【大纪元2017年01月13日讯】（大纪元记者田珊澳洲珀斯工商报导）除了人们一般认识的地点、价格和配套设施以外，选择购买珀斯公寓时，还有哪些隐含因素要考虑？哪些是开发商不会告诉你的秘密？The Precinct@Mount Pleasant开发商Norup+Wilson联合董事Dave Wilson说：“我们会被其它珀斯公寓开发商所憎恨，因为我们揭穿了他们永远不会讲的秘密。”
珀斯公寓的物业管理费（Strata Fee）
Dave Wilson，七年前从南非移民至珀斯，四年前和其前老板John Norup一同建立了公寓楼盘开发公司Norup+Wilson。因为其正在打造一个个标志性公寓建筑，Norup+Wilson成为珀斯公寓市场上的一匹“黑马”。
“在西澳，有关房地产开发的其它监管都很完备，唯有物业管理费不是。”Dave语出惊人。物业管理的前三年，由开发商指定管理公司，物业管理费的监管漏洞，使其成为开发商的摇钱树。Dave举例说，个人用户向电力公司买电，比如说每度24澳分，而开发商大批购买时，可获得大额折扣。这些电费折扣，一般来讲就进了开发商的腰包，Norup+Wilson却用其降低了楼盘的物业管理费。
The Precinct提供了度假村式的奢华生活方式：室内和室外健身设施、游泳池、桑拿房、图书馆、儿童游戏室、住户大堂、铁板烧烤区、阳光沐浴床等等，甚至还设有外购餐饮专用升降机，却因为开发商“不贪”，业主所需付的物业管理费降至最低。除了远低过同行的费率，The Precinct的物业管理费还有两大优势：“自产”资金池（Self generating sinking fund）和四年预算期。
通常的公寓物业费包括两部分：日常管理费和资金池。日常管理费为每日发生的费用，如清洁、花园打理、物业管理、保险等等；资金池则用于大开支项目或长期项目，如外墙粉刷、水管工程、维修，及不可预期的紧急事故费用等。然而“自产”资金池却是从未听闻的概念。
Dave解释说，The Precinct的这部分资金来自于开发过程中成本的节省，这部分钱没有放进开发商的腰包，而是作为一个备用资金池，给予业主未来使用。Dave说，业主可以选择用这些钱做维修、升级，甚至折现。The Precinct可以发电的电梯产生的电费回购收入，也会进入“自产”基金池。同时Norup+Wilson为物业管理费准备了四年的预算，避免了物业管理费逐年上升的陷阱。
珀斯公寓开发商的利润
开发商Norup+Wilson如此让利给业主，是不是意味着要少赚很多呢？Dave再次语出惊人：“不是这样。开发商的利润是不能少的，否则银行不会批贷款。”可是如The Precinct这样的楼盘，每平方米的平均价格比同类楼盘要低约9%，而其所用材料质量又是最好的，还不包括其接受“量身定做”以及拥有许多楼盘没有的配套设施，那开发商的利润空间在哪儿呢？
Dave这时难掩自豪神情，他说：“在于我们的经验。”Dave曾是多年房地产开发和建筑行业的首席估价师和测量师，他在设计、建筑和专注细节上的丰富知识和经验，使其负责的项目，无需因成本控制而影响其外形、功能及美观。Dave说，一般的公寓开发，设计和建筑环节完全独立，设计师所设计的东西，在建筑过程中如发现不能实现，需要找回设计师做修改，才能让建造继续进行。而Dave的全面经验使其从设计阶段开始就全程参与，使得设计出来的东西更具实操性，建造过程中若出现问题，也能在最短时间内得到解决。“建造更高效”使得建商有空间让利给开发商。
Dave举例说，一般的楼盘设计，是先定位公寓楼，再相应定位停车场，然而在建造过程中，经常出现不能吻合的情况，这时需要修改设计稿，才能继续建造，而Dave参与的设计则反其道而行，先定位停车场，再定位公寓楼，使得公寓楼建造时一蹴而就。
再一个例子，很多公寓房，厨房的操作台是U型（方型），因此建造过程中必须先建好房子，才能根据墙面距离建造操作台。而Norup+Wilson建造的公寓，厨房操作台采用L型，使得操作台的尺寸不受墙面距离的制约，建造房子和建造操作台可以同时进行，大大提高了建造效率。
而另一个例子显示的不仅是Dave的丰富知识和经验，更是展示出他的应变能力和创造性。在The Precinct一期的建造过程中，建商在安装LED顶灯时遇到麻烦，传统LED顶灯因为体型较长，在安装时需要做一个假天花，如此一来势必减少公寓房的层高。问题需要在两周内解决，于是Dave花了一周的时间，研发出其短装LED顶灯专利，不仅解决了建造问题，专利还被建商BGC买了下来。
外行人看不出的细节
1） 没有阳台的房间夏天很热
珀斯的日照时间长，夏天干燥而炙热，一间没有阳台的房间，墙壁会吸收大量热量，使得整间房的温度上升，此时阳台的作用，除了空间延伸、欣赏风景以外，其实有一个更大的作用就是阻隔阳光。
Dave在The Precinct一期内的一间两房公寓样板房中，手摸房间墙壁，坦诚地说：“你能感受到热度。这是我们在开发中得到的教训，因此在The Precinct二期和The Crest的开发中，全部采用环绕式阳台。”
2） 空调压缩机放置阳台麻烦多多
在珀斯的公寓楼盘里，空调压缩机放置在客厅阳台上是惯例，然而其隐患除了阳台的空间使用打折扣外，更是会带来压缩机启动时散热和嘈杂声干扰的问题。Dave不甘于此，设计出空调压缩机远程放置的方案，不仅解决了以上问题，还使得高层公寓楼的空调使用更加高效节能。
3） 双砖墙隔音隔热不够好
人们普遍认为双砖墙是最好的墙体，但Dave说，在高层公寓建造中，SIP墙在隔热隔音效果上，比传统的双砖墙更有效率。The Precinct和The Crest均采用SIP墙，其客厅公共墙的隔音更是达到酒店级别。
不仅如此，墙/地面比例、能源效率、结构转换及污水和垃圾处理等，都是Dave关注的细节。Dave说：“我们所关注的重心，大部分是那些在外行人眼里看不见的服务和费用。”“所有这些都需要花钱去建造和维护，但如果设计更有效率，这些钱则可花在更好的配置和装修上。”
责任编辑：周鑫
