北维泰森角未来的发展规划与面临的问题

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【大纪元2017年10月05日讯】(大纪元记者孙洐源美国维吉尼亚州编译报导)泰森角(Tysons Corner)是维吉尼亚州费尔法克斯郡(Fairfax County)最大的商业区,在过去几年中经过了一系列大规模的发展。根据WTOP的报导,随着在泰森角的商业扩张,出现了物业空置问题:越来越多的企业在泰森角找到了更为理想的办公大楼从而迁出旧的物业,这个趋势使得泰森角出现数百万平方英尺的物业空置。其它问题包括交通困难和缺乏城市中心规划。

泰森角在2011年获得其快速发展的契机:当时美国邮政局批准了费郡的要求将泰森角定为一个可以直接发送邮件的城市名称。泰森角过去几年拔地而起的钢筋玻璃大厦相继成为华府地区不少大公司的总部,其中包括希尔顿酒店(Hilton)、第一资本银行(Capital One)、房地美(Freddie Mac)、微策略商务智能(MicroStrategy)、博思‧艾伦咨询(Booz Allen Hamilton)和甘尼特报业集团(Gannett)。

泰森角目前拥有约2, 700万平方英尺的办公空间,是维州罗斯林市(Rosslyn)可租赁办公空间的2.5倍。 泰森角也是华府地区数一数二的高档购物中心,拥有600多万平方英尺的购物场所,其中包括全美最大购物中心之一的泰森角购物中心(Tysons Corner Center)。

展望泰森角的未来,今后几十年的发展将会是惊人的。正在规划或建设中的各种开发项目预期会在泰森角新增加4,500万平方英尺的办公面积。然而随着这些发展变化,泰森角遇到了一系列新的挑战:物业空置、交通困难和缺乏城市中心规划⋯⋯所有这些因素都可以影响这个潜在城市的未来。

问题之一:物业空置

崭新的建筑不仅吸引了来自泰森角以外的企业, 也吸引了当地公司因扩展或调整的需要而搬入新的办公大楼。然而这就造成了一个问题:泰森角在最近几十年的发展中一直有大量的商业房产空置。

费尔法克斯郡经济发展局(Fairfax County Economic Development Authority)局长杰拉德·戈登(Gerald Gordon)说:“我们有许多公司在泰森角地区内迁移,他们通常从一些较旧的办公楼搬到较新的办公楼。这带来了大量空置的陈旧物业。这些物业拥有更少的便利设施,不在地铁站附近,而且还有较旧的技术基础设施。”

据商业地产服务公司Cushman&Wakefield调查,泰森角有490万平方英尺的空置办公面积,空置率达21.6%,而邻近的Reston和Herndon的空置率只有16.6%。

商业房地产公司CBRE表示,老旧和低档建筑的业主通常有两个选择:投资改善或接受低于市场的价格,较大的房产项目最有可能采取投资途径。

问题之二:交通堵塞

虽然以其商业房产出名,泰森角正在进行身份转换,转变为一个既可工作又宜居住的地方。但解决交通问题已是迫在眉睫

根据费郡的泰森角综合计划书的预测,到2050年,泰森可能有20多万人在那里工作,但有超过10万人居住在那里(目前为1万7千人)。 该计划书于2010年通过,推测理论上许多居民也将在那里工作。 结合泰森角的四个银线地铁站,可以帮助减轻通勤困难。

费郡社区振兴办公室(Fairfax County Office of Community Revitalization)主任芭芭拉·拜伦(Barbara Byron)说道 ,“我们也在努力增加更多的人行道和自行车道。 除了四个地铁站,我们还有巴士服务,随着时间的推移,将泰森角的不同地方连接到地铁站。 使用公共交通的人越多,越能帮助解决交通问题。”

问题之三:缺乏城市中心规划

新泰森角的愿景可能是一个集步行、工作、娱乐等于一体的社区,但从头创建它是一个不容易的任务。

拜伦解释说,现有的道路反映了泰森角的旧商业开发区的配置,没有可步行的街道。与当地土地所有者、开发商和居民合作,泰森角的规划人员开发了现在正在实施的项目,其中包括长度不超过600英尺的步行街区,以及分配车辆交通的更优化。 在利益相关方同意建造基础架构之后,规划人员提出了一种付款方式,这包括每个建筑开发商支付的一次性金额。除了与地铁站的行人连接外,规划人员还考虑了消防局、运动场、公园和休憩用地的位置。

秘诀:为泰森角打造新的身份

非盈利组织泰森合作伙伴公司(Tysons Partnership)总裁兼首席执行官戴维·迪亚兹(David Diaz)说,新泰森角的成功秘诀将是为其打造一个新的身份。

“城市中心必须培养一种社区意识。在一个社区内,你每天都会看到你认识的人。另外还要从早上6点到凌晨3点保持吸引力,所以晚上和周末必须为白天的工作人员、居民和游客提供便利设施。”迪亚兹说道,“我认为,当您结合各种活动和场地时,它会开始改变人们对生活和工作地点的感觉。”

结语:泰森角转型后的展望

虽然泰森角综合计划可展望到2050年,但计划者们认为,如果泰森角今后的开发不仅仅只是不断增加商业大厦,那么其成功转型将会来得更快。迪亚兹提到,未来几年的发展将改变人们对泰森角的看法。“这将是一个邻里型社区。 未来三到五年内,我们将要建立一个全新的社区,一个艺术和文化区,并提供大量的户外活动。我认为人们将会看到一个不同的泰森角。”迪亚兹说。

责任编辑:肖琳

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