房屋价格的上涨暂时消停,但我们的房产危机依旧存在着。当这个地区只有一少部分人能负担得起自己的住房和积累财富,即使是房价暂时放缓也不足以防止社会的快速两级分化。

迫在眉睫的房产危机,让我们不得不去面对这个棘手的问题,到底我们需要什么样的社会类型?是否我们的社会将变成一个由少数精英控制着大部分财富的社会?湾区包容的价值观会变成对穷人缺乏同情心的恶性竞争吗?正如我们看到的,当地一个叫Justin Keller的科技人员写给市政府的一封公开信,抱怨看到无家可归者,血淋淋地指出贫富差距的冲突。

解决这个危机的方法需要马上实施。因为从现在往后30年,我们将可能面对愤怒的民众,被这个系统排斥在外的人,将拒绝安静的坐下来和当政者谈房产的改革。他们的绝望会促使他们去索取在这个市场上得不到的东西。

解决房产危机的方法是明确的:增加房屋的密度和数量,并用现有的技术缩短交通时间,打破由地理因素造成的昂贵房价的瓶颈。

这是旧金山的契机,证明它不仅站在新的前沿,用最大限度的发掘勇气和想像力进行创新;同时它也拥有着同样的勇气和想像力,去解决复杂的社会和经济问题,它并没有放弃保护着所有居民,提供美好未来的社会责任。

作者:Frederick Kuo郭令仪。
作者:Frederick Kuo郭令仪。

作者:Frederick Kuo郭令仪,毕业于加州大学洛杉矶分校,现在是旧金山的房产经纪,同时是国际人文经济专栏作家(International Published Writer)
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责任编辑:李曜宇

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2016-09-05 9:43 AM
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