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旧金山房市第三季度

房市库存极低+持续强劲需求=高压Q3

旧金山房市在今年第三季度,卖家惜售,房价又冲出新高。(Shutterstock)

旧金山房市在今年第三季度,卖家惜售,房价又冲出新高。(Shutterstock)

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【大纪元2017年10月28日讯】(大纪元记者李欧编译报导)每年第三季度(Q3)的房市,时常出现高低起伏的曲线,有点像搭乘云霄飞车的感觉。因为有些买家希望7月赶紧买到房,8月多数人都出门度假而冷落房市,到了暑假结束的9月,大家又开始回到市场上竞赛。

据房地产公司Paragon的统计,今年旧金山Q3与去年同期相比,房市的库存量更少,不敷市场的需求量,尤其春季和秋季之间的活动通常会降温,更促使第三季度锅炉再度沸腾。我们知道的一件事是,9月新上市的数量通常是一年中数量最多的一个月,今年与去年相比,新上市房却大幅下降,但是接受报价的数量增加了,显示:库存少,需求多的房市状态。

旧金山第三季度中位数房屋销售价格为136万5,000美元,公寓中位数销售价格为117万5,000美元(图1),与2016年第三季度的房价,分别大幅上涨了7%和11%。

图1:旧金山从2005年以来的Q3中位数房价。(旧金山地产Paragon)
图1:旧金山从2005年以来的Q3中位数房价。(旧金山地产Paragon)

在豪宅房市中,销售季节性下滑,以及夏季典型的整体市场冷却,价格中位数从第二季度下降至第三季度,这在很大程度上是不寻常的,而豪宅房屋房型第二季度下降了7.5万美元,类似于往年的下降。但是,豪宅公寓房型扭转了这一趋势,反而增加了4万美元。

再比较过去12年的新上市房数量统计,今年的新上市同比大幅下滑(图2),因此对买家来说,在Q3竞争没有任何好处。新上市的房屋房型,今年对比2005年,下滑46%;公寓房型下滑23%,都是惊人降低。

图2:旧金山从2005年以来的Q3新上市房数量。(旧金山地产Paragon)
图2:旧金山从2005年以来的Q3新上市房数量。(旧金山地产Paragon)

月库存供应(MSI)越低,可以说卖家受惠较大。旧金山2017年第三季度,房屋房型的MSI,与过去12年的第三季度相比处于较低位置(图3)。旧金山公寓房型的MSI相对高一些,但仍然属于历史低位(不包括新公寓列表的大量库存,未列入MLS)。两种房型的MSI都从2016年第三季度大幅下滑,有趣的是2016年的MSI,是2015年至2017年两个非常火热的房市之间,一个较冷的市场。

图3:旧金山从2005年以来的Q3月库存供应(MSI)。(旧金山地产Paragon)
图3:旧金山从2005年以来的Q3月库存供应(MSI)。(旧金山地产Paragon)

上市天数通常与MSI成正比关系,所以今年Q3的上市天数几乎也处在历史低位。房屋房型是12年来最少天数,公寓房型也只比过去几年高一些而已(图4)。

图4:旧金山从2005年以来的Q3房屋上市天数。(旧金山地产Paragon)
图4:旧金山从2005年以来的Q3房屋上市天数。(旧金山地产Paragon)

在过去6年中,售价超过上市价的百分比,通常从第二季度的春季销售高点,下降到第三季度较为缓慢的季节。但今年比较不同,一直维持颇高的百分比,更在7月和9月冲出高点(图5),而且是2015年以来的最高。总体而言,今年以来的超标上市价的百分比都相当亮眼。今年的低库存、高需求在Q3更是表现突出,造成高压房市的形成。

旧金山平均销售房价比上市价(2015底~2017)。(旧金山地产Paragon)
旧金山平均销售房价比上市价(2015底~2017)。(旧金山地产Paragon)
图6:旧金山最贵大楼的每平方英尺价格(2015~2017)。(旧金山地产Paragon)
图6:旧金山最贵大楼的每平方英尺价格(2015~2017)。(旧金山地产Paragon)
图7:2017年最大的旧金山豪宅销售(统计至今年9/12)。(旧金山地产Paragon)
图7:2017年最大的旧金山豪宅销售(统计至今年9/12)。(旧金山地产Paragon)

本文刊载于旧金山10月21日地产版,请点阅
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责任编辑:李曜宇

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2017-10-28 12:13 PM
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