【大纪元2017年01月24日讯】（大纪元记者韩香茗报导）1月16日，胡润研究院与万国置地首次联合发布了《2017中国高净值客户海外置业展望》报告。该报告回顾了2016年全球宏观经济形势对华人投资的影响、中国高净值人群海外投资特征及全球主要国家房市状况，同时对2017年房市走势进行了展望。
调查发现，2016年全球房价年增幅最高的10个城市均在中国大陆，其中合肥、厦门和南京年增幅高达40%以上。不过，全球投资回报率最高的城市为温哥华、奥克兰、惠灵顿和悉尼，这4个城市的回报率均在30%以上。而租金回报率最高的城市为奥兰多、休斯顿和剑桥，其租金收益率均为两位数（超过10%）。
中国高净值人群海外置业高峰年 – 2016
该报告分析说，过去一年里，国内外经济形势对中国人海外投资造成重大影响。人民币加速贬值造成中国经济增速放缓，英脱欧公投给资本市场带来极大不稳定性，而美国总统大选、美国房产及美元升值等等，使人们看到使用不同货币购买房产是一个分散风险的投资方式。因此，在一系列大环境背景下，2016 年成为中国高净值人群海外置业的高峰年。
未来10年 中国房产商将占全球半壁江山
该报告分析说，在中国买房产，一线城市的租金收益率大概是房价的2%左右，也就是说50年后才能回本。虽然中国的房价回报率很高，但租金收益率却很低。美国和英国的租金收益率相对比较合理，房地产市场相对比较成熟。该报告预计，未来10年内，中国房产商将在全球房市占据半壁江山。
胡润研究院调研发现，存款和不动产（房产）投资是中国高净值人群最主要的投资理财方式。其中88% 的人表示对全球金融环境十分关心，超过半数的人表示愿意进一步增加海外投资额度。
该报告预计，海外房地产市场的资本流入狂潮才刚刚开始。短期内，美国、加拿大、英国等发达国家仍将是中国海外房地产投资的热门目的地。长期来看，随着中国投资者国际化投资视野的不断开阔，全球资产配置意识的逐步提升，投资者会把目光放在更多的新兴市场中，且投资模式也会变得更加多元化。总之，未来几年，中国投资者进行全球房地产投资的群体数量将会日益壮大。
中国高净值人群特征及海外置业总体概况
根据 2016 胡润百富《千万富豪财富报告》，截至2016年5月，中国大陆总资产超过千万的高净值人群数量约为134万人，相比2015年增加13万人，增长率为10.7%。总资产超过亿万的超高净值人群数量约为8.9万人，比2015年增加1.1万人，增长率高达 14.1%。他们当中的“炒房者”人数较 2015 年均有明显增长。
接近半数的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有 2.3 套海外房产，且拥有 4 套及以上者占15.6%。从房产类别来看，公寓和别墅居多，而商业地产因投资门槛、政策风险、投资回报波动大及投资者对当地经济环境不熟悉等原因，所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定的投资回报率，更受高净值人群的青睐。
中国高净值人群海外置业驱动因素及需求分析
分散风险 – 根据胡润研究院的调查，“分散风险” 是中国高净值人群购置海外房产的最主要原因。2016 年第三季度中国GDP增速为 6.7%，国内经济陷入增长缓慢期；加之近期人民币汇率低迷不振，越来越多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置来实现自身的资产保值。
子女教育 – 近年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并越来越呈现低龄化趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。调查发现，家长因担心子女年龄小、独立性差等问题，愈发重视“学区房”投资。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”以 52% 高居首位。可见，为子女出国留学而购置海外房产，正在成为中国高净值人群进行海外置业的新潮流。
澳大利亚高温渐退
2016 年上半年，中国对澳大利亚的投资增长了188%，仅次于美国。2015年中国对澳大利亚直接投资（不含金融性投资）466亿澳元，其中地产行业高达240亿澳元以上。澳洲房产以其自身优势成为众多中国首次置业者和投资者的选择。
另外，2016年8月澳洲储备银行开始施行降息政策，加上政府近年来的“经济高杠杆”政策，而且澳元汇率近一年来强势增长，致使墨尔本、悉尼等投资热门城市房价一路看涨。不过，该报告认为，澳大利亚房地产市场已逼近“峰值”，具有一定的潜在价格风险。
从宏观数据上看，澳洲统计局最新数据显示，2016年第三季度的经济投资比之前预期下滑近两倍，非资源方面支出也呈进一步下滑的趋势，这也预示着2017年澳洲经济水平将会走弱。
此外，从市场数据来看，过高的房价致使澳洲房地产呈“供过于求”的态势，尤其是公寓类型的房产。近年来，澳洲各地新建了许多公寓，供应量大增，因此出现供过于求的现像。
虽然对比上一年，澳大利亚主要城市中超过半数的租金都呈略涨态势，但从房屋租金收益率来讲，2016年独立房与公寓租金收益率分别为3.2%和4.1%，均创历史最低纪录。
新西兰稳中有升
该报告说，2016年新西兰经济在多个方面都表现良好，全球低利率是导致纽币升值的重要原因之一，同时也导致2016年新西兰房价稳中有升。
根据 QV 数据，2016 年上半年新西兰房价增长5.8%。另据新西兰土地信息局最新数据，新西兰第二季度转售物业5.8万套，比第一季度激增 1.2 万套，特别是奥克兰，共有约1.6万套房产成交。新西兰正在成为全球热门的新兴房地产投资市场。
报告指出，新西兰第一大城市，也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市——奥克兰，依旧是海外净移民迁入的第一站，其海外净移民数量占全国的50%。尽管目前奥克兰每年兴建住宅9600 套，但住宅供应仍未能满足自然人口及移民增长所带来的强大购房需求。因此，日益增多的人口及强劲的住房需求，将使2017年奥克兰房价仍会稳中有升，再创新高。
注：总部位于北京的万国置地房地产经纪有限公司，是一家为国内高净值资产客户提供海外置业服务的海外置业公司。总部位于上海的胡润百富则是追踪记录中国企业家群体变化的权威机构。
责任编辑：易凡
